به نام خدا
«زَكَاةُ الْعِلْمِ نَشْرُهُ»
«زکات دانش، نشر آن است.»
«امير المؤمنين على بن ابيطالب عليه‌السّلام»
با اهدا سلام و احترام و آرزوی توفیق روزافزون برای همکاران عزیز و فرهیخته
امروزه فن‌آورهای نوین با سرعتی شگفت‌آور در حال دگرگونی هستند، به‌طوری‌که اغلب مردم بیست‌وچهار ساعت شبانه‌روز با یکدیگر در ارتباط می‌باشند. بستر اینترنت و شبکه تلفن همراه و تنوع شبکه‌های اجتماعی در کوتاه‌تر و راحت‌تر کردن ارتباطات نقش مؤثری دارند لذا برای تعامل هرچه بیشتر با همکاران به‌ویژه مهندسان محترم نقشه‌بردار این کانال ارتباطی به نشانی t.me/mehrdad_rafie در تلگرام در جهت بسط و توسعه و اشتراک دانسته‌ها و تجربیات اینجانب با شما عزیزان راه‌اندازی گردیده است تا گامی در جهت اطلاع‌رسانی و افزایش آگاهی و پاسخگویی به همکاران محترم برداشته باشم.
مهرداد رفیعی
زمستان ۱۳۹۷
■ مخاطبین این مقاله مهندسان نقشه‌بردار عضو سازمان‌های نظام مهندسی ساختمان استان‌های کشور هستند و مطالب این مقاله در راستای هم‌افزایی دانش و وحدت رویه و افزایش آگاهی و اشتراک تجربیات و همیاری و اتحاد بیشتر مهندسان نقشه‌بردار در حیطه فنی و تخصصی حرفه «نقشه‌برداری ساختمانی» به‌ویژه «تفکیک آپارتمان» و پیگیری اهم امور صنفی در صنعت ساختمان است.
■ کلیه مطالب مطرح شده در این مقاله جنبه کارشناسی و در حد توصیه است، لذا توجه داشته باشید که قوانین و ضوابط و ابلاغیه‌های جاری ملاک عمل و بالادست هستند.
■ در صورتی که نیاز به طرح مشکلات خود در زمینه مطالب مقاله هستید از طریق راه‌های زیر با اینجانب مطرح بفرمایید.
تلگرام: https://t.me/@MehrdadRafiei | https://t.me/mehrdad_rafie
اینستاگرام: https://www.instagram.com/m.e.h.r.d.a.d.r
فیسبوک: https://www.facebook.com/geomapia.ir
توئیتر: https://twitter.com/mehrdadrafieii
نکاتی چند در خصوص مسولیت های حقوقی و عواقب عدم رعایت آنها در بحث تفکیک آپارتمان
(قسمت اول)
نویسنده: علی عبدی
عزیزان همکار در بخش تفکیک آپارتمان:
انجام عمل تفکیک آپارتمان بخشی از سیر عملیات ثبت اسناد رسمی (در این جا سند مالکیت) میباشد.
بر اساس ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد. (ماده ۱۲۸۶ ق. م) سند بر دو نوع است رسمی و عادی و طبق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی در تعریف سند رسمی آمده: اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است.
اجرای بخش مهمی از عملیات تهیه اسناد رسمی (املاک با تفکیک اعیانی) بر اساس توافقنامه‌ای فی مابین اداره ثبت اسناد و املاک کشور با سازمان نظام مهندسی ساختمان، به اعضای دارای پروانه اشتغال این سازمان محول گردیده است و قانوناً با اجرای توافقنامه فوق افرادی که عملیات تفکیک آپارتمان را بر اساس ابلاغ سازمان متبوع خود به انجام می‌رسانند، در گروه سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت مندرج در متن ماده ۱۲۸۷ ق. م قرارگرفته و مشمول مزایا و معاذیر آن نیز می‌باشند.
به طور خلاصه می‌توان گفت با انجام تفکیک آپارتمان، خواسته یا ناخواسته، شخص در حیطه مسئولیت تهیه اسناد رسمی قرارگرفته است. در ادامه با اشاره‌ای مختصر مواردی از تبعات و مخاطرات این مسئولیت به استحضار همکاران گرامی می‌رسد:
۱) وفق ماده ۱ قانون مسئولیت مدنی: هرکس بدون مجوز قانونی عمداً یا در نتیجه بی احتیاطی به جان یا سلامتی یا آزادی یا حیثیت یا شهرت تجارتی یا به هر حق دیگری که به موجب قانون برای افراد ایجاد گردیده لطمه‌ای وارد نماید که موجب ضرر مادی یا معنوی دیگری شود مسئول جبران خسارت ناشی از عمل خود میباشد.
۲) وفق ماده ۲ ق. م. م: در موردی که عمل وارد کننده زیان موجب خسارت مادی یا معنوی زیان دیده شده باشد دادگاه پس از رسیدگی و ثبوت امر او را به جبران خسارت مذبور محکوم مینماید و …
۳) وفق ماده ۳۳۱ قانون مدنی (در تسبیب): هرکس سبب تلف مالی بشود باید مثل یا قیمت آن را بدهد.
۴) وفق ماده ۳۲۸ قانون مدنی (در اتلاف): هرکس مال غیر را تلف کند ضامن آن است و باید مثل یا قیمت آن را بدهد اعم از اینکه از روی عمد تلف کرده باشد یا بدون عمد و اعم از اینکه عین باشد یا منفعت و اگر آن را ناقص یا معیوب کند ضامن نقص قیمت آن مال است.(کاربرد در حقوق ارتفاقی)
(قسمت دوم)
نویسنده: علی عبدی
توضیح مختصر ارتباط مواد قانونی فوق با موضوع:
در خصوص جبران خسارات، نحوه عمل در سیستم قضائی کشور به صورت طرح دعوی به وسیله تقدیم دادخواست به مراجع قضائی صالحه بوده و در آن خواهان شخص خسارت دیده و خوانده شخص عامل ایراد خسارت میباشد، در ضمن دادخواست تقدیمی، اسناد و مدارکی که موید ادعای خواهان باشد نیز تقدیم میگردد. مرجع قضایی رسیدگی کننده پس از بررسی اسناد و مدارک منضم و موجود در پرونده و عنداللزوم انجام تحقیقات مورد نیاز و در مواردی ارجاع امر به کارشناس رسمی دارای صلاحیت در رشته مربوطه و اخذ نظریه مکتوب ایشان و نهایتاً پس از احراز و اثبات حق، مبادرت به صدور رای در محکومیت خوانده به نرخ روز (زمان رسیدگی) مینماید.
حدود تعین خسارات نیز می‌تواند برای خریدار یا فروشنده مال غیر منقول (ملک و اعیانی مربوطه مندرج در سند رسمی) ،باشد بدین‌صورت که مثلاً برای خریدار اضافه مساحت کاذب و یا برای فروشنده کسر مساحت در مقایسه‌ی وضع موجود و یا بسیاری موارد دیگر باشد.
بر اساس قوانین جاری طرح دادخواست و محکومیت مربوطه مشمول مرور زمان نمی‌شود و انتقال دهندگان و انتقال گیرندگان آتی در هر زمانی می‌توانند نسبت به استیفای حقوق خود در مراجع قضائی طرح دعوی نموده و با تطبیق و اثبات موارد ادعائی خود حکم به محکومیت مقصر را اخذ نمایند.
در بحث حقوق ارتفاقی، با اهمال و نادیده گرفتن دستورالعمل و قوانین مربوطه در خصوص موارد مورد تفکیک بحث عدم النفع و اتلاف مال ایجاد و این موضوع نیز طبق قوانین پیش گفته و سایر قوانین جاری، مستلزم جبران مثل یا قیمت آن توسط محکوم میباشد.
نکاتی کوتاه و مختصر در رسیدگی به دعاوی در مراجع قضایی به شرح آتی تقدیم میشود که دانستن آنها می‌تواند درک شرایط خطیر را سهل تر نماید:
✓ طرح دعوی و نمود مشکل در اثر تفکیک می‌تواند به صورت مستقیم و یا غیر مستقیم پیش آید، بدین‌صورت که مشاهده شده در بروز اختلاف فی‌مابین دو یا چند مالک مشاعی (همسایگان مورد تفکیک) که به وفور وجود دارد، طرح دعوی در مراجع قضایی، منتج به مراجعه به اسناد تفکیکی شده و در این مرحله ضمن بررسی پرونده موارد نقصان آشکار و نمود پیدا نموده و ذینفع یا ذینفعان نیز با یک محاسبه‌ی ساده، پیگیری موضوع را به دلیل زیان وارده به خود لازم و ضروری بدانند.
✓ آشکار شدن اختلاف متراژ وضع موجود با اسناد تفکیکی در اثر اندازه گیری احتمالی انتقال گیرنده (خریدار) درزمان نقل و انتقال و تحویل املاک یا در زمانی بعد.
✓ قابلیت و عدم قابل استفاده بودن پارکینگ و انباریها و سایر مواردی که راه دسترسی به آنها با عبور از قسمت‌های مشاعی (با در نظر گرفتن حقوق ارتفاقی مربوطه) بوده که خود منشأ بروز اختلاف مالکین مشاعی در قسمت‌های عمومی ساختمان میباشد.
✓ در موردی عملی در دادگاه ملاحظه شد که قصور شخص تفکیک کننده در ثبت وضع موجود باعث بروز اختلاف مالکین مشاعی و اخذ رای تخریب از کمیسیون ماده صد شهرداری (بابت مورد ثبت نشده و پایان کار اصلاح نشده) و نهایتاً طرح دعوی در دادگستری گردیده است.
✓ در مورد عملی دیگر ملاحظه گردید به دلیل اختلاف مالکین مورد تفکیک در تعین انباری هرکدام و طرح دعوی ایشان در دادگستری و لاجرم بررسی مدارک تفکیکی، قصور شخص تفکیک کننده در جابجایی یک قطعه انباری و اطاقک آسانسور، آشکار گردید.
و بسیار موارد دیگری که می‌تواند باعث درگیری فکری، اتلاف وقت، صرف هزینه‌های گزاف و نهایتاً محکومیت مجری تفکیک گردد.
امید که با دقت نظر بیشتر به تعهدی که ضمن قبول مسئولیت پذیرفته‌ایم تا حد ممکن از بروز مشکلات آتی پیشگیری نموده و باعث حفظ و اعتلای جایگاه مهندسی نقشه برداری در جامعه و کشور عزیزمان باشیم.
تخلف انتظامی واگذاری خدمات پروانه
تهیه نقشه های تفکیکی آپارتمانی از مرحله ارجاع تا بازدید و تحویل نقشه یک کار کارشناسی و در قالب ارجاع فردی هست و واگذاری همه یا بخشی از آن به افراد ثالث تخلف انظباطی محسوب میگردد.
با عنایت به برخی مطالب منتشرشده توسط افراد غیرمسئول، در خصوص ارائه اطلاعات مختلف ازجمله گزارش‌های عملکرد، نحوه محاسبه هزینه‌ها و غیره در زمینه تهیه نقشه‌های تفکیکی و یا ارسال پیام‌های تبلیغی توسط افراد یا برخی از شرکت‌های مختلف مبنی بر انجام خدمات تهیه نقشه‌های تفکیکی، نکات زیر در رابطه با این موارد به استحضار همکاران می‌رسد:
الف- در ارتباط با ارائه گزارش عملکرد، نحوه محاسبه هزینه و یا سایر اطلاعات در زمینه‌های فنی و اداری، فقط اطلاعات و نقطه نظرات کمیته اجرایی تهیه نقشه‌های تفکیکی سندیت داشته و سایر موارد به‌هیچ‌عنوان مورد تأیید نمی‌باشد.
ب- در ارتباط با پیام‌های تبلیغی مبنی بر ارائه خدمات نقشه‌های تفکیکی، ذکر این نکته ضروری است که این اقدام بر اساس مفاد ماده ۹۱ آیین‌نامه اجرایی قانون نظام مهندسی ساختمان به‌عنوان تخلف انضباطی و حرفه‌ای تلقی شده و منجر به معرفی همکاران به شورای انتظامی خواهد شد.
ج- در صورت احراز واگذاری اجرای خدمات، مجازات انتظامی پیش‌بینی‌شده مطابق مفاد ماده ۹۰ آیین‌نامه اجرایی قانون نظام مهندسی شامل همکاران شده و منجر به محرومیت استفاده از پروانه اشتغال به مدت سه ماه تا پنج سال و در صورت تکرار محرومیت از عضویت در نظام مهندسی خواهد شد.
د- با توجه به اینکه خدمات تهیه نقشه‌های تفکیکی در قالب تفاهم‌نامه مبادله شده مابین سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و سازمان نظام مهندسی ساختمان اجرا میشود. علاوه بر مقررات اشاره‌شده در بالا ضوابط و قوانین حاکم بر سازمان ثبت نیز بر اجرای این خدمات حاکم بوده و در صورت احراز تخلف، موضوع از طریق اداره بازرسی سازمان ثبت نیز پیگیری خواهد شد.
با عنایت به موارد عنوان‌شده از کلیه همکاران درخواست میگردد به نکات زیر توجه فرمایند:
۱- مهندسان نقشه‌بردار موظف‌اند نهایت دقت و حداکثر توان خود را برای ارائه خدمات مطلوب فنی و مهندسی مناسب انجام دهند.
۲- اجرای عملیات اندازه‌گیری نقشه‌های تفکیکی باید توسط شخص مهندس نقشه‌بردار انجام شود و تمامی مسئولیت‌ها بر عهده ایشان است.
۳- پرداخت مبلغ حق‌الزحمه توسط متقاضی در ابتدای فرآیند تهیه نقشه‌های تفکیکی به‌منزله پرداخت تمامی هزینه‌های مربوط به نقشه‌های تفکیکی است و دریافت هرگونه وجهی از متقاضی تحت عناوینی از قبیل، ایاب و ذهاب، تعیین موقعیت، تثبیت ملک و سایر موارد غیرقانونی بوده و در صورت شکایت متقاضی و یا تشخیص آن مطابق ضوابط سازمان عمل خواهد شد.
۴- فرهنگ‌سازی و تلاش در جهت اعتلای جایگاه نظام مهندسی و رشته نقشه‌برداری در سطح جامعه.
کمیته اجرائی تهیه نقشه‌های تفکیکی نظام مهندسی استان تهران
شیوه بارگذاری مستندات در سامانه و فیزیک مستندات
شیوه بارگذاری مستندات در سامانه و فیزیک مستندات تحویلی به دفتر تفکیکی بدین شرح است:
برای کارهای دارای پایانکار:
بارگذاری در سامانه:
۱) فایل تک خطی (AutoCAD DWG)
۲) فایل بیلد (AutoCAD DWG)
۳) فایل صورتمجلس (Microsoft Word DOC)
فیزیک مستندات:
نسخه ثبت:
۱) پرینت کلیه صفحات رستری مربوط به قطعات و طبقات با مهر و امضا
۲) پرینت صفحه اول مشخصات ساختمان از فایل تک خطی نسخه ثبت با مهر و امضا
۳) یک CD محتوی فایل خروجی واسط پوپی‌میثم و فایل تک خطی (AutoCAD DWG) و فایل بیلد (AutoCAD DWG)
نسخه نظام مهندسی:
۱) چاپ کلیه صفحات رستری مربوط به طبقات با مهر و امضا
۲) پرینت صفحه اول مشخصات ساختمان از فایل تک خطی نسخه نظام مهندسی با مهر و امضا
برای کارهای فاقد پایانکار:
بارگذاری در سامانه:
۱) فایل تک خطی (AutoCAD DWG)
۲) فایل بیلد (AutoCAD DWG)
۳) فایل صورتمجلس (Microsoft Word DOC)
فیزیک مستندات:
نسخه شهرداری:
۱) چاپ کلیه صفحات از فایل تک خطی نسخه نظام مهندسی با مهر و امضا
۲) یک CD محتوی فایل فایل تک خطی (AutoCAD DWG) با عنوان نسخه شهرداری
نسخه نظام مهندسی:
۱) چاپ کلیه صفحات از فایل تک خطی نسخه نظام مهندسی با مهر و امضا
درخواست بازدید مجدد و تغییرات جدید:
در صورتی که به هر دلیلی نقشه‌ها مورد بازبینی و اصلاح قرار بگیرد مجددا باید آخرین نسخه فایل اتوکد نقشه‌های تک خطی و بیلد و فایل صورتمجلس جدید در سامانه بارگذاری شود.
هشدار مهم:
نسخه چاپی مستندات که به سازمان نظام مهندسی تحویل میگردد بایستی به طور کامل با فایل‌هایی که روی سامانه بارگذاری شده اند مطابقت داشته باشد در غیر این صورت تخلف محسوب شده و در ردیف بازدید میدانی بازرسان سازمان قرار می‌گیرد.
آدرس دفتر نقشه های تفکیکی تهران
نام دفتر: دفتر نقشه های تفکیکی (شریعتی)
رئیس دفتر: مهندس علی گودرزی مهر
آدرس پستی: خیابان میرداماد-میدان مادر-خیابان شاه نظری-نبش کوچه چهاردهم-پلاک ۴ طبقه دوم
شماره تماس: ۲۶۴۱۵۷۳۵
آدرس‌های ایمیل:
۱) درخواستهای آزادسازی ظرفیت و مشکلات عرصه: nezam.sabt@gmail.com یا nezam.sabt@yahoo.com
در صورتی که درخواست مهندس مبنی بر وجود اشکال در روند انجام کار باشد مثل مشکل فایل عرصه یا عدم امکان بازدید از سمت مالکین و … می‌بایست حداقل ۵ روز پس از ارجاع کار در صورتی که هنوز وضعیت پرونده نامشخص باشد یک نامه ممهور به مهر و امضا تهیه کرده و ضمن اشاره به مشکلات آن را اسکن و به نشانی ایمیل nezam.sabt@yahoo.com یا nezam.sabt@gmail.com ارسال نماید.
۲) نامه‌های اداره ثبت اسناد و املاک، دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری و گزارشات نظارت عالی: ntafkik@gmail.com
▪️اسکن تصویر نامه‌های درخواست اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری در خصوص اصلاحیه نقشه و یا رسیدگی به اعتراض و ابلاغ نظر ناظرین عالی از طریق این ایمیل برای نشانی ایمیل مهندس نظام ارسال میشود.
▪️در مواردی که مهندس نظام مهندسی در پاسخ به نامه،نظریه‌ای داشته باشد، باید آن را به صورت نامه‌ای مکتوب تایپ شده با مهر و امضا مشابه نقشه به صورت فیزیکی تحویل دفتر نقشه های تفکیکی (شریعتی) بدهد تا به عنوان نظر کارشناس به مرجع صدور نامه ارسال شود.
دانلود دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها
در راستای وحدت رویه در تفکیک آپارتمانها در مورخ ۱۳۸۲/۵/۲۰ دستورالعمل تفکیک آپارتمانها طی ۳۰ بند به شرح فایل پیوست زیر توسط ریاست سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ابلاغ گردید.
دانلود مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان ۱۳۹۲
مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان ویرایش دوم (۱۳۹۳)
ویرایش دوم (۱۳۹۳) مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان (الزامات عمومی ساختمان) تا تاریخ ۱۳۹۸/۱۱/۱ معتبر بوده و پس از آن ویرایش سوم (۱۳۹۶) لازم‌الاجرا خواهد بود.
تهيه کننده: دفتر تدوین و ترویج مقررات ملی ساختمان
دانلود مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان ۱۳۹۶
مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان ویرایش سوم (۱۳۹۶)
مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان (الزامات عمومی ساختمان) از تاریخ ۱۳۹۸/۱۱/۱ لازم‌الاجرا خواهد بود و تا آن پیش از آن استفاده از ویرایش قبلی آن مجاز است.
تهيه کننده: دفتر تدوین و ترویج مقررات ملی ساختمان
در این مبحث کلیه ضوابط معماری و استانداردهای طراحی فضاهای یک ساختمان از جمله تعاریف فضاها، دسته‌بندی ساختمان‌ها و انواع ساختمان، نما و تراکم ساختمان‌های مسکونی و غیرمسکونی، حوه قرارگیری احجام ساختمان‌ها در زمین و شکل و شکل و نمای آنها، پیش‌آمدگی‌ها، ابعاد و اندازه فضاهای داخلی، ضوابط مربوط به پارکینگ‌ها و ابعاد نورگیرها و تهویه‌ها، بلندمرتبه‌ها،ضوابط مربوط به مسیرها و دسترسی‌ها،تأمین نور و … موردبررسی قرار می‌گیرد. همچنین در مورد مسیرهای موردنیاز خروج هنگام حریق نیز در این مبحث مواردی ذکر شده است.
شیوه‌نامه اجرایی نحوه برداشت و ترسیم نقشه تفکیک آپارتمان
بخش اول: کلیات
مقدمه
در راستای سیاست‌های کلی سازمان مبنی بر برون‌سپاری تهیه و ترسیم نقشه تفکیک آپارتمانها باهدف تسهیل و تسریع در امور توأم با سرعت، دقت و کیفیت و پیشگیری از کندی کار در واحدهای ثبتی به‌موجب تفاهم‌نامه شماره ۸۹/۱۹۷۵۳۹-۸۹/۱۱/۳ مسئولیت تهیه نقشه تفکیک آپارتمانها به نقشه‌برداران سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور تفویض گردیده است لذا به‌منظور پیشگیری از اعمال سلایق و رویه‌های مختلف «شیوه‌نامه اجرایی نحوه برداشت و ترسیم نقشه تفکیک آپارتمان» تهیه گردیده و کلیه اشخاصی که مبادرت به تهیه نقشه می‌نمایند مکلف‌اند با رعایت مفاد این شیوه‌نامه و با در نظر گرفتن استانداردهای نرم‌افزار واسط سازمان اقدام نمایند و مدیران کل و روسای واحدهای ثبتی مکلف‌اند بر نحوه اجرای امور نظارت کامل داشته باشند.
بخش اول: کلیات
۱- کلیه نقشه‌های تهیه‌شده بایستی علاوه بر نسخه چاپ‌شده کاغذی، به‌صورت فایل رقومی ترسیمی در نرم‌افزارهای اتوکد از ویرایش ۲۰۰۴ به بالا یا میکرواستیشن و منطبق با نرم‌افزارهای واسط سازمان ثبت تهیه و ارسال گردد.
۲- در عنوان نقشه حداقل موارد ذیل باید ذکر گردد:
۲-۱) مشخصات ملک شامل پلاک ثبتی، آدرس ملک، شماره پایان کار شهرداری.
۲-۱) مشخصات مالک و یا مالکی.
۲-۳) مشخصات تهیه و ترسیم‌کننده نقشه.
۳- موقعیت ملک بر روی نقشه‌های ۱/۲۰۰۰ جانمائی و تعیین گردد در صورت نبود نقشه‌های، نقشه عرصه ملک در سیستم مختصات UTM بر مبنای بیضوی WGS84 تهیه و ارائه گردد.
۴- نقشه‌ها بایستی در هر ۲ قالب ذیل تهیه و ارائه گردد:
۴-۱) ترسیم نقشه مطابق خروجی برنامه واسط، چاپ و گواهی آن.
۴-۲) ترسیم نقشه در محیط نرم‌افزارهای واسط سازمان ثبت جهت ذخیره در بانک جامع املاک و تهیه صورتمجلس تفکیکی.
تذکر: نقشه‌های مذکور در لایه‌های تعریف‌شده نرم‌افزار واسط باقابلیت انطباق ترسیم و نقشه عرصه و نقشه‌های هر طبقه در فایل‌های جداگانه ارائه گردد.
۵- نقشه‌های تفکیکی به استناد گواهی پایان کار صادره شهرداری و با رعایت محدوده سند مالکیت تهیه و در صورت مغایرت محل با گواهی پایان کار یا عدم مطابقت طول ابعاد و مساحت موجود عرصه و عرض‌گذر با سند مالکیت، جزئیات مغایرت یا عدم تطابق در قسمت توضیحات نقشه ذکر و گواهی گردد.
۶- لازم است کلیه مفروزات اعم از واحدهای تفکیکی، پارکینگ‌ها و انباریها با هر نوع کاربری به شرح ذیل شماره‌گذاری شود:
۶-۱) کلیه قسمت‌های اختصاصی به‌غیراز انباری و پارکینگ مانند آپارتمانها با هر نوع کاربری و واحدهای تجاری و یا دارای عناوین خاص مانند کارگاه، آرایشگاه، هنرکده و … به‌عنوان قطعه تفکیکی محسوب و شماره قطعه تخصیص داده‌شده از نقطه شمال غرب شروع و در جهت عقربه‌های ساعت به ترتیب طبقات از پایین‌ترین طبقه به بالاترین طبقه ختم گردد.
۶-۲) برای منضمات قطعات تفکیکی مانند انباریها و پارکینگ‌ها شماره یک از نقطه شمال غرب شروع و در جهت عقربه‌های ساعت به ترتیب از بالاترین طبقه به پایین‌ترین طبقه به‌صورت مجزا صورت پذیرد. در مورد جهت شماره‌گذاری بلوک‌های ساختمانی نیز ملاک، روش فوق میباشد.
۷- کلیه صفحات نقشه‌ها علاوه بر مهر و امضاء تهیه‌کننده ذیصلاح قانونی باید دارای اثرانگشت و امضای مالک و یا کلیه مالکین و یا قائم‌مقام قانونی آنها به‌عنوان ارائه‌کننده نقشه‌ها بوده و به همراه لوح فشرده فایل‌های رقومی مربوط در لفافه یا پاکت دربسته ممهور به مهر تهیه‌کننده نقشه ارائه گردد.
بخش دوم: نحوه برداشت و ترسیم نقشه عرصه
برای تهیه نقشه عرصه رعایت موارد زیر الزامی است:
۱- تهیه و ترسیم نقشه وضع موجود عرصه و چاپ آن در مقیاس مناسب (کاغذ A۴ یا A۳).
تذکر: در برداشت و تهیه نقشه به شکل هندسی و زوایای رئوس جهت محاسبه دقیق مساحت توجه لازم به عمل آید.
۲- تعیین عرض‌گذرهای مشرف‌به ملک و همچنین نام معبر و گذر و درج آنها بر روی نقشه.
۳- تعیین طول ابعاد باقیمانده ملک پس از اصلاحی (در مواردی که ملک اصلاحی دارد) با توضیح اینکه ابتدا طول ابعاد سندی ترسیم و مقدار اصلاحی بر روی آن با هاشور مشخص و اصلاحی طول ابعاد باقیمانده با قید مساحت مشخص گردد.
۴- درج مقدار دقیق اصلاحی (در مواردی که ملک اصلاحی دارد).
۵- تطبیق ابعاد و مساحت ملک برابر حدود سند مالکیت و انعکاس موارد اختلاف بین سند مالکیت و موقعیت محل.
۶- تعیین حدفاصل‌های موجود ملک با مجاورین و درج آن بر روی نقشه عرصه.
۷- در صورت مغایرت بین سند مالکیت و وضع موجود، گواهی نوع مغایرت و نمایش وضع سند و موقعیت محل بر روی نقشه مانند:
الف: تبدیل دیوار مشترک به دیوار جداگانه و موارد مشابه.
ب: عقب‌نشینی ملک.
ج: تعریض گذر و یا اجرای پخ.
۸- نمایش میزان تعریضی گذر که در پایانکار پیش‌بینی‌شده و تاکنون در محل اجرانشده، بر روی نقشه با ذکر طول ابعاد و مساحت.
۹- نمایش میزان درز انقطاع و ذکر مساحت آن.
۱۰- ذکر طول ابعاد و شماره پلاک‌های مجاور و شماره پلاک ثبتی در نقشه و گواهی مطابقت وضعیت فعلی مجاورین با پلاک‌های ذکرشده در سند مالکیت و ذکر موارد اختلاف بین سند و محل.
۱۱- نمایش حدفاصل مورد تفکیک با پلاک‌های مجاور و قطعات مورد تفکیکی و قسمت‌های پیرامونی.
بخش سوم: نحوه برداشت و ترسیم نقشه تفکیکی اعیانی
برای تهیه نقشه تفکیکی اعیانی رعایت موارد ذیل الزامی است.
۱-ظ تهیه و ترسیم نقشه تفکیکی اعیانی به تفکیک طبقات و چاپ آن در مقیاس مناسب به‌نحوی‌که کلیه شکستگی‌ها و طول ابعاد بر روی نقشه مشخص و خوانا باشد. (حتی‌الامکان در کاغذ A۴ یا A۳).
۲- نمایش محیطی قسمت‌های اختصاصی و مشاعات با ذکر طول ابعاد در هر ضلع و قید مساحت نظیر مساحت آپارتمان، تراس و بالکن اختصاصی و منضمات از قبیل انباری، پارکینگ و درج مساحت و طول ابعاد تراس و بالکن و ….
۳- احتساب دیوار حدفاصل بین بنای مفروزی و مشاعات جزء مساحت بنای مفروزات.
۴- تعیین موقعیت مکانی منضمات مفروزی آپارتمانها (شامل انباریها و پارکینگ‌ها) و قسمت‌های مکمل قطعات تفکیکی و نمایش محل استقرار آنها و قید مساحت و طول اضلاع آنها بر روی نقشه با ذکر نوع کاربری و گواهی رعایت استاندارد لازم جهت پارک خودرو با توجه به نقشه اجرایی و بدون ایجاد مزاحمت برای دیگر مالکین و تعیین میزان ارتفاع آن قسمت از سطح قطعه تفکیکی که دارای فضای غیر هم‌سطح می‌باشند و همچنین مشخص نمودن پارکینگ‌های مزاحم و پارکینگ و یا پارکینگ‌هایی که از یکدیگر حق عبور دارند.
۵- تهیه پلان جداگانه برای نیم‌طبقه‌هایی که داخل در محدوده آپارتمان قرار دارد و تعیین موقعیت و نمایش محیطی آنها در پلان همان طبقه به‌صورت خط‌چین و همچنین نمایش موقعیت راه‌پله مربوط به آن.
۶- ترسیم نقشه جداگانه نیم‌طبقه‌ای که خارج از حدود آپارتمان واقع است و جزء متعلقات آپارتمان محسوب میگردد.
۷- ارائه نقشه کلیه طبقات به‌صورت جداگانه برای مواردی که طبقات تیپ نیستند.
۸- مشخص نمودن طول ابعاد، مساحت و موقعیت مکانی بالکن‌های احداثی در واحدهای تجاری بر روی نقشه.
۹- ترسیم نقشه جداگانه برای آپارتمان‌های دوبلکس و چند سطحی و مشخص نمودن قسمت‌های تحتانی و فوقانی و ذکر مساحت کلی آن در قسمت تحتانی.
۱۰- نمایش موقعیت راه‌پله و پاگردی که منحصراً مورداستفاده یک آپارتمان است و عملاً جزء محدوده آپارتمان میباشد و در پروانه ساختمان و گواهی پایانکار مساحت آن جزء آپارتمان قید شده است.
۱۱- ترسیم دسترس‌های اختصاصی به قسمت‌های مشاعی مانند کف نورگیر مشاعی.
۱۲- تعیین واحدهایی که به برخی از قسمت‌های مشاعی (مانند بام و حیاط) دسترسی ندارند.
۱۳- نمایش میزان پیشرفتگی بنا به فضای حیاط یا گذر.
۱۴- نمایش میزان پیشرفتگی بالکن به فضای حیاط یا گذر.
۱۵- تأیید و گواهی عدم دسترسی سایر طبقات به بالکن‌های غیر مسقف و قید مساحت آن با قید موضوع و توصیف آن در توضیحات نقشه.
۱۶- درج طول ابعاد و مساحت دقیق مشاعات و نمایش آن بر روی نقشه شامل: کل عرصه، نورگیرها، داکت‌ها، راهروهای اشتراکی، راه‌پله، آسانسورها، تأسیسات، انبارهای مشاعی، حیاط مشاعی، پشت‌بام مشاعی، درزهای انقطاع، رایزرهای عمومی و کانال‌های کولر، حیاط‌خلوت، لابی، سالن اجتماعات، قسمت‌های ورزشی، رفاهی و خدماتی مشاعی مجتمع‌ها، سرایداری و سایر قسمت‌های مشاعی.
۱۷- تعیین موقعیت تراس‌هایی که راه عبور جداگانه دارد و سقف بام طبقه زیرین است و تأسیسات روی آن نصب است.
۱۸- نمایش محیطی محل درهای ورود به قسمت‌های اختصاصی و اشتراکی و همچنین محل درب و پنجره قسمت‌های اختصاصی که به سایر قسمت‌های اشتراکی و معابر یا فضای آنها باز می‌شوند.
۱۹- گواهی مطابقت جمع مساحت قطعات مفروزی و مشاعی با مساحت کل عرصه.
۲۰- نمایش فاصله بین پارکینگ‌ها با فضاهای ارتباطی مشاعات مانند راهروها، لابی‌ها و راه‌پله‌ها و آسانسورها و نیز نمایش فاصله بین پارکینگ‌ها با ورودی انباریها.
۲۱- گواهی مطابقت نقشه تفکیکی تهیه‌شده با نقشه اجرایی و تأیید رعایت فضاهای مشاعی پیش‌بینی‌شده و عدم تجاوز به مشاعات.
۲۲- نمایش محل ستون‌ها بر روی پلان طبقه‌ای که پارکینگ‌ها در آن قرار دارد.
۲۳- کنترل دقیق مجتمع آپارتمانی و رعایت کلیه موارد قید شده و اظهارنظر صریح و شفاف بدون هرگونه ابهام در رابطه با اقدامات انجام‌شده، علی‌الخصوص مساحت مفید آپارتمانها پس از کسر داکت‌ها و کانال‌های کولر و تأیید قدرت مانور پارکینگ‌ها.
محمدحسن بکائیان
معاون امور املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
دانلود شیوه نامه تفکیک آپارتمان
شیوه‌نامه اجرایی نحوه برداشت و ترسیم نقشه تفکیک آپارتمان
در راستای سیاست‌های کلی سازمان مبنی بر برون‌سپاری تهیه و ترسیم نقشه تفکیک آپارتمانها باهدف تسهیل و تسریع در امور توأم با سرعت، دقت و کیفیت و پیشگیری از کندی کار در واحدهای ثبتی به‌موجب تفاهم‌نامه شماره ۸۹/۱۹۷۵۳۹-۸۹/۱۱/۳ مسئولیت تهیه نقشه تفکیک آپارتمانها به نقشه‌برداران سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور تفویض گردیده است لذا به‌منظور پیشگیری از اعمال سلایق و رویه‌های مختلف «شیوه‌نامه اجرایی نحوه برداشت و ترسیم نقشه تفکیک آپارتمان» تهیه گردیده و کلیه اشخاصی که مبادرت به تهیه نقشه می‌نمایند مکلف‌اند با رعایت مفاد این شیوه‌نامه و با در نظر گرفتن استانداردهای نرم‌افزار واسط سازمان اقدام نمایند و مدیران کل و روسای واحدهای ثبتی مکلف‌اند بر نحوه اجرای امور نظارت کامل داشته باشند.
دانلود قانون حدنگار کاداستر
آئین نامه اجرایی قانون جامع حدنگار (کاداستر) توسط رئیس قوه قضاییه برای اجرا به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ابلاغ گردید.
به گزارش روابط عمومی سازمان ثبت اسناد واملاک کشور، آئین نامه اجرایی قانون جامع حدنگار (کاداستر) که به تصویب آیت الله آملی لاریجانی رئیس قوه قضاییه رسیده است برای اجرا به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ابلاغ گردید.
این آئین نامه شامل ۱۹ ماده و ۱۵ تبصره می باشد.
قانون جامع حدنگار (کاداستر) در اواخر سال ۱۳۹۳ پس از تصویب در مجلس شورای اسلامی به تأیید شورای نگهبان رسید و در طی سال گذشته پیش نویس آئین نامه اجرایی این قانون که در ابعاد مختلف حقوقی و اجتماعی با بخش های اجرایی ، قضایی، نظامی ، کشاورزی ، مسکن، راهها ، نیرو ، آب و جنگلها و مراتع مرتبط می باشد در سازمان ثبت اسناد واملاک کشور تدوین و پس از تصویب رئیس قوه قضاییه برای اجرا به این سازمان ابلاغ گردیده است.
دانلود قانون تملک آپارتمان ها با اصلاحات و الحاقات
قانون تملک آپارتمانها با اصلاحات و الحاقات
قانون تملک آپارتمانها مصوب ۱۳۴۳/۱۲/۱۶ با اصلاحات و الحاقات و آیین‌نامه اجرایی
ارگان صادر کننده: مجلس شورای اسلامی
دانلود پیش نویس قانون نحوه اداره و بهره
پیشنویس قانون نحوه اداره و بهره‌برداری از آپارتمانها (غیر قابل استناد)
این قانون در صورت تصویب جایگزین قانون تملک آپارتمانها خواهد شد.
دانلود قانون تعیین تكلیف و ضعیت ثبتی اراضی
قانون تعیین تكلیف اراضی و ساختمان‌های فاقد سند
قانون تعیین تكلیف اراضی و ساختمان‌های فاقد سند به همراه آیین نامه اجرایی آن
ارگان صادر کننده: مجلس شورای اسلامی
دانلود توافقنامه سازمان ثبت اسناد و املاک
توافقنامه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و شهرداری تهران
دانلود جزوه آموزشی مفاهیم و ضوابط شهرسازی
جزوه آموزشی مفاهیم و ضوابط شهرسازی براساس توافق نامه ثبت و شهرداری
ارگان صادر کننده: حوزه معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران
اداره کل تدوین ضوابط، نظارت و صدور پروانه زمستان ۱۳۹۱
دانلود آموزش ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری
آموزش ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری (بخش صدور پروانه)
ارگان صادر کننده: حوزه معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران
اداره کل تدوین ضوابط، نظارت و صدور پروانه زمستان ۱۳۸۷
دانلود دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان
دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان
این دستورالعمل در اجرای ماده٢٢ قانون پیشفروش ساختمان مصوب ١٣٨٩ و بند «د» ماده (۱) آئیننامه اجرایی آن مصوب ١٣٩٣ برای صدور شناسنامه فنی ساختمان تدوین و ابلاغ میگردد.
دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان
در اجرای ماده ٢٢ قانون پیشفروش ساختمان مصوب ١٣٨٩ و قسمت اخیر بند «د» ماده یك آئیننامه اجرایی قانون مذكور مصوب ١٣٩٣/٣/٢٥ دستورالعمل و شناسنامه فنی ساختمان، به پیوست جهت استطلاع عموم و به منظور ابلاغ قانونی و انتشار ارسال میگردد. وزیر راه و شهرسازی ـ عباس آخوندی
دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان
این دستورالعمل در اجرای ماده٢٢ قانون پیشفروش ساختمان مصوب ١٣٨٩ و بند «د» ماده (۱) آئیننامه اجرایی آن مصوب ١٣٩٣ برای صدور شناسنامه فنی ساختمان تدوین و ابلاغ میگردد.
ماده ١ـ شكل و محتوا شناسنامه فنی ساختمان بشرح پیوست این دستورالعمل میباشد.
ماده ٢ـ شهرداری هر شهر و سایر مراجع قانونی صدور پروانه ساختمان، شناسنامه فنی ساختمان را برای هر واحد به طور جداگانه صادر میكند و برای آنها علاوه بر شماره ثبت دبیرخانه و تاریخ صدور، شماره مسلسل اختصاص میدهد.
ماده ٣ـ شهرداری و سایر مراجع قانونی صدور پروانه ساختمان، شناسنامه فنی ساختمان را هنگام صدور پروانه ساختمان صادر میكند و نسخه دوم آن را نگهداری مینماید.
ماده ٤ـ شهرداریها و سایر مراجع قانونی صدور پروانه ساختمان، تمام وظایف و الزاماتی را كه براساس شناسنامه فنی ساختمان برعهده متقاضی میباشد، به متقاضی اعلام و امضا وی را مبنی بر اطلاع از آن اخذ میكند.
ماده ٥ ـ مهندسان طراح معمار و عمران مكلفند در زمان طراحی حسب مورد اطلاعات مربوط به جداول شناسنامه فنی ساختمان را در نقشه‌های مربوط درج كنند. واحدها پاركینگها و انباریها باید به طور یكسان در كلیه نقشه‌ها شماره‌گذاری شود.
ماده ٦ ـ مهندسان ناظر هماهنگ‌كننده مكلفند اطلاعات مندرج در شناسنامه فنی ساختمان را با پروانه ساختمان و نقشه‌های مصوبه ضمیمه آن تطبیق داده و آن را مهر و امضا نمایند.
ماده ٧ـ شهرداریها و سایر مراجع قانونی صدور پروانه ساختمان موظفند در صورت درخواست متقاضی اعم از پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار تصویر مصدق پروانه ساختمان و نقشه‌های مصوب را به متقاضی شناسنامه فنی ساختمان تحویل دهد.
ماده ٨ ـ صدور تأییدیه‌های مندرج در قانون پیشفروش ساختمان از جمله تأکید شناسنامه فنی ساختمان جز وظائف نظارتی مهندسان ناظر بوده و مهندسان ناظر و شهرداریها و سایر مراجع قانونی صدور پروانه ساختمان مجاز به اخذ هیچ گونه مبلغی تحت هر عنوان بابت هزینه صدور این تأییدیه‌ها و صدور شناسنامه فنی ساختمان نمیباشند.
این دستورالعمل در تاریخ ١٣٩٥/٦/٢١ تصویب و ابلاغ شد. وزیر راه و شهرسازی ـ عباس آخوندی
تعرفه تفکیک آپارتمان ۱۳۹۵
در خصوص تعرفه تفکیک آپارتمان مصوبه کمیته تخصصی بشرح ذیل جهت ابلاغ به استان ها ارائه گردید
۱) تا ۲۰۰ متر مربع مقطوعا ۲۲۵۰۰۰ تومان
۲) تمام ساختمان هایی که متراژ زیربنای آنها بیشتر از ۲۰۰ متر مربع تا ۶۰۰متر مربع می باشد به ازای هر متر مربع ۱۲۵۰ تومان.
۳) مازاد بر ۶۰۰ متر مربع تا ۲۰۰۰ متر مربع به ازای هر متر مربع ۸۰۰ تومان.
۴) مازاد بر ۲۰۰۰ متر مربع تا ۵۰۰۰ متر مربع به ازای هر متر مربع ۶۰۰ تومان.
۵) مازاد بر ۵۰۰۰ متر مربع به ازای هر متر مربع ۵۰۰ تومان.
۶) برای ساختمان هایی که تجاری بوده یا بخشی از آن تجاری می باشد به بخش تجاری ۳۰ درصد تعرفه فوق اضافه میگردد
۷) تهیه نقشه عرصه برای املاک فاقد عرصه در مختصات UTM مقطوعا بمیزان ۸۰۰۰۰۰ تومان تعیین میگردد.
۸) در صورت تهیه نقشه تفکیکی متراژ ریربنای وضع موجود با زیر بنای مندرج در پایان کار شهرداری متفاوت باشد برای متراژ مازاد از تعرفه فوق در صورتیکه مجموع ریالی آن بیش از سیصد هزار ریال باشد از متقاضی اخذ و به حساب سازمان واریز میگردد و در صورتیکه متراژ کمتر از متراژ مندرج در پایانکار باشد و مجموع آن برابر تعرفه مذکور بالغ بر سیصد هزار ریال باشد از حساب سازمان کسر و به متقاضی مسترد میگردد.
مطابق ابلاغیه طرف تفاهم نامه(سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ) به استان ها در راستای تهیه نقشه مورد استفاده برای صدور پایانکار شهرداری به صورت تفاهم نامه سه جانبه تعرفه پیشنهادی این بخش در صورتیکه به درخواست شهرداری نقشه تهیه شده توسط مهندسین نقشه بردار دارای صلاحیت تهیه نقشه های تفکیکی ملاک عمل صدور پایانکار شهرداری باشد
افزایش تعرفه های هشتگانه فوق بمیزان ۳۰% می باشد.
پیش نویس نامه ای از طرف ریاست سازمان کشوری به ریاست سازمان نظام مهندسی استان ها نگاشته شد مبنی بر اینکه برابرقانون میزان کسر از حق الزحمه واریزی خدمات مهندسی نقشه برداری ۵%(پنج درصد) می باشد.
متاسفانه اخیرا هجمه زیادی از طرف سایر گروه های مهندسی بخصوص رشته های معماری و عمران جهت انجام عملیات تفکیک آپارتمان صورت پذیرفته و با انجام نامه نگاری های متعدد به وزارت خانه و سازمان ثبت و طرح ماده ۱۲ و بحث ظرفیت ها و سهمیه و تعداد کار ارجاع شده و ذکر رکود کار در رشته های خودشان و انجام شیطنت در صدد ایجاد اختلال و رخته در امر تفکیک آپارتمان ها می باشند
که جدیدا توسط هیئت مدیره و ریاست سازمان گیلان اختلالاتی در این امر بوجود آورده اند.
۱) در جواب در تفاهم نامه دو طرفه ثبت و نظام مهندسی آمده است فقط مهندسین نقشه بردار دارای پروانه که دوره های تفکیک را طی نموده اند مجاز به انجام کار می باشند.
۲) در جدول ۱۷ مبحث دوم مقررات ملی تفکیک از جمله شرح خدمات و حدود صلاحیت های مهندس نقشه بردار است.
۳) تعرفه های رشته های عمران و معماری حداقل ده برابر تعرفه نقشه برداری است و تعیین ظرفیت یکسان رشته ها بدون در نظر گرفتن تعرفه عین ظلم است که می بایست ظرفیت ها بر اساس تعرفه تعدیل شوند.
۴) دو سال است که بعلت رکود ظرفیت های عادی مهندسین نقشه بردار پر نشده و می بایست در صورت پر شدن ظرفیت مهندسان نقشه بردار (بعلت تخصصی بودن امر) ظرفیت بصورت چرخشی شارژ گردد.
نحوه محاسبه متراژ مازاد برای حق‌الزحمه تفکیک آپارتمان
طبق آخرین تعرفه مصوب، در صورت تهیه نقشه تفکیکی متراژ زیربنای وضع موجود با زیربنای مندرج در پایان کار شهرداری متفاوت باشد برای متراژ مازاد از تعرفه فوق در صورتیکه مجموع ریالی آن بیش از سیصد‌هزار ریال باشد از متقاضی اخذ و به حساب سازمان واریز میگردد و در صورتیکه متراژ کمتر از متراژ مندرج در پایانکار باشد و مجموع آن برابر تعرفه مذکور بالغ بر سیصد‌هزار ریال باشد از حساب سازمان کسر و به متقاضی مسترد میگردد.
برای محاسبه جمع کل اعیانی برای اعمال در سامانه جهت دریافت مابه‌تفاوت حق‌الزحمه لطفاً توجه داشته باشید که در شیوه فعلی در محاسبه حق‌الزحمه مساحت موارد زیر دخالت داده نمی‌شود:
✓ حیاط
✓ فضای حیاط
✓ درزانقطاع
✓ فضای تجاری در نیم‌طبقه
✓ فضای نورگیر
✓ سایر اجزای غیرمسقف ساختمان
✓ کلیه قسمت‌هایی که در برچسب مربوطه شامل عبارت «فضا» هستند
✓ پشت‌بام (فاقد هر گونه قسمت‌های اختصاصی و مشاعات)
تذکر: در صورت وجود مفروزات یا مشاعاتی مانند انباری، سرویس یا حمام مشاعی یا منضم، خرپشته، اطاق آسانسور، اطاق منضم، اطاق آتش‌نشانی و امثالهم در پشت‌بام که منجر به تهیه نقشه پشت‌بام میگردد، کل سطح پشت‌بام در متراژ زیربنا محاسبه میشود همچنین مساحت نورگیر نیز فقط یک‌بار و در طبقه‌ای که دارای کف میباشد محاسبه میشود.
در پایانکارهای تک برگی قدیمی و پایانکارهای صادره شهرستان‌ها، «طبقه پشت‌بام» را اغلب «طبقه سایر» می‌نامند.
لذا خواهشمند است دقت بفرمایید تا دچار مشکلات حقوقی نشوید، چون طبق گزارشات رسیده، برخی مالکان از همکارانی که در سامانه مساحت حیاط و … را منظور کرده‌اند شکایت کرده و مشکلاتی حادث شده است.
همچنین از ترسیم اجزای غیرضروری در حیاط مثل پله ورودی و رمپ، فضای رمپ و سایر اجزای غیرمسقف که تاثیری در تنظیم صورت مجلس ندارند خودداری کنید؛ ضمنا ترسیم پله‌اضطراری الزامی است.
شیوه سهمیه بندی ارجاع کار تفکیک آپارتمان
براساس ردیف ۳ جدول شماره ۱۷ مبحث دوم مقررات ملی، کلیه مهندسین نقشه‌بردار در پایه های مختلف می‌توانند نسبت به انجام خدمات نقشه‌برداری تهیه نقشه تفکیک آپارتمانها در کلیه گروه های ساختمانی اقدام نمایند.
ميزان سهميه‌ها با توجه به حجم کار در هر استان متغییر است. در استان تهران و البرز ضریبی بر اساس پایه به متراژ کارهای ارجاعی به نسبت ۱ و ۱.۵ و ۲ به ترتیب برای پایه های ۳ و ۲ و ۱ در نظر گرفته شده است و سقف سهمیه سالیانه ای برای اعضا اعمال نمی‌شود. در سایر استان‌ها روال ممکن است به نحو دیگری باشد.
کسورات:
?ده درصد (۱۰٪) بابت مالیات حقوق طبق قانون مالیات های مستقیم به حساب وزارت امور اقتصادی و دارایی که از سال ۹۵ به بعد منتفی گردید.
?پنج درصد (۵٪) به حساب سازمان استان بابت ارجاع کار در چهارچوب ماده ۳۷ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان
دانلود قوانین و مقررات زندگی در آپارتمان
قوانین و مقررات زندگی در آپارتمان
کتاب مفید ۳۳ صفحه ای به قلم آقای حسن جمالی رشت آبادی
دانلود قوانین و مقررات کمیسیون ماده ۱۰۰
آشنایی با قوانین و مقررات کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداریها
آشنایی با قوانین و مقررات کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداریها
آیا میدانید معروف‌ترین مرجع حل اختلاف بین شهرداری و شهروندان کجاست؟
شهرداری یک سازمان عمومی غیردولتی است. به شب رساندن روز بدون اینکه با یکی از خدمات این سازمان سروکار داشته باشیم بعید است.
دراین‌ارتباط نزدیک و همیشگی ممکن است اختلافاتی هم بروز کند که معمولاً جای طرح آن در کمیسیون‌های شهرداری است.
بیشتر آنها در قانون شهرداری پیش‌بینی شده است برای همین نامشان منتسب به شهرداری است وگرنه این شهروندان و شهرداری در این کمیسیون‌ها به‌عنوان دو طرف دعوا حاضر می‌شوند و کمیسیون‌ها وابستگی مستقیمی به شهرداری ندارد.
معروف‌ترین این کمیسیون‌ها، کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری است. شهروندان به خاطر امور زیر به این کمیسیون مراجعه میکنند:
✓ رسیدگی به کلیه تخلفات ساختمان، از قبیل: احداث بنا بدون پروانه، تخلف از مفاد مندرج در پروانه ساختمانی و…
✓ احداث بنای مازاد بر تراکم مجاز
✓ تخلفات مربوط به عدم استحکام بنا
✓ عدم رعایت اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی
✓ تغییر کاربری اماکن مسکونی به تجاری
✓ و…
شایان‌ذکر است، کمیسیون موضوع تبصره ۱ ماده ۱۰۰، تنها به تخلفات ساختمانی واقع در محدوده قانونی و حریم شهر رسیدگی می‌کند و این مهم مبین صلاحیت محلی این مرجع شبه قضایی است و با عنایت به قانون تعاریف محدوده قانونی و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها مصوب ۱۳۸۴/۱۰/۱۴، امروزه هیچگونه ابهامی در خصوص محدوده اعمال صلاحیت محلی کمیسیون موضوع تبصره ۱ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری وجود ندارد و این کمیسیون صرفاً صلاحیت رسیدگی به تخلفات ساختمانی در محدوده قانونی یا حریم شهرها را عهده‌دار است.
املاکی که پس از پلاک کوبی و توزیع اظهارنامه و قبل از درخواست ثبت و آگهی بوسیله اصلاحات خراب میشود باید مالک یا شهرداری‌مراتب را به اداره ثبت اطلاع دهد و همچنین اگر خود اداره ثبت اطلاع حاصل کرد بایستی پس از رسیدگی و معاینه محل، مراتب را بررسی و ثبت و هرگاه قسمتی از ملک باقی بماند یا به شهرداری منتقل یا به همان شماره اصلی ملک که برای تمام ملک تعیین شده آگهی خواهد شد و چنانچه قبلا آگهی و تحدید شده حدود بقیه تعیین و در صورتی که در دفتر املاک ثبت شده با توضیح مراتب در ملاحظات دفتر املاک با حدود واقعی در زیر ثبت اولیه با بایگانی کردن سند مالکیت اولی سند مالکیت‌جدید صادر خواهد شد؛ و نیز هرگاه در نتیجه تغییر وضع مجاور املاک ثبت شده و تبدیل حد به کوچه اصلاح سند مالکیت در حدی که قبلا به ملک مجاور و فعلا به کوچه محدود است تقاضا شود در صورتی که شهرداری عمومی بودن کوچه را اعم از بن‌بست یا غیر بن‌بست تایید نماید اصلاح ثبت دفتر املاک و سند مالکیت توسط اداره ثبت مربوطه با رعایت حقوق مجاورین انجام خواهد شد.
دانلود راهنمای طراحی و کنترل نماهای شهری
راهنمای طراحی و کنترل نماهای شهری (انضباط نما)
ارگان صادر کننده: حوزه معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران
بهار ۱۳۹۳
منظور از ملک طلق یا آزاد، مالی است که غیر از حدود و قیود قانونی، حدود و قیود دیگری برای تصرف (حقوقی و مادی) در آن از راه عقود و ایقاعات یا توسط مقامات قانونی به وجود نیامده باشد. به‌عنوان مثال مالی که موقوفه نباشد و یا از طریق وثیقه قراردادی و قضائی و قانونی، متعلق حق غیر قرار نگرفته باشد مال طلق میباشد، بنابراین مالی که قید یا قیودی به اراده شخص یا قهراً بر آن واردشده باشد مانند وثایق قراردادی و وثایق قضائی مانند مال مورد تأمین دادگاه، و وثایق قانونی مانند عینی که متعلق حق زوجه بابت ثمنیه قرارگرفته یا مال مورد انتقال که در سند صلح آن انتقال گیرنده تا مدتی حق انتقال به غیر را ندارد به‌عنوان مال مقید (در مقابل طلق) شناخته میشود.
سایر حالات مندرج در اسناد مالکیت می‌تواند یکی از این وضعیت‌ها باشد: « طلق- وقف- ثلث- حبس- طلق و وقف- طلق با عرصه وقف- وقف آستان قدس رضوی »
ماده ۱۵۴ اصلاحی – دادگاهها وادارات ثبت اسناد واملاک باید طبق نقشه تفکیکی که به تائید شهرداری محل رسیده باشد نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم آنها اقدام نمایند و شهرداریها مکلفند براساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی نسبت به نقشه ارسالی از ناحیه دادگاه یا ثبت ظرف دو ماه اظهارنظر و نظریه کتبی را ضمن اعاده نقشه به مرجع ارسال کننده اعلام دارند درغیر اینصورت دادگاه ها و ادارات ثبت نسبت به افراز و تفکیک راسا اقدام خواهند نمود.
به‌منظور تشخیص حدود و موقعیت املاک واقع در محدوده شهرها و حومه نقشه املاک به‌صورت کاداستر تهیه خواهد شد.
اداره امور املاک ثبت کل علاوه بر وظایف فعلی خود عهده‌دار تهیه املاک به‌صورت نقشه کاداستر خواهد بود.
▫️بنابراین، ماده و تبصره‌های فوق برای نقشه کاداستر اعتبار ویژه‌ای قائل شده و مقرر داشته در موارد زیر:
۱ ـ تفکیک و افراز املاک واقع در محدوده شهرها و حومه
۲ ـ تحدید حدود املاک مجاور واقع در محدوده شهرها و حومه
۳ ـ دعاوی مطروحه در مراجع قضایی در خصوص حدود املاک
از نقشه کاداستر استفاده میشود که هرچند به دلایل فنی تاکنون آیین‌نامه اجرایی مقرر در تبصره سه این ماده تهیه و تصویب نگردیده لیکن اخیراً سازمان ثبت اسناد و املاک اقدامات عملی و مفیدی در خصوص تهیه نقشه کاداستر نموده است».
▫️ماده ۱۴۹ قانون ثبت بیان می‌کند: «نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرارگرفته باشد و بعداً معلوم شود اضافه مساحت دارد، ذینفع می‌تواند قیمت اضافی را بر اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه‌های قانونی معامله به صندوق ثبت تودیع و تقاضای اصلاح سند خود را بنماید».
درصورتی‌که اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورین تجاوزی نشده و درعین‌حال بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مذکور قراری داده نشده باشد اداره ثبت سند را اصلاح و به ذینفع اخطار مینماید تا وجه تودیعی را از صندوق ثبت دریافت دارد. عدم مراجعه فروشنده برای دریافت وجه در مدتی زاید بر ۱۰ سال از تاریخ اصلاح سند اعراض محسوب و وجه به‌حساب درآمد اختصاصی ثبت واریز میشود.
تبصره: «در مواردی که تعیین ارزش اضافه مساحت میسر نباشد ارزش اضافه مساحت در زمان اولین معامله به‌وسیله ارزیاب ثبت معین خواهد شد»
اداره ثبت اسناد و دادگاهها مکلف‌اند در موقع تقاضای تفکیک اراضی محدود شهر و حریم آن عمل تفکیک را طبق نقشهای انجام دهند که قبلاً به تصویب شهرداری رسیده باشد نقشهای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه می‌کند و برای تصویب به شهرداری در قبال رسید تسلیم می‌کند، باید حداکثر ظرف دو ماه از طرف شهرداری تکلیف قطعی آن معلوم و کتباً به مالک ابلاغ شود.
درصورتی‌که در موعد مذکور، شهرداری تصمیم خود را به مالک اعلام نکند مراجع مذکور در فوق، مکلف‌اند پس از استعلام از شهرداری طبق نقشهای که مالک ارائه مینماید عمل تفکیک را انجام دهند. معابر و شوارع عمومی که در اثر تفکیک اراضی احداث میشود متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن به‌هیچ‌عنوان وجهی به صاحب آن پرداخت نخواهد کرد.
اصلاحی ماده ۱۰۱ قانون شهرداری (اصلاحی ۱۳۹۰/۱/۲۸)
ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاهها موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها، از سوی مالکین، عمل تفکیک یا افراز را بر اساس نقشهای انجام دهند که قبلاً به تأیید شهرداری مربوط رسیده باشد. نقشهای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه نموده و جهت تصویب در قبال رسید، تسلیم شهرداری مینماید، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین، از طرف شهرداری حداکثر ظرف سه ماه تأیید و کتباً به مالک ابلاغ شود.
بعد از انقضاء مهلت مقرر و عدم تعیین تکلیف از سوی شهرداری مالک می‌تواند خود تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم نماید. دادگاه با رعایت حداکثر نصاب‌های مقرر در خصوص معابر، شوارع و سرانه‌های عمومی با اخذ نظر کمیسیون ماده (۵)، به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم مینماید.
کمیسیون ماده (۵) حداکثر ظرف دو ماه باید به دادگاه مذکور پاسخ دهد. در صورت عدم ارسال پاسخ در مدت فوق، دادگاه باملاحظه طرح جامع و تفصیلی در چهارچوب سایر ضوابط و مقررات، به موضوع رسیدگی و رأی مقتضی صادر مینماید.
تبصره ۱ (الحاقی ۱۳۹۰/۱/۲۸) – رعایت حدنصاب‌های تفکیک و ضوابط و مقررات آخرین طرح جامع و تفصیلی مصوب در محدوده شهرها و همچنین رعایت حدنصاب‌ها، ضوابط، آیین‌نامه‌ها و دستورالعمل‌های مرتبط با قوانین ازجمله قوانین ذیل، در تهیه و تأیید کلیه نقشه‌های تفکیکی موضوع این قانون توسط شهرداریها الزامی است:
مواد (۱۴) و (۱۵) قانون زمین شهری مصوب سال ۱۳۶۶
قانون منع‌فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکت‌های تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مصوب سال ۱۳۸۱
قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب سال ۱۳۷۴ و اصلاحات بعدی آن
قانون جلوگیری از خردشدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی ـ اقتصادی مصوب سال ۱۳۸۵ و اصلاحات بعدی آن
ماده (۵) قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و اصلاحات بعدی آن
تبصره ۲ (الحاقی ۱۳۹۰/۱/۲۸) – در مورد اراضی دولتی، مطابق تبصره (۱) ماده (۱۱) قانون زمین شهری مصوب سال ۱۳۶۶ اقدام خواهد شد.
تبصره ۳ (الحاقی ۱۳۹۰/۱/۲۸) – در اراضی با مساحت بیشتر از پانصد مترمربع که دارای سند ششدانگ است شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف بیست‌وپنج درصد (۲۵%) و برای تأمین اراضی موردنیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش‌افزوده ایجادشده از عمل تفکیک برای مالک، تا بیست‌وپنج درصد (۲۵%) از باقیمانده اراضی را دریافت مینماید. شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را بر اساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید.
تبصره ۴ (الحاقی ۱۳۹۰/۱/۲۸) – کلیه اراضی حاصل از تبصره (۳) و معابر و شوارع عمومی و اراضی خدماتی که در اثر تفکیک و افراز و صدور سند مالکیت ایجاد میشود، متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن هیچ‌وجهی به صاحب‌ملک پرداخت نخواهد کرد.
در مواردی که امکان تأمین انواع سرانه، شوارع و معابر از زمین موردتفکیک و افراز میسر نباشد، شهرداری می‌تواند با تصویب شورای اسلامی شهر معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی دریافت نماید.
تبصره ۵ (الحاقی ۱۳۹۰/۱/۲۸) – هرگونه تخلف از موضوع این قانون در تفکیک یا افراز اراضی، جرم تلقی‌شده و متخلفین، طبق قانون مجازات اسلامی و قانون تخلفات اداری تحت پیگرد قانونی قرار خواهند گرفت.
قانون فوق مشتمل بر ماده واحده در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ بیست و هشتم فروردین‌ماه یک هزار و سیصد و نود مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۱۳۹۰/۰۲/۰۷ به تأیید شورای نگهبان رسید.
رئیس مجلس شورای اسلامی ـ علی لاریجانی
اسناد مالکیت از طرف ادارات ثبت همیشه معتبر هستند و فقط با حکم قطعی مراجع قضایی صالحه یا قانون مصوب مجلس شورای اسلامی قابل ابطال میباشد.
در راستای وحدت رویه در تفکیک آپارتمانها در مورخ ۱۳۸۲/۵/۲۰ دستورالعمل تفکیک آپارتمانها توسط ریاست سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ابلاغ گردید.
طبق بند ۲ دستورالعمل فوق‌الذکر، تفکیک آپارتمانها بر اساس گواهی پایانکار آپارتمانها انجام میگردد. درصورتی‌که گواهی مذکور با وضع محال منطبق باشد قید مدت اعتبار در گواهی و انقضای مدت آن مانع عملیات تفکیکی نخواهد بود.
انواع پروانه‌ها و گواهی های ساختمانی
انواع پروانه‌ها و گواهی‌نامه‌های ساختمانی رایج در ایران به شرح زیر است:
انواع پروانه ساختمان
پروانه ساختمانی: مجوز قانونی‌ای که از طرف شهرداری برای هرگونه ساخت‌وساز برای صاحبان املاک صادر میگردد.
تخریب و بازسازی: پروانه‌ای که با تخریب بنای قدیمی و احداث بنای جدید بر اساس طرح تفصیلی صادر میگردد.
اضافه اشکوب: مجوز احداث طبقاتی بر روی طبقات موجود (توسعه بنا در ارتفاع).
تبدیل: مجوزی که برای تبدیل یک واحد مسکونی به دو واحد، تبدیل واحد مسکونی به اداری و یا تبدیل قسمتی از مسکونی به واحد تجاری و… صادر میگردد.
تغییرات تعمیرات: پروانه‌ای که منظور انجام تعمیرات و تغییرات جزئی و کلی صادر گردد.
تمدید پروانه: در صورت منقضی شدن مهلت پروانه و یا عدم شروع عملیات ساختمانی از طرف مالک، اعتبار پروانه تمدید و با همان مشخصات صادر خواهد شد.
تغییر نقشه: در صورت تقاضای مالک و به‌شرط عدم شروع عملیات ساختمانی نسبت به تغییرات یا جابجایی فضاها یا توسعه بنای پروانه‌های معتبر، پروانه تغییر نقشه صادر خواهد شد.
ابطال پروانه: در صورت تقاضای مالک با اخذ اصل پروانه صادره و ابطال آن و پیوست به پرونده به‌صورت مکانیزه نیز پروانه باطل و تصویر به مراجع ذی‌ربط اعلام میگردد و با رعایت ضوابط و مقررات پرداختی‌های مالک عودت گردد.
تعویض مهندس ناظر یا مجری: در صورت درخواست مالک و با رعایت ضوابط و مقررات و موافقت ناظر و مجری و مراجع ذیصلاح و معرفی ناظر و مجری جدید مجوز فوق صادر میگردد.
انواع گواهی ساختمان
عدم خلاف: در صورت شروع به کار ساختمانی طبق پروانه صادره برای هرگونه معامله و یا انقضای مهلت پروانه (برای ادامه عملیات ساختمانی یا بروز خلاف، پس از رسیدگی، گواهی جدیدی به نام عدم خلاف صادر میگردد.
بلامانع ناحیه: در موارد بروز تخلفات جزئی که منجر به جلوگیری شود، پس از رفع خلاف یا رسیدگی به آن، مجوز ادامه کار از شهرسازی منطقه به ناحیه مربوطه صادر خواهد شد.
بلامانع شهرسازی: در صورت درخواست انواع پروانه و کشف خلاف در بنا و رسیدگی به آن برای سهولت روند اداری و ادامه کار، بلامانع شهرسازی صادر خواهد شد.
پایان کار: در صورت پایان عملیات ساختمانی و عدم وجود تخلف و ارائه گواهی صحت اجرا از جانب مهندس ناظر گواهی پایان کار ساختمانی توسط شهرداری صادر میشود.
▫️پایان کار آپارتمانی: صدور گواهی پایان ساختمان یا عدم خلاف در مورد هریک از آپارتمان‌های یک مجتمع به شرطی که در مفروزات و مشاعات تخلفی حادث نشده باشد.
پایان کار قبل از ۴۹: جهت بناهایی با هر کاربری که قبل از اردیبهشت سال ۱۳۴۹ احداث و بهره‌برداری گردیده‌اند (شامل مقررات طرح جامع تهران نمیباشند) پایان ساختمانی قبل از ۱۳۴۹ صادر میگردد.
تمدید پایان کار: در صورت انقضای اعتبار پایان کار و عدم وجود هرگونه خلاف یا تغییرات در بنا پایان کار مذکور با همان مشخصات مجدداً تمدید میگردد.
دانلود سند اصلی مصوب طرح جامع شهر تهران
سند اصلی مصوب طرح جامع شهر تهران ۱۳۸۶
✓ طرح راهبردی – ساختاری توسعه و عمران شهر تهران
✓ مصوب شورایعالی شهرسازی و معماری ایران آذر ماه ۱۳۸۶
دانلود شرح خدمات مهندسان نقشه‌بردار در ساختمان سازی
شرح خدمات مهندسان نقشه‌بردار در ساختمان‌سازی
دانلود ۱۳۹۶_۰۱_۱۵_پیشنویس_پیشنهادی_آئین
پیشنویس آئیننامه کنترل ساختمان
متن پیشنهادی نسخه حاوی اعمال آخرین پیشنهادهای دریافتی و اصلاحات مطرح شده در کمیسیون امورزیربنائی، صنعت و محیط زیست تا تاریخ ۱۳۹۶/۰۱/۱۵ برای تصویب هیات محترم دولت
فصل اول – کلیات
فصل دوم – صدور پروانه ساختمان و تمدید آن
فصل سوم – وظائف کارفرمایان
فصل چهارم – وظایف معماران و مهندسان طراح
فصل پنجم – مقررات ساخت بنا و وظائف پیمانکاران
فصل ششم – وظائف ناظران و بازرسان، نظارت و بازرسی حین ساخت
فصل هفتم – پروانه بهره‌برداری، گواهی پایانکار ساختمان و شناسنامه فنی و ملکی
فصل هشتم – ضوابط خاص طرح‌های نظام فنی و اجرائی کشور
فصل نهم – مدیریت اطلاعات شهرسازی و ساختمانی و نیروی انسانی
بررسی دلایل اختلاف متراژ با پایانکار
قطعاً هنگامی‌که مساحت اعیانی نسبت به پایانکار کمتر شود مالک اعتراض می‌کند، البته در موارد متعددی باوجوداینکه واقعاً مساحت اعیانی احداثی بیشتر از پایانکار است، بازهم مالک اعتراض دارد چون دردسر اداری اصلاح پایانکار، سخت و نفس‌گیر هست!
اگر مساحت مفروزات نسبت به پایانکار کمتر و یا بیشتر شود بایستی همه موارد مؤثر بر این اتفاق را بررسی کرده و ریشه اختلاف متراژ در مساحی را کشف و با زبان فنی و گویا با مالک در میان گذاشته و ایشان را توجیه کنیم؛ حتی اگر لازم باشد طول‌هایی که باعث این اتفاق شده را در حضور مالکین شکاک چندین بار اندازه‌گیری کنید تا هر شبهه‌ای از میان برداشته شود. یک بازدید مجدد و یا توجیه مالک می‌تواند از شکایات و ادعاهای بعدی و پاک شدن ذهن مالک از شبهات نسبت به‌اشتباه در کار شما، بسیار مؤثر باشد و از بروز اختلاف بعدی پیشگیری کند.
متأسفانه برخی همکاران به این موضوع بی‌توجه هستند و با عبارت‌هایی مانند: «همین‌که هست»، «من کارم را بهتر از شما بلدم»، «برو اعتراض کن» و امثالهم با مالک برخورد میکنند؛ اگر خود را جای مالک بگذارید حتماً با چنین برخوردی، به فکر اعتراض می‌افتید؛ اما اتفاق بدتر این هست که مالک برای بررسی صحت کار شما به کارشناسان رسمی مراجعه کند، متأسفانه کارشناسان رسمی تجربه و دقت و حوصله مهندسان نظام مهندسی را در مساحی اعیانی ندارند (البته به‌جز معدود همکارانی که در هر دو حوزه فعال هستند) درنتیجه شکاف اختلاف‌نظر بین مهندس نظام و مالک بیشتر و بیشتر میشود. بنابراین پیشگیری بهترین گزینه هست و نباید اجازه بدهید کار به شکایت بکشد چون در آن مقطع اثبات دفاع از عملکردتان در مقابل کارشناسان رسمی و توجیه قاضی به‌مراتب سخت‌تر است!
پیدا کردن ریشه اختلاف متراژ حتی برای خود ما هم مفید هست و به‌نوعی چک کردن کار خودمان هست و می‌تواند از اشتباهات سهوی جلوگیری کند. مثلاً در صورت عدم مطابقت طول بنای اندازه‌گیری شده با طول بنای نقشه مصوب باید به این فکر کنیم که آیا اندازه‌گیری ما درست بوده یا طول بنای اعیانی کمتر از نقشه مصوب اجرا شده است؛ اگر این اختلاف ناچیز باشد حتماً ناشی از ناشاقولی در اجرا هست و باید طول بنای نقشه مصوب را ملاک قرار بدهید نه اینکه طول بنا را به بهانه اندازه‌گیری در یک بخش از ساختمان، چند سانتیمتر کمتر یا بیشتر اعلام کنید مگر اینکه این اختلاف معنی‌دار باشد.
برخی از دلایل کمتر شدن متراژ اعیانی نسبت به متراژ مندرج در پایانکار بدین شرح است:
مساحت محاسباتی در جداول نقشه‌های معماری هنگام دستور نقشه، اشتباه حساب‌شده و مسئول بازدید شهرداری نیز همین اشتباه در صدور پروانه را عمداً یا سهواً و بدون بررسی و مساحی دقیق، به مفاد پایانکار منتقل کرده باشد که این اشتباه ناشی از چند عامل هست:
طول بنا یا درزانقطاع پس از صدور جواز در هنگام اجرا تغییر کرده ولی مقادیر جدید در جدول مشخصات ساختمان در پایانکار اعمال نشده است.
هندسه عرصه در نقشه‌های معماری گونیا فرض شده درحالی‌که در واقعیت زوایا با قائمه تفاوت مؤثر و معنی‌داری در محاسبه مساحت اعیانی دارد. این امر ناشی از عدم به‌کارگیری شرح خدمات رشته مهندسی نقشه‌برداری در طراحی و اجرا است.
به دلیل عدم آشنایی نقشه‌کش یا معمار دفتر فنی با ضوابط ثبتی و محاسبات دیوارهای مشترک و کسورات داکت و … مساحت‌های مسکونی در جداول نقشه‌های معماری اشتباه محاسبه‌شده‌اند.
مقادیر جدول نقشه‌های معماری پرت هستند و گویا از روی یک نقشه دیگر کپی شده‌اند! و همین مقادیر اشتباه به جواز و پایانکار هم منتقل‌شده‌اند. در شهرهای کوچک و شهرستان‌های اطراف این اتفاق به‌وفور رخ میدهد.
مأمور بازدید شهرداری مساحت باکس داخلی راه‌پله و آسانسور را بدون لحاظ ضخامت دیوارهای جانبی سمت درزانقطاع و دیوار سمت کلاف پنجره سمت گذر یا حیاط اندازه‌گیری و مساحت حاصله را از مساحت سطح اشغال ساختمان کسر و مساحت مسکونی را محاسبه کرده است.
عدد زیربنای اعیانی که در پایانکار تحت عنوان سطح اشغال ساختمان درج میشود از ابتدا اشتباه محاسبه‌شده و همین اشتباه به سایر مقادیر ساختمان سرایت کرده است.
اختلاف متراژ ناشی از تغییرات اجرایی هنگام ساخت نسبت به نقشه‌های مصوب است:
طول بنا کمتر از مقدار مندرج در نقشه‌های مصوب اجراشده که مقصر مجری است.
درزانقطاع موجود بسیار بیشتر از مقدار مندرج در نقشه‌ها هست که ممکن است عواملی مانند احتیاط بیش‌ازحد سازنده یا ناشاقولی غیرقابل‌چشم‌پوشی و جمع شدن ستون‌ها در طبقات فوقانی و یا تجاوز ساختمان‌های املاک مجاور باعث این اتفاق شده باشد که درنتیجه آنها مالک چاره‌ای جز عقب‌نشینی بیش‌ازاندازه درزانقطاع مصوب در داخل عرصه خود نداشته است. در مورد کمتر شدن درزانقطاع چون موضوع خیلی مهم و پرمسئولیتی هست حتماً همکاران مطلب رفع شبهات درز انقطاع را مطالعه کنند.
ابعاد راه‌پله و آسانسور و لابی بیشتر از نقشه‌های مصوب اجراشده باشد ولی این تغییرات اجرایی در مفاد پایانکار اعمال نشده است.
نورگیر بزرگتر از نقشه‌های معماری اجراشده است و یا اینکه عدد مربوط به مساحت نورگیر در پایانکار (که برابر است با اختلاف مساحت زیربنای طبقه اول با طبقات بالاتر) اشتباه درج‌شده که این مورد بسیار معمول است.
عمق پیشرفتگی در گذر بسیار کمتر از مقدار مصوب در نقشه‌های معماری اجراشده که مجری مقصر این اتفاق هست.
در پایانکار مساحت کسورات (مانند کانال کولر، داکت‌ها، لوله‌ها و …) لحاظ نمی‌شود و تجمیع این کسورات متراژ قابل‌توجهی هست که اگر مالک نسبت به آن توجیه نباشد حتماً شوکه میشود. لذا هنگام بازدید حتماً به مالک گوشزد کنید که حتی در صورت مطابقت کامل ساختمان با نقشه‌های اجرایی، به دلیل همین کسورات، متراژ آپارتمانها به‌صورت پله‌ای کمتر از مقادیر مندرج در پایانکار خواهد شد.
در صورت داشتن اضافه مساحت عوامل بالا را معکوس کنید.
محاسبه مقدار درزانقطاع
درصورتی‌که مقدار درزانقطاع به‌طور شفاف در نقشه‌های مصوب درج نشده باشد از متقاضی بخواهید:
نقشه مصوب دیگری که مقدار درزانقطاع در آن مشخص شده باشد به شما ارائه کند این نقشه باید ممهور به مهر شهرداری مربوطه یا دفتر خدمات الکترونیک شهرداری باشد.
از متقاضی بخواهید به شهرداری مربوطه یا دفتر خدمات الکترونیک شهرداری مراجعه کرده و مهر مربوط به مقدار درزانقطاع و سپس تأیید دفتر خدمات الکترونیک شهرداری (مهر و امضا کارشناس مربوطه) را بر روی نقشه‌های قبلی درج نماید.
درصورتی‌که متقاضی به این درخواست شما اعتنا نکرد، می‌توانید با کمک روش‌های زیر به نتیجه قابل‌قبول رسید:
صداقت سازنده؛ می‌توانید از مالک در صورت اطلاع پرسش کنید.
با محاسبه درزانقطاع بر اساس ضوابط و مطابقت آن با مدارک و وضع موجود در محل
در ساختمان‌های با هشت طبقه و کمتر، فاصله هر طبقه از مرز زمین مجاور حداقل باید برابر پنج‌هزارم ارتفاع آن طبقه از روی تراز پایه باشد. در ساختمان با بیشتر از هشت طبقه و یا ساختمان‌های با اهمیت «خیلی زیاد» و «زیاد» با هر تعداد طبقه، عرض درز انقطاع باید با استفاده از ضابطه‌مند (۳-۵-۶) تعیین شود. به بیان ساده‌تر ارتفاع هر طبقه از فونداسیون در ساختمان‌های “با اهمیت «خیلی زیاد» و «زیاد» و یا ساختمان‌های با هشت طبقه و بیشتر، درز انقطاع در هر طبقه نباید کمتر از حاصل‌ضرب تغییر مکان جانبی نسبی طرح آن طبقه Drift ضربدر ضریب رفتار R در نظر گرفته شود. هر یک از ساختمان‌های مجاور ملزم به رعایت نیمی از این فاصله می‌باشند.
برای محاسبه درزانقطاع باید از طریق فرمول به مقدار دقیق اندازه درزانقطاع رسید ولیکن ساده‌ترین روش ضرب مجموع تعداد طبقات (طبقات زیرزمین + همکف + بالای زمین) در عدد ۱/۵ سانتیمتر هست.
مهندسی معکوس یعنی بر اساس مساحت زیربنای طبقات (ترجیحاً طبقه همکف)
باید چک کنید با لحاظ چه عددی برای درزانقطاع و دخالت دادن طول بنا که در نقشه مصوب درج شده است به مساحت زیربنای طبقه همکف می‌رسید.
برای املاک صد در صد بنا کار خیلی راحت‌تر هست: می‌توانید از مقدار اختلاف «مساحت عرصه طبق سند» با مقدار «مساحت اعیانی طبقه همکف در پایانکار (یا جواز ساخت)» مقدار مساحت درزانقطاع مصوب را محاسبه کرده و با دخالت دادن طول اضلاعی که مشمول درزانقطاع می‌شوند به‌اندازه درزانقطاع مصوب دست‌یافت.
شرایط بازدید
هیچ‌وقت بیش از یک‌بار برای بازدید و اندازه‌گیری به دلیل عدم همکاری متقاضی و عدم تأمین شرایط اندازه‌گیری مراجعه نکنید.
پیش از بازدید باید به متقاضی در این مورد تأکید کنید و در خصوص مدارک لازم توضیح بدهید.
هنگام تماس متقاضی حتماً ایشان را مجبور کنید موارد و نکاتی را که مدنظرتان هست را یادداشت کند و ادامه گفتگو را منوط به فراهم کردن کاغذ و قلم کنید و جملاتی مانند “این کار اولم نیست” یا “مدارک را می‌دانم” و یا “همکارم!” و … را قبول نکنید. تا در صورت بروز مشکل، بتوانید متقاضی را به مستندات گفتگوی‌تان ارجاع بدهید.
مدارک موردنیاز برای تفکیک:
اصل و کپی کامل از تمامی سندهای مالکیت موجود.
اصل و کپی تمام صفحات پایانکار؛ درصورتی‌که فاقد پایانکار باشد اصل و کپی پروانه ساخت و آخرین عدم خلاف.
اصل و کپی نقشه‌های مصوب معماری ممهور به مهر شهرداری یا دفتر خدمات الکترونیک شهرداری.
کپی وکالتنامه درصورتی‌که متقاضی مالک ششدانگ نباشد.
اصل و کپی نقشه تک پرینت کاداستر برای کارهای ارجاعی فاقد پایانکار ضرورت دارد. ولی در کارهای ارجاعی دارای سند تک‌برگی الزامی نیست.
پس از توضیح در مورد مدارک، به لزوم دسترسی به کلیه مشاعات و مفروزات از زیرزمین تا پشت‌بام و باز بودن درب کلیه انباریها، تأسیسات و سایر مشاعات بسته به مفاد پایانکار تأکید داشته باشید.
تهیه کردن یک کلید درب آسانسور خیلی ساده هست و قیمت آن‌هم از پانصد تومان تا ۴۰۰۰ تومان بسته به جنس و مرغوبیت آن بها دارد، این موضوع مهمی نیست که ذهن متقاضی را درگیر آن کنید و به نظر من مانند متر لیزری و متر کمری از ملزومات کار ماست.
اما اگر باوجود تمام این توضیحات در اولین بازدید موفق به مساحی نشدید یک گزارش از عدم امکان تهیه نقشه‌های تفکیکی پلاک مذکور با شرح ماوقع تهیه و به دفتر تفکیکی ارائه داده و درخواست تعلیق کار تا زمان فراهم شدن شرایط را داشته باشد تا از بابت سهمیه ارجاعی دچار خسران نشوید و بازدید دوم و آخرین بازدید را با خاطرآسوده تا زمان فراهم شدن کلیه مدارک و شرایط مطروحه انجام بدهید. اگر در بازدید دوم هم برخلاف ادعای متقاضی شرایط فراهم نگردید مالک را ملزم به ارائه تعهد شفاهی یا کتبی نزد ریاست محترم دفتر تفکیکی کنید تا رفتار غیراخلاقی متقاضی که موجب خسران هزینه‌های ایاب و ذهاب و وقت با ارزش شما شده تکرار نشود.
اگر کلیه موارد بالا را به‌دقت اجرا و به متقاضی تفهیم کنید هرگز کار به بازدید‌های مکرر نمی‌کشد.
کنترل مدارک ارائه شده توسط مالک
گام کنترل سند:
در سندهای تک‌برگی دارا بودن – هولوگرام، امضا رئیس ثبت – مهر برجسته سرد – و در سندهای دفترچه‌ای دارا بودن – سرب (منگوله) – امضا رئیس ثبت – مهر برجسته سرد یا مهر جوهری لازم است البته بدیهی است این کنترل در حد عرف است نه در حد کارشناسان خط در مورد مخدوش بودن و یا در حد کارشناسان ثبتی در مورد صحت جریان ثبتی … (مشابه تشخیص کارکنان بانک‌ها در مورد مخدوش نبودن و صحت امضاء چک)
به‌طورکلی ما در تعیین صحت و عدم جعل مدارک ارائه‌شده فقط در همین حد می‌توانیم چک کنیم.
گام کنترل گواهی‌های شهرداری:
استعلام پروانه ساختمان و استعلام گواهی ساختمان (گواهی‌های عدم خلاف و پایانکار) از سایت شهرداری توسط لینک زیر قابل‌بررسی است:
https://services10.tehran.ir/Default.aspx?tabid=273
آخرین وضعیت پرونده شهرسازی
https://services6.tehran.ir/urbanmodule
این کنترل در مواردی که ساختمان فاقد پایانکار است و مالک از ارائه آخرین گواهی عدم خلاف طفره می‌رود کارایی دارد و آخرین وضعیت پرونده در سامانه شهرداری را گزارش می‌کند.
استعلام طرح تفصیلی جدید
https://services6.tehran.ir/urbanmodule/استعلام-طرح-تفصیلی-جدید?portalid=6
این استعلام به یکی از دو روش شماره پرونده یا شماره کدشناسایی ملک (کد نوسازی) قابل انجام هست.
کد شناسایی شامل یک عدم ۵ رقمی به‌عنوان شماره بلوک و یک عدم سه‌رقمی (از ۱ تا ۹۹۹) است، دو آیتم بعدی که معمولاً تک‌رقمی است مربوط به شماره آپارتمان و شماره واحد کسبی است که برای کارهای تفکیک تقریباً همیشه صفر است.
گام کنترل نقشه‌های مصوب اجرایی:
نقشه‌های مصوب معماری فقط در همین حد که ممهور به مهر دفاتر خدمات شهرداری باشد (برای ساختمان‌های قدیمی مهر شهرداری) کفایت می‌کند. تنها نکته اینکه اگر درز انقطاع خیلی کمتر از حد مجاز و یا طول بنا خیلی بیشتر از ضوابط باشد نیاز به تأمل بیشتر دارد.
ما در مراحل تفکیک آپارتمان، چیدمان پارکینگ‌ها و اندازه درز انقطاع و طول بنا را از نقشه‌های مصوب استخراج می‌کنیم ولی ملاک عمل برای طول بنا و درز انقطاع فقط واقعیت موجود ساختمان است. اما در مورد چیدمان پارکینگ‌ها اینطور نیست، چراکه ما در نظام مهندسی فقط «برخی» از مقررات ملی ساختمان و ضوابط معماری و شهرسازی که به مسائل ثبتی ارتباط دارد را بررسی می‌کنیم بنابراین صلاحیت تعیین چیدمان جدید برای پارکینگ‌ها را نداریم.
توضیحات تکمیلی در خصوص نقشه‌های مصوب معماری
ارائه نقشه مصوب اجباری هست. هیچ ساختمانی بدون جواز و نقشه ساخته نمی‌شود لذا هر بهانه‌ای از سوی متقاضی مانند اینکه نقشه‌ها گم‌شده، پاره شده، سرقت شده، در آتش‌سوزی ازدست‌رفته، در اختیار سایر شرکای غیرقابل‌دسترس هست و امثالهم مسموع نیست. اگر به هر دلیلی نقشه‌ها موجود نبود، متقاضی را راهنمایی کنید تا یک نسخه کپی از نقشه مصوب را از پرونده شهرداری برایتان بیاورد؛ در تهران برای ساختمان‌های نوساز این کار به‌راحتی با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک شهر انجام میشود.
خودداری متقاضی از ارائه نقشه مصوب مانع تفکیک نمی‌شود ولیکن نهایتاً چیدمان پیشنهادی پارکینگ‌ها از سوی مالک فقط و فقط مشروط به اخذ تائید از شهرداری امکان‌پذیر است و مهندس نقشه‌بردار بایستی با درج توضیحات کافی در قسمت توضیحات نقشه، توجه واحد ثبتی به این موضوع جلب نماید و با توضیحات گویا و کوتاه بر لزوم اخذ تأییدیه در خصوص چیدمان پیشنهادی مالک اشاره شود. همچنین درصورتی‌که درز انقطاع با مقدار محاسباتی تخمینی (نحوه محاسبه درز قبلاً توضیح داده‌شده است) مغایرت داشت به این موضوع هم در نقشه‌ها اشاره شود.
گام کنترل محل وقوع ملک در سایت نقشه شهرداری:
اینکه هنگام مراجعه دقیقاً به محل وقوع ملک مراجعه کنیم از اهمیت بالایی برخوردار است.
در این مرحله ابتدا باید بررسی شود که مدارک شهرداری ارائه‌شده توسط متقاضی مربوط به پلاک ثبتی اسناد مالکیت است یا خیر برای این کار باید جانمایی پلاک ثبتی در نقشه طرح تفصیلی با جانمایی پلاک ثبتی در نقشه تک پرینت کاداستری (که در فایل عرصه ارسالی از ثبت موجود است) کاملاً مطابقت داشته باشد.
سپس باید مختصات تقریبی وسط ملک در محل هم با مختصات نقشه کاداستری که در حاشیه نقشه (یا صفحه اول سند مالکیت تک‌برگی) درج شده و هم با مختصات تقریبی وسط ملک که از سایت شهرداری و بر اساس روش زیر به دست می‌آید کاملاً منطبق باشند.
قدم اول استخراج کد نوسازی یا کد شناسایی ملک است که از آخرین گواهی و یا جواز ساختمان که به‌عنوان مدرک در سامانه بارگذاری میشود (در صفحه اول گواهی خط سوم سمت چپ، روبروی بارکد) قابل حصول است و یا در صورت عدم ارسال از متقاضی بخواهید آن را قرائت کند.
کد شناسایی شامل یک عدم ۵ رقمی به‌عنوان شماره بلوک و یک عدم سه‌رقمی (از ۱ تا ۹۹۹) است، دو آیتم بعدی که معمولاً تک‌رقمی است مربوط به شماره آپارتمان و شماره واحد کسبی است که برای کارهای تفکیک تقریباً همیشه صفر است.
از کد شناسایی یک عدد ۸ رقمی استخراج‌کنید: شامل شماره بلوک و شماره ملک، به‌عنوان‌مثال اگر ملک دارای شماره بلوک ۱۶۷۳۵ و شماره ملک ۴۴ است (در گواهی به این شکل درج میشود ۰-۰-۴۴-۱۶۷۳۵) درنتیجه کد هشت‌رقمی ۱۶۷۳۵۰۴۴ خواهد بود، توجه نمایید که شماره ملک حتماً با فرمت سه‌رقمی به شماره بلوک اضافه شود.
قدم دوم مراجعه به سایت http://map.tehran.ir با واردکردن کد هشت‌رقمی در قسمت جستجو و زدن دکمه اینتر، موقعیت دقیق ملک بر روی نقشه شهر تهران نمایش داده میشود و با کلیک سمت راست می‌توانید مختصات تقریبی مرکز ملک را از سایت شهرداری استخراج‌کنید.
نکته ۱: امکان بهره‌برداری از گزینه‌های مسیریابی نیز وجود دارد.
نکته ۲: در بیشتر محلات شهر تهران و در زیر پلاک آبی منزل، کد شناسایی اضافه‌شده است و می‌توانید از آن بهره‌برداری کنید.
استعلام حریم مترو
جهت جلوگيری از اتلاف وقت و تكريم ارباب رجوع، مراجعین محترم می‌توانند از طريق نشانی الكترونیكی ذیل جهت استعلام پلاک ثبتی خود در حریم مترو استفاده کنند:
استعلام اصالت وکالتنامه
فرم تصدیق اصالت اوراق دفاتر اسناد رسمی
www.ssaa.ir
توصیه‌هایی برای بازدید
- ازنظر روحی و جسمی برای کار مساحی آماده‌باشید اگر مشغله فکری دارید، خسته هستید یا شرایط زمانی و جوی و محیطی مناسب نبود حتماً بازدید را به زمان دیگری موکول کنید چون دقت و تمرکز از ملزومات این کار است.
- سعی کنید به‌تنهایی برای بازدید اقدام نکنید چون کار مساحی واقعاً یک کار تک‌نفره نیست اگر گیج شدید و تمرکز خود را از دست دادید برداشت را متوقف کرده و با یکی از دوستان برای برداشت مجدد مراجعه کنید.
- هیچ‌گاه قبل از حضور متقاضی و احراز هویت وی به داخل ملک وارد نشوید.
- همیشه از متقاضی بخواهید درزانقطاع و طول بنای اعیانی احداثی را در صورت اطلاع به شما بگوید. گاهی هنگام ساخت تغییرات معنی‌داری در این موارد رخ میدهد که ممکن است در نقشه‌های مصوب اعمال نشده باشد، البته صحت همه ادعاها را باید در محل و با حضور مدعی بررسی کنید.
- همیشه باید قاطع باشید. وقتی در محل ساختمان تردید داشته باشید و در مورد روش مساحی تحت تأثیر گفتار متقاضی قرار بگیرید، این را ضعف تلقی می‌کند و به خود اجازه میدهد در کار شما دخالت کرده باعث اختلال در تمرکز شما و اشتباه در مساحی شود. بارها شده که در اثر پرحرفی و دخالت مکرر متقاضی برخی طول‌ها جا می‌افتند یا بدتر اینکه فراموش می‌کنید بعد از اندازه‌گیری یادداشت کنید. من شخصاً همیشه از متقاضی محترمانه می‌خواهم مدتی مرا تنها بگذارد تا بازدید تمام شود ضمناً مؤدبانه به وی اجازه نمی‌دهم در محل سیگار بکشد یا با صدای بلند صحبت کند.
- برداشت را هنگامی انجام دهید که بلافاصله فرصت ترسیم داشته باشید، چون ممکن است باگذشت زمان برخی جزئیات از خاطرتان محو شود.
- از محل ساختمان مستندات تصویری و ویدیویی تهیه کنید به‌شخصه پیشنهاد می‌کنم هنگام ورود به ملک و دریافت مدارک از متقاضی و ترسیم کروکی از همکار خود بخواهید ظرف ده دقیقه با دوربین موبایل از گذر تا حیاط و زیرزمین و … فیلم تهیه کند. کل این فیلم پس از فشرده‌سازی کمتر از ۲۰ مگ خواهد شد ولیکن می‌تواند به‌عنوان مستندات دفاع از کار خود و همچنین به یادآوری برخی جزئیاتی که در محل فراموش‌شده‌اند مانند محل درب و پنجره و نحوه پیشرفتگی‌ها و … کمک‌حال شما در ترسیم باشند.
- هنگام تاریکی شب برای بازدید مراجعه نکنید چون علاوه بر محروم کردن خود از بسیاری جزئیات، باعث رنجش متقاضی و ساکنین می‌شوید.
- در ساختمان وارد جزییات نشوید و همه بحث‌ها و صحبت‌ها را به بعد از ترسیم موکول کنید و البته این فقط ترفندی برای فرار از نظرات دیوانه‌وار برخی متقاضیان هست اما حقیقت این است که پس از اتمام بازدید نیازی به گفتگو با مالک نیست و ارتباط مهندس با وی به‌کلی قطع میگردد مگر اینکه نیاز به بازدید مجدد و رفع ابهاماتی پیش بیاید.
- هرگز در محل در مورد وضعیت تداخل پارکینگ‌ها و مساحت آپارتمانها صحبتی نکنید.
- هرگز به گفته متقاضی در مورد تیپ بودن طبقات در ساختمان‌های چند واحدی توجه نکنید و قبل از بازدید تأکید داشته باشید که متقاضی باید زمینه دسترسی برای بازدید و مساحی از کلیه مفروزات و مشاعات را برای شما فراهم نماید، و محل دیوار مشترک را حتما در تمام طبقات بررسی کنید.
- سعی کنید در ساختمان‌هایی که از سیستم سرمایش کولرآبی در پشت‌بام بهره می‌برند، حتماً از طبقات پایین و ترجیحاً نخستین طبقه مسکونی بازدید کنید چون کانال‌های کولر در بقاست فوقانی که مجاور دیوارهای مشترک هستند ممکن است باعث اشتباه در تشخیص محل دقیق دیوار مشترک شود.
- اگر در محل ساکنین (مالک یا خریدار) اصرار داشتند که طبقه خاصی بازدید شود، بلادرنگ و بدون هیچ بحثی از واحد مربوطه بازدید کنید تا هرگونه شبهه‌ای برطرف شود و در این موارد مقاومت نکنید.
- به توضیحات احتمالی ساکنین در هرموردی به دقت گوش کنید ولی از اظهار نظر خودداری کنید.
- هر جا ابهامی مشاهده کردید از متقاضی پرسش کنید این موضوع اصلاً مایه خجالت نیست مثلاً بااینکه تشخیص ضخامت دیوارهای مشترک و غیرمشترک و یا تشخیص محل و ابعاد داکت بر عهده شماست ولی گاهی با یک پرسش ساده ناگهانی از متقاضی ممکن است حتی محل و ابعاد داکت‌هایی که به‌سختی قابل‌تشخیص است را نیز صادقانه به شما بگویند.
- اگر در حیاط و مشاعات نخاله تلنبار شده بود از دلیل آن و اجزای احتمالی ساختمان که در پشت آنها پنهان‌شده پرسش کنید و سپس صحت آن را بررسی کنید.
- گاهی در اثر اشتباه شهرداری به دلیل بسته بودن درب برخی از قسمت‌های ساختمان، اطاق‌های تأسیسات و سرویس بهداشتی و انباری جابجا اعلام میشود. هنگام بازدید اگر تفاوت معنی‌داری در پوشش کف و دیوار یک واحد انباری مشاهده کردید حتماً با دقت بیشتری توجه کنید شاید سرویس بهداشتی باشد و بلعکس، ضمنا مواردی مشاهده شده که کاسه توالت با چیزی پنهان شده و متقاضی مدعی کاربری دیگری از جمله انباری باشد.
- صرف‌نظر از نقشه مصوب، همیشه در محل، از متقاضی محل پارکینگ‌ها را پرسش کرده و روی کروکی علامت بزنید. گاهی اطلاعات جالبی از این راه کسب می‌کنید.
- اگر پس ترسیم متوجه شدید پارکینگی باید مزاحم اعلام شود یا مغایرتی بین مفاد پایانکار وجود دارد یا مساحت مفروزات نسبت به پایانکار کمتر یا بیشتر شده، با بررسی دلایل اختلاف متراژ با پایانکار ریشه را کشف کنید و اگر مالک اعتراض داشت وی را توجیه کنید تا دقیقاً متوجه دلایل اختلاف متراژ بشوند.
- اگر پس از تهیه نقشه‌ها مشکل خاصی مشاهده نشد شخصاً و بدون دخالت متقاضی نقشه‌ها را تحویل دفتر تفکیکی بدهید تا متقاضی هنگام دریافت نقشه‌ها از وضعیت خود مطلع شود. اگر بعد از تحویل نقشه‌ها هر پرسشی از سوی متقاضی مطرح شد با سعه‌صدر و با زبان فنی پاسخ بدهید و وی را با پاسخ‌های سربالا سنگ قلاب نکنید. گاهی با کلمات می‌توان از برخوردهای بعدی پیشگیری کرد، کما اینکه انسان جایزالخطاست و ممکن است در کار شما اشتباهی رخ‌داده باشد پس فرصت اصلاح آن را خودتان دریغ نکنید.
- جسارت است ولی در برخوردهای رودررو یا تماس‌های تلفنی به‌صورت مؤدبانه درشان مخاطب صحبت کنید. اگر با تندی با فردی صحبت کنید طرف مقابل هم به همان شیوه با شما رفتار می‌کند. سعی کنید آستانه تحمل خود را در مقابل استدلالات غیر فنی متقاضیان بالا ببرید و همیشه با متقاضیان با خوش‌رویی گفتگو کنید.
- تخلف در ساخت‌وساز همیشه تخلف است و کوچک و بزرگ یا شمال شهر و جنوب شهر ندارد اما در صورت صلاحدید و به تشخیص خودتان اگر با چشم‌پوشی از تخلف‌هایی که ضرری به خریدار وارد نمی‌کند می‌توانید صرف‌نظر کنید. اینجا محل تشخیص مهم است و نباید از خطوط قرمز قانون عبور کرد.
- با مالکین فقط ارتباط کاری داشته باشید، چون وقتی کارشان با شما تمام شد؛ واقعاً تمام‌شده است.
- هرگاه شبهه‌ای داشتید حتماً با همکاران و اساتید مشورت کنید.
- درصورتی‌که در مورد موضوعی اطلاع کافی ندارید به همکار خود همفکری ندهید چون ممکن است باعث بروز اشتباه غیرقابل جبرانی برای همکارتان شود.
- قوانین و دستورالعمل‌های ثبتی را معیار و خط‌کش کار خود قرار بدهید.
- و در پایان توجه داشته باشید ارتباطات خانوادگی و دوستان همیشه در اولویت زندگی هستدلذا کار را فدای تضعیف روابط زندگی خود نکنید چراکه در درازمدت، فشار فرسایشی این کار شمارا درمانده خواهد کرد.
- در پایان از نقطه نظرات همکارانی که در تکمیل این مطلب کمک کردند از جمله جناب آقای مهندس شکوهی تشکر ویژه دارم.
https://ssaa.ir/Portals/0/121st121.xlsx
آیا تحویل فایل خروجی صورتمجلس به متقاضی برای ارائه به دفاتر اسناد رسمی یا سایر مراجع مجاز است؟
به‌طور قاطع پاسخ این پرسش منفی است.
فایل صورتمجلس خروجی توسط برنامه واسط با فرمت استاندارد اداره ثبت با لوگو قوه قضائیه بوده و تحویل آن به اشخاص ثالث مجاز نیست.
در گذشته برخی دفاتر اسناد رسمی با اینکه هزینه تحریر و تنظیم تقسیم‌نامه و … را از متقاضی دریافت می‌کردند، بااین‌حال همچنان متوقع بوده تا برای سهولت وظایفشان فایل صورتمجلس را به هر نحوی به دست بیاورند؛ البته از دی‌ماه ۱۳۹۶ بخشنامه تنظیم اسناد تقسیم‌نامه در سامانه ثبت آنی دفاتر اسناد رسمی آذربایجان شرقی به صورت پایلوت و فراگیر عملیاتی گردید لذا این موضوع منتفی شده است.
از طرفی فایل صورتمجلس خروجی توسط برنامه واسط نسخه نظام مهندسی ناقص است ازجمله اینکه و اطلاعات حقوقی مالکیت و اطلاعات نقشه‌بردار و نماینده ثبت و مشخصات ملکی را دارا نمی‌باشد و برخی از اصلاحات دستی UPM در این فایل اعمال نشده و لذا ارائه آن به اشخاص ثالث ممکن است موجبات انتقال اطلاعات ناقص به تقسیم‌نامه و سایر اسناد مشابه را سبب شده و به طرفین خسارت‌هایی را تحمیل نماید.
جهت اطلاع همکاران، پیشنویس و نسخه نهایی صورتمجلس به‌صورت چاپی توسط ادارات ثبت در اختیار متقاضی قرار می‌گیرد. ضمناً انتشار فایل صورتمجلس با لوگو قوه قضائیه از طرف مهندس نظام مهندسی صحیح نیست.
چاپ به روش A4 port
تعداد نسخ چاپی نقشه‌های تفکیکی آپارتمانها به شرح زیر است:
نسخه ارسالی نقشه‌ها برای ثبت شامل این برگه ها هستند:
یک برگ صفحه اطلاعات نقشه (صفحه نخست از فایل اتوکد یا میکرواستیشن)
به تعداد واحدها نقشه رستری «قطعات»
به تعداد کل طبقات نقشه رستری «طبقات»
نسخه نظام مهندسی شامل این برگه ها هستند:
یک برگ صفحه اطلاعات نقشه (صفحه نخست از فایل اتوکد یا میکرواستیشن)
به تعداد کل طبقات نقشه رستری «طبقات»
محتویات CD تحویلی به ثبت نیز شامل این موارد باشد:
فایل اتوکد تک خطی
فایل اتوکد بیلد
فایل خروجی واسط
نحوه ارسال نقشه در کارتابل برای نظارت
برای نظارت طبق روال سابق فایل های اتوکد تک خطی و بیلد و فایل صورت مجلس ارسال شود.
تبصره: در برخی از کارهای ارجاعی که فاقد پایانکار هستند استثنائا در مرحله صدور پایانکار، ممکن است فایل واسط از ثبت ارسال نشود که در این صورت امکان تهیه فایل صورت مجلس وجود ندارد و به تبع لزومی ندارد برای نظارت ارسال شود ولیکن این موضوع در هنگام ارجاع در قسمت توضیحات با ذکر عبارت «فاقد فایل عرصه – فاقد پایانکار» به اطلاع ناظر رسانده شود.
توجه: در صورت نقص یا مغایرت تعداد صفحات نسخه چاپی با موارد فوق، و همچنین مغایرت کد چاپ شده روی نقشه ها با کد ذخیره شده در خروجی واسط، نقشه‌ها در اداره ثبت پذیرفته نمی‌شود و مایه دردسر برای مهندس و مالک و نظام مهندسی میشود.
به عنوان مثال در یک ساختمان ۶ طبقه مسکونی ۳ واحدی (جمعا ۱۸ واحد) و ۴ واحد تجاری در همکف و تعدادی انباری پارکینگ و مشاعات در همفک و زیر زمین، تعداد برگه ها اینطور محاسبه میشود:
نسخه ثبت (جمعا ۳۱ برگ):
۱ برگ صفحه اطلاعات نقشه
۲۲ برگ به تعداد واحد ها (جمع کل واحدهای مفروزی)
۸ برگ به تعداد کل طبقات مسکونی و مشاعات همکف و زیرزمین
نسخه نظام مهندسی (جمعا ۹ برگ):
۱ برگ صفحه اطلاعات نقشه
۸ برگ به تعداد طبقات کل مسکونی و مشاعات همکف و زیر زمین
توجه:
ترتیب کارها بدین صورت هست که بایستی بعد از تهیه رستری طبقات و رستری قطعات و سپس فشردن دکمه «فیزیک نقشه‌های ذخیره شده» وارد برنامه A4Port شده و نقشه‌های طبقات (دو سری) و قطعات (یک سری) پرینت شود. پس از اتمام پرینت باید فایل واسط خروجی گرفته شود.
کدهایی روی کاغذ پرینت میشود که در صورت هر تغییر در طبقات یا ویرایش مجدد نقشه‌ها، این کدها هم تغییر میکنند و ملاک ورود به سیستم ادارات ثبت تطابق کدهای چاپ شده روی نقشه‌ها با کدهای ذخیره شده در خروجی هست. لذا به این نکته توجه داشته باشید.
نکته: دوباره کاری نکنید:
در نهیه نقشه های رستری ابتدا نقشه رستری طبقات را تهیه کنید؛ سپس هنگام تهیه نقشه رستری قطعات کافیست بجای مراحل ویرایش از دکمه بازیابی برای فراخوانی نقشه رستری همان طبقه استفاده کرده و فقط با تغییر جزيی ذخیره کنید.
راهنمای گام به گام A4Port در سایت کاداستر قرار گرفته است:
http://cadastre.ssaa.ir/Data/Sites/1/cadastre-program/Prog/A4port_2.pdf
دانلود فایل پی دی اف A4port_2
ویرایش رستری در محیط اتوکد
یکی از امکانات برنامه a4port تهیه خروجی DXF از نقشه رستری است ( Import dxf و Export dxf)
با کمک این امکان جدید و پرکاربرد شما قادر خواهید بود که رستری طبقه یا قطعه موردنظر را ابتدا با فرمت dxf خروجی گرفته (Export dxf) و سپس در برنامه اتوکد آن را بازکرده و تغییراتی محدود به جابجایی و دوران و تغییر سایز متن‌ها را اعمال کرده سپس فایل موردنظر را با فرمت dxf ذخیره کرده و در محیط A4_port آن را فراخوانی کرده (Import dxf) و با فشردن آیکون ذخیره (save) نتیجه نهایی را با نسخه پیشین جایگزین نمایید.
با این امکان جدید می‌توانید مراحل پرزحمت ویرایش در محیط چاپ را در این مرحله به‌سادگی و با کمک ابزارهای قدرتمندتر اتوکد انجام بدهید.
ضمناً توجه داشته باشید که امکان تغییر در خطوط و ویرایش اعداد مربوط به مساحت‌ها و اندازه‌گذاری‌ها به دلایل امنیتی و برای پیشگیری در تغییرات ناخواسته در محتوای صورتمجلس میسر نیست.
در صورت تغییر در متن با خطای «متن اصلاح شده است» و در صورت تغییر یا جابجایی خطوط با خطای «خطوط اصلاح شده است» در هنگام Import dxf روبرو خواهید شد.
کارتوگرافی برای نظارت و ثبت در یک مرحله
می‌توان dxf های نهایی مربوط به طبقات در این مرحله را با کمی تغییرات مانند اصلاح مقیاس، درج اطلاعات دیگر مانند ستون‌ها و … به‌عنوان نسخه کارتوگرافی برای نظارت ارسال نمایید و مراحل سخت درج ابعاد و مساحت‌ها و ویرایش آنها در اتوکد را برای مرحله نظارت انجام ندهید.
به عبارتی با کمی خلاقیت می‌توان مراحل کارتوگرافی را هم‌زمان برای گروه نظارت و نسخه ثبت در یک مرحله با کمک امکانات تهیه خروجی dxf انجام داد و ۲ بار اندازه‌گذاری‌ها را به یک مرحله تقلیل داد؛ البته به این شرط که نقشه‌های تهیه شده بدون هیچگونه ایرادی باشد وگرنه درصورت نیاز به اصلاح نقشه بر اساس نظریات ناظرین محترم ناچار خواهید بود که کلیه مراحل را از مرحله پردازش طبقات مجددا انجام بدهید.
درج مساحت درزانقطاع در A4PORT میسر نیست؛ لذا از راه حل پیشنهادی زیر برای رفع این مشکل استفاده کنید:
در بیلد در بیرون از عرصه و اعیان در مجاور قسمت‌هایی که درز وجود دارد یک کادر کوچک با ابعاد دلخواه و با خط فرضی ترسیم کرده و برچسبی با عبارت دلخواه با عبارت مساحت مقدار موجود درزانقطاع بر اساس نقشه تک خطی ترسیم کنید. این برچسب در صورت مجلس وارد نمی‌شود ولیکن متن آن در محیط چاپ A4PORT مشاهده میگردد.
خروجی مانند تصویر فوق خواهد شد.
- رفع مشکل عدم ترسیم پارکینگ یا انباری در رستری
- رفع مشکل حروف فارسی
- حرف ک در صورت مجلس
دلیل بروز کلیه خطاهای فوق، استفاده از حروف و یا اعداد «عربی» بجای «فارسی» در متن برچسب‌ها به ویژه در حقوق ارتفاقی یا برچسب با عبارت‌های دلخواه ناشی میشود؛ که در نتیجه این عبارت‌ها در صورت مجلس با علامت سوال جایگزین شده و در نقشه رستری نیز عارضه مورد نظر ترسیم نخواهد شد.
اگر شما با حرف ک مشکل دارید ادامه مطلب را بخوانید:
برای حل این مشکل دو راه حل دارید:
۱- راه حل موقتی: کلیه حروف (ك)عربی متن خود را در یک فایل نوت پد با حرف (ک)فارسی صحیح (که می‌توانید از خود فایل صورت مجلس قرض بگیرید) با کمک find&replace جایگزین کنید.
۲- راه حل دائمی: لایوت استاندارد فارسی ماکروسافت را برای کیبرد انتخاب کنید. همانطور که میدانید می‌توان از تنظیمات ویندوز، صفحه کلید فارسی (بجای عربی) را اضافه کرد؛ اما استفاده از صفحه کلید استاندارد به همه پیشنهاد میشود، مکان برخی حروف در این صفحه کلید با حروف درج شده روی صفحه کیبوردهای رایج اندکی فرق دارد و ممکن است در شروع کار کمی برایتان سخت باشد اما عادت می‌کنید ولیکن مزیت آن این هست که استاندارد ملی ایران بوده و ضمنا با برنامه‌های ثبتی نیز سازگار است، دانلود و نحوه نصب و چینش صفحه کلید را در اینجا خواهید یافت:
https://fa.m.wikipedia.org/wiki/ویکی‌پدیا:فارسی‌نویسی
گاهی لازم است دیتابیس پردازش شده یک پلاک ثبتی را به دلایلی مانند تغییر فایل دیتابیس یا بروز خطا در اداره ثبت از بانک اوراکل کاربر حذف و مجدد پردازش کل ساختمان انجام شود برای این کار اینطور عمل کنید:
مرحله اول:
در UPBUILD ← فراخوانی بانک اطلاعات ← روی طبقه مورد نظر کلیک کنید ← دکمه نارنجی حذف اطلاعات طبقه بلوک جاری کلیک کرده و به پیام تمامی پنجره های باز شده پاسخ بلی بدهید.
مرحله دوم:
بعد از پاک کردن اطلاعات طبقات در UPBUILD در UPM درقسمت «انتقال داده بین اداره و نظام» دکمه «حذف اطلاعات ملک نقشه عرصه» را بفشارید سپس از نو عرصه جدید را فراخوانی کنید. اگر کار را به درستی انجام داده باشید در پیام فراخوانی تعداد آیتم‌های موجود در دیتابیس «صفر عدد» اعلام خواهد شد.
نکته: امکان انجام مرحله اول در پنجره «انتقال داده بین اداره و نظام» و با کمک دکمه «حذف اطلاعات یک طبقه/بلوک خاص» نیز امکان پذیر است ولیکن باید پس انتخاب هر طبقه و فشردن این دکمه تا پایان حذف کمی صبور باشید و سپس طبقه بعدی را پاک کنید.
کسورات کانال کولر، داکت (رایزر) و لوله‌ها
قسمت اول: «کسر کانال کولر آبی»
طبق بند ۵ #دستورالعمل_تفکیک_آپارتمانها: حیاط، حیاط‌خلوت، درز انقطاع، محل عبور کانال کولر و لوله بخاری داخل فضای آپارتمان جزء مشاعات محسوب است و مساحت آنها جزء مساحت آپارتمان اختصاصی محاسبه نمی‌شود و در بخش مشاعات ذکر میگردد.
لذا ضروری است در هنگام معاینه محل نسبت به کمیت و کیفیت و مسیر عبور کانال‌های کولر و داکت‌ها از واحدهای تفکیکی برای لحاظ در محاسبه مساحت آپارتمانها توجه کافی صورت گیرد.
همان‌گونه که مطلع هستید صدور گواهی پایانکار شهرداری با همکاری مهندسان سازمان نظام مهندسی انجام میشود و آغاز این طرح، آیتم کانال کولر به مفاد گواهی پایانکار اضافه‌شده و رسماً در متراژ مسکونی مندرج در پایانکار دخالت داده میشود اما متأسفانه هنوز سازندگان به هر ترتیبی شده علاقه‌مند هستند تا کسورات کانال کولر حداقلی برایشان در نظر گرفته شود.
ازآنجاکه کسورات کانال کولر به‌صورت پله‌ای و تصاعدی اضافه میشود، لذا در ساختمان‌های مرتفع و با تعداد واحدهای زیاد، جمع کسورات کانال کولر رقم قابل‌توجهی میشود که با توجه به ارزش بالای متراژ آپارتمان دقت مضاعفی برای محاسبه می‌طلبد. به‌عنوان‌مثال در یک مجتمع ۱۰ طبقه ۸ واحدی جمع کسورات کولر و لوله‌ها بالغ‌بر ۹۰ متر خواهد شد! که همین امر سازندگان را در جایگزین کردن سیستم سرمایشی با اقسام غیر از کولرآبی توجیه می‌کند.
کولرآبی و کانال‌کشی آن، راحت‌ترین و ارزان‌ترین سیستم سرمایشی برای ساختمان‌هایی در مناطق دارای هوای خشک مثل تهران است. ابعاد کانال و قدرت کولر و تناسب آنها با متراژ ساختمان از اصول اولیه و مهم کانال‌کشی کولر است که در صورت رعایت نشدن، باعث کاهش شدید کارایی کولر میشود.
با توجه با توضیحات بالا به نظر می‌رسد انتخاب کسر کانال هر واحد آپارتمانی چالش بزرگی باشد و ازآنجاکه رفرنسی برای وحدت رویه بین مهندسان سازمان نظام مهندسی برای کسر کانال کولر موجود نیست، تصمیم گرفتم بر اساس ضوابط استاندارد طراحی کانال کولر جدول زیر را تهیه کتم تا مورداستفاده همکاران قرار بگیرد.
به‌عنوان‌مثال مجموع کسر کانال کولر مؤثر در متراژ کل مسکونی یک آپارتمان با ۵ طبقه که هر طبقه شامل ۶ واحد مسکونی با مساحت متوسط ۱۰۰ متری باشد، با توجه به جدول فوق معادل ۱۲ مترمربع میشود. درحالی‌که به دلیل عدم وحدت رویه گاهی بجای این عدد مقادیر بسیار کمتری حتی تا نصف آن در نظر گرفته میشود!
متأسفانه به دلیل سودجویی و یا عدم آگاهی بسیاری از کارفرمایان و همچنین پیمانکاران، کانال‌کشی این وسیله سرمایشی، آن‌چنان‌که باید اصولی و باکیفیت انجام نمی‌شود و به همین دلیل، اکثر مصرف‌کنندگان ناراضی می‌باشند. اگر کانال‌کشی کولر به‌طور صحیح و اصولی انجام شود، می‌تواند به‌خوبی در مناطق دارای هوای خشک، جوابگوی نیاز مصرف‌کننده باشد بنابراین جدول مذکور فقط در صورتی قابل استناد است که ساختمان کاملاً مهندسی ساز باشد و اصول طراحی کولر در آن رعایت شده باشد.
مهندس نقشه‌بردار نظام مهندسی می‌تواند هنگام بازدید در پشت‌بام با توجه به قدرت کولر نصب‌شده به ابعاد تقریبی کانال کولر پی ببرد و سرنوشت کسورات کولر را به حدسیات و فرضیات و نظریه سازنده یا مالک محدود نکند. برای کسر کانال کولر معمولاً ارقام ۱۰،۱۲،۱۵،۱۶،۲۰ دسی‌متر به‌عنوان کسورات کانال کولر استفاده میشود که با توجه به وضع موجود در محل باید انتخاب شود. معمولاً عدد ۱۶ بیشترین کاربرد را دارد چون لوله‌های احتمالی را هم در برمی‌گیرد و هنگام بروز اختلاف معمولاً این عدد از سوی کارشناسان دادگستری ملاک قرار می‌گیرد.
توصیه: به‌طور تجربی معمولاً برای آپارتمان‌های کوچک اعداد کوچک و برای آپارتمان‌های بزرگ اعداد بزرگتر را انتخاب کنید، به‌تدریج و با انجام مکرر عملیات تفکیک با روش‌های اندازه‌گیری در محل هم به همین نتایج تجربی خواهید رسید. به عبارتی ابعاد کانال کولر یک ساختمان ۳ طبقه تک‌واحدی با یک ساختمان ۵ طبقه ۴ واحدی به‌هیچ‌عنوان مشابه نیستند.
نکته: دقت کنید که در اکثر مواقع واحدهای تجاری حق دسترسی به مشاعات مسکونی ندارند لذا واحدهای تجاری دارای کانال کولر عبوری از واحدهای مسکونی نیستند لذا استقرار کولر تجاری در پشت‌بام مشاعی مسکونی رایج نیست لذا در صورت مواجهه با چنین وضعیتی حتماً این موضوع در قسمت توضیحات نقشه به‌طور گویا درج شود.
قسمت دوم: «کسر لوله بخاری و لوله هواکش»
طبق بند ۵ #دستورالعمل_تفکیک_آپارتمانها: حیاط، حیاط‌خلوت، درز انقطاع، محل عبور کانال کولر و لوله بخاری داخل فضای آپارتمان جزء مشاعات محسوب است و مساحت آنها جزء مساحت آپارتمان اختصاصی محاسبه نمی‌شود و در بخش مشاعات ذکر میگردد.
لذا ضروری است در هنگام معاینه محل نسبت به کمیت و کیفیت و مسیر عبور کانال‌های کولر و داکت‌ها از واحدهای تفکیکی برای لحاظ در محاسبه مساحت آپارتمانها توجه کافی صورت گیرد.
لوله‌ها معمولاً داخل دیوار هستند و کسورات آنها مشابه کسورات کانال کولر به‌صورت پله‌ای و تصاعدی در طبقات در نظر گرفته میشود، مگر اینکه رایزر یا داکتی برای عبور آنها تعبیه شده باشد که در این صورت بایستی به ترتیبی مساحت فضای داخلی داکت جهت کسورات ملاک قرار گیرد، ضخامت دیوارهای جانبی داکت اگر در مجاورت واحدهای اختصاصی باشد، متعلق به واحد اختصاصی است و مانند مشاعات در محاسبات مساحی عمل میشود.
معمولاً قطر لوله‌های هواکش و بخاری ۱۰ الی ۱۵ سانتیمتر است که مساحتی حدود نیم الی ۲ دسی‌متر دارند. ترسیم لوله‌ها داخل نقشه‌ها با این ابعاد کاری نشدنی است و به همین دلیل مشابه کانال‌های کولر ترسیم نمی‌شوند، بلکه مجموع مساحت لوله‌های هر واحد را حساب کرده و مقدار آن را با کسر کانال کولر به‌صورت تجمیعی به‌عنوان کسر کانال کولر واحد موردنظر در نظر می‌گیرند.
هنگام درج برچسب آپارتمان، آیتمی به‌عنوان کسر کانال کولر وجود دارد و هر رقمی مقابل آن وارد شود، در صورتمجلس در ردیف «کانال کولر/هواکش/لوله بخاری» ظاهر میشود لذا حتی اگر ملکی فاقد کانال کولر باشد می‌توان مقادیر کسورات لوله‌ها را در همین آیتم وارد کرد.
در تک‌خطی:
در طبقات مشاعاتی که پارکینگ‌ها واقع‌شده‌اند، ستون‌هایی که در جانمایی پارکینگ‌ها مؤثر هستند اهمیت دارند و باید در لایه‌ای جداگانه نمایش داده شود: شامل ستون‌های دهانه‌ها برای تعیین عرض باقیمانده و ستون‌های کناری و جانبی برای تعیین طول باقیمانده و محاسبه طول پارکینگ و فضای مانور و امثالهم.
پس از جانمایی پارکینگ‌ها بایستی لایه حاوی ستون‌ها را خاموش کرده و سپس نسبت به‌اندازه گذاری و محاسبات مساحت اقدام کنید و در انتها مجدد لایه ستون‌ها را روشن کنید و پرینت بگیرید، به عبارتی درج ابعاد و مساحت ستون‌ها در نقشه تک‌خطی ضرورتی ندارد.
در قسمت‌های مسکونی همیشه ستون را نادیده بگیرید و تنها زمانی که ستونی داخل راه‌پله به نحوی باشد که بخشی از آن در راه‌پله و بخشی در داخل واحد قرارگرفته باشد باید به نحوی عمل کرد که بخش بیرونی جزئی از راه‌پله و بخش درونی جزئی از واحد محسوب شود و در نقشه نهایی اثری از ستون در راه‌پله یا واحد نشان داده نشود.
در بیلد به‌هیچ‌عنوان ستون‌ها را وارد نکنید.
درز انقطاع و درز انبساط
به‌طورکلی، اگر درز در راستای طول ساختمان باشد، درز انبساط و اگر مابین دو ساختمان مجاور باشد، درز انقطاع نام دارد. اجرای درز انقطاع در ساختمان‌ها بسیار ضروری میباشد، تا حدی که عدم اجرای درز انقطاع در ساختمان‌ها به‌منزله عدم رعایت اصول فنی و عدم استحکام بنا در هنگام زلزله محسوب و عواقب ذیل را به دنبال دارد:
- مهندس ناظر ساختمان به‌موجب تبصره (۷) ماده صد قطعاً به شورای انتظامی معرفی میگردد.
- کمیسیون ماده صد، خصوصاً در صورت شکایت شاکی خصوصی، در اکثر موارد رأی قلع بنا و تخریب صادر خواهد نمود.
لذا پیشنهاد میگردد، همکاران نقشه‌بردار عزیز ما به موضوع درز انقطاع در تهیه نقشه تفکیکی آپارتمان توجه کافی نمایند.
درز انبساط
برای جلوگیری از خرابی‌های ناشی از انبساط و انقباض ساختمان براثر تغییر درجه حرارت محیط خارج یا جلوگیری از انتقال بار ساختمان قدیمی مجاور به ساختمانی که جدید احداث میشود، همچنین در مواردی که ساختمان بزرگ است و از چند بلوک متصل‌به‌هم تشکیل میشود، باید به کار بردن درز انبساط در محل مناسب پیش‌بینی شود. حداقل فاصله‌ای از ساختمان با اجزای ساختمانی که باید در آن درز انبساط پیش‌بینی شود، به نوع ساختمان، تعداد طبقات، مصالح مصرفی و آب‌وهوای محل احداث بستگی دارد؛ بنابراین باید بامطالعه کافی محل اندازه آن را مهندس طراح تعیین کند. در کلیه ساختمان‌های فلزی که طول آنها بیشتر از ۵۰ متر باشد، باید در طول ساختمان درز انبساط پیش‌بینی کرد. این طول مربوط به ساختمان‌های فلزی و بدون پوشش محافظ است که نباید از ۵۰ متر و یا در ساختمان‌هایی با پوشش محافظ و در حالات خاص نباید از یک‌صد متر تجاوز کند. برای پوشاندن و پر کردن فواصل درز انبساط از مواردی استفاده میکنند که قابلیت ارتجاعی داشته باشد. باید دقت شود که فاصله درز انبساط به‌هیچ‌وجه با مصالح بنایی یا ملاط پر نگردد. اگر در هنگام استقرار اسکلت فلزی ستون‌هایی که در مجاورت یک درز انبساط قرار دارند، به‌طور موقت به‌وسیله قطعات فلزی متصل شده‌اند، پس از استقرار، باید این اتصالات بریده شوند تا ساختمان در محل درز انبساط به‌کلی از قسمت مجاور خود جدا باشد.
درزهای ساختمانی ممکن است در حالت‌های زیر اجرا شود:
الف) قرارگیری دو ساختمان بلند و کوتاه کنار هم
ب) قرارگیری دو ساختمان با دهنه‌های متفاوت
ج) قرارگیری ساختمان نو و قدیمی کنار یکدیگر
د) درز انبساط برای ساختمان‌های طویل
توضیح:
- درز انبساط برای ساختمان با اسکلت فولادی حدود ۳۰ سانتیمتر میباشد.
- فاصله درز انبساط نسبت به دو طرف ساختمان.
- در حالت الف و ج، فونداسیون نیز درز انبساط خواهد داشت ولی حالت‌های ب و د می‌توان فونداسیون یک‌تکه در نظر گرفت زیرا نشست ساختمان در این حالت‌ها برابر بوده و باعث ترک خوردن فونداسیون نمی‌شود.
برای به وجود آوردن درز انبساط در ساختمان (حالت د) راه‌حل‌های متفاوتی وجود دارد:
- کنسول دوطرفه: در این حالت، تیرها به‌اندازه ۱/۳ دهنه، کنسول می‌شوند و درز انبساط بین n و کنسول قرار می‌گیرد.
- ستون‌های دوبل: در این حالت، دو ساختمان کاملاً مجزا کنار هم ساخته میشود. البته فونداسیون‌ها در محل درز انبساط مشترک خواهد بود.
- تکیه‌گاه تیر دهنه مجاور در محل درز انبساط مشترک است.
- تکیه‌گاه دوطرفه: سقف یک دهنه روی تکیه‌گاه ستون دودهنه مجاور قرار دارد و بدین ترتیب دو تکیه‌گاه و دو درز انبساط به وجود می‌آید.
توضیح: حالت دوم بیشتر برای اسکلت فلزی به کار می‌رود و حالت‌های دوم و چهارم برای اسکلت بتنی مناسب‌ترند.
درز انقطاع
برای جلوگیری از خسارت و کاهش خرابی ناشی از ضربه ساختمان‌های مجاور به یکدیگر، به‌ویژه در زمان وقوع زلزله، ساختمان‌هایی که دارای ارتفاع بیش از ۱۲ متر یا دارای بیش از ۴ طبقه هستند، باید به‌وسیله درز انقطاع از ساختمان‌های مجاور جدا شوند؛ همچنین حداقل درز انقطاع در تراز هر طبقه برابر ۱/۱۰۰ ارتفاع آن تراز از روی شالوده است. این فاصله را می‌توان در محل‌های لازم با مصالح کم مقاومت که در هنگام زلزله در اثر برخورد دو ساختمان به‌آسانی مصالح مزبور خرد می‌شوند، پر کرد
- در مورد درز انقطاع باید حتماً مقدار ۱ درصد ارتفاع ساختمان را رعایت کنید. البته این یک درصد در هر تراز با توجه به ارتفاع همان تراز باید رعایت گردد. با توجه به آنکه معمولاً ستون‌ها در طبقات بالاتر باریک‌تر از ستون در طبقات پایین‌تر است، پس عملاً در طبقات بالا که به درز انقطاع بیشتری نیاز است فضای بیشتری نیز موجود است و عملاً با رعایت درز انقطاع در طبقات پایین در طبقات بالاتر نیز درز انقطاع نیز رعایت میگردد.
- توجه کنید نیروهایی که ما با توجه به ضوابط آیین‌نامه ۲۸۰۰ محاسبه می‌نماییم با نیروهایی که درواقع به سازه اعمال میشود بسیار تفاوت دارد و این نیروها بسیار کمتر از مقادیر واقعی است. در عوض با نیروهای کاهش‌یافته دیگر به سازه در طراحی اجازه ورود به محدوده پلاستیک را نمی‌دهیم. تغییر مکان‌هایی که با نیروهای کاهش‌یافته محاسبه می‌شوند به تغییر مکان‌های طرح معروف‌اند و تغییر مکان‌های ناشی از نیروهای واقعی وارد برسازه، تغییر مکان‌های واقعی نامیده می‌شوند. تغییر مکان طرح به‌راحتی همانند بقیه تغییر مکان‌ها در etabs مشاهده میشود. برای تغییر مکان‌های واقعی تغییر مکان‌های طرح را در ضریب ۰٫۷R ضرب می‌کنیم.
- برابر نسبت تغییر شکل نسبی طبقه به ارتفاع نسبی طبقه است.
- مقادیر مجاز drift بر اساس بند ۲-۵-۴ آیین‌نامه محاسبه میشود.
- درز انقطاع برای ساختمان‌هایی با بیش از دو سقف یا ۸ متر ارتفاع از تراز یا حداقل ۰٫۰۰۵h از زمین مجاور میباشد. h/100 پایه.
- درصورتی‌که در نقشه‌های معماری درز انقطاع در ستون گذاری ستون‌های کناری رعایت نشده باشد برای جلوگیری از مشکلات اجرایی حتماً باید با توجه به سایت پلان و مراجعه به بند ۱-۶-۳ آیین‌نامه ۲۸۰۰ ویرایش سوم درز انقطاع را محاسبه و نقشه‌های معماری را تصحیح کرد.
- در بند ۱-۶-۳ در معرفی میزان درز انقطاع لازم برای ساختمان‌های بااهمیت زیاد و خیلی زیاد و زیاد در ساختمان‌های با هشت طبقه یا بیشتر ذکرشده است: «هر یک از ساختمان‌های مجاور یکدیگر، ملزم» به رعایت فاصله‌ای معادل حاصل‌ضرب ۰٫۵R در تغییر مکان جانبی نسبی طرح آن ساختمان در هر طبقه می‌باشند.
- به‌طورکلی، هدف از تعبیه درز انقطاع در ساختمان‌ها، جلوگیری از برخورد ساختمان‌های مجاور با یکدیگر و تشدید خسارات میباشد. بر این اساس فاصله بین ساختمان‌های مجاور در هر طبقه نباید از مجموع حداکثر تغییر مکان واقعی طرح دو ساختمان در ارتفاع موردنظر بیشتر گردد. پس باید در بند موردنظر آیین‌نامه به‌جای «تغییر مکان جانبی نسبی طرح» کلمه نسبی حذف‌شده و «تغییر مکان جانبی» طرح جایگزین شود.
اقدامات ایجابی نما: پوشاندن درز انقطاع بی دو ساختمان، با مصالح متناسب با نما
رعایت در انقطاع در ساختمان‌هایی که دارای ارتفاع بیش از ۱۲ مترو یا دارای بیش از ۴ طبقه هستند
پیرو بخشنامه شماره ۳۸۰/۸۰ – ۱۳۷۰/۱/۱۷ (موضوع ابلاغ آئیننامه طرح ساختمان در برابر زلزله، تحت عنوان آئیننامه ۲۸۰۰)، نظر به اینکه علیرغم لزوم اعمال آئیننامه مذکور در طراحی معماری، طراحی و محاسبات سازه‌ای، صدور پروانه و نظارت فنی بر اجرای ساختمان، در مواردی عدم رعایت درز انقطاع (موضوع‌بند ۱-۳ آئیننامه ۲۸۰۰) در ساختمان‌ها مشاهده میگردد، لذا به‌منظور رعایت دقیق آئیننامه مذکور و پیشگیری از ضربه ساختمان‌های مجاور به یکدیگر که بهنگام وقوع زلزله باعث خسارات و خرابی‌های مضاعف خواهد شد. دستور فرمایید ضمن رعایت کلیه مفاد آئیننامه ۲۸۰۰ بندهای پ و ت ضوابط کلی آئیننامه مذکور که ذیلاً متن آن درج میگردد مؤکدا موردتوجه و اجرا قرار گیرد.
▫️پ- برای جلوگیری و یا کاهش خسارت و خرابی از ضربه ساختمان‌های مجاور به یکدیگر باید ساختمان‌هایی که دارای ارتفاع بیش از ۱۲ مترو یا دارای بیش از ۴ طبقه هستند، به‌وسیله درز انقطاع از ساختمان‌های مجاور جدا شوند.
▫️ت- حداقل عرض درز انقطاع در تراز هر طبقه برابر ۱: ۱۰۰ ارتفاع آن تراز از روی شالوده میباشد. این فاصله را می‌توان در محل‌های لازم با مصالح کم مقاومت که در هنگام زلزله در اثر برخورد دو ساختمان به‌آسانی خرد می‌شوند پر نمود.
طبق بند ۲ دستورالعمل تفکیک آپارتمانها هرچند امکان دسترسی تمام مالکین آپارتمانها به بام و حیاط که جزء مشترکات میباشد ضروری است، لکن با توجه به اینکه ادارات ثبت اسناد و املاک طبق گواهی پایان کار صادره از شهرداریها مبادرت به انجام تفکیک می‌نمایند عدم دسترسی بعضی از آپارتمانها به بام و حیاط مانع از تفکیک نمی‌باشد ولی باید موضوع اشتراک و عدم دسترسی در صورتمجلس تفکیکی توضیح داده شود و در موقع انتقال آپارتمانها به خریداران تفهیم در اسناد انتقال و اسناد مالکیت ذکر گردد.
دقت تثبیت عرصه (نقشه تک پرینت کاداستر)
- فایل واسط ثبت که توسط اداره ثبت اسناد و املاک برای نظام مهندسی ارسال میشود، شامل اطلاعات توصیفی عرصه ملک و وضعیت هندسی عرصه است. تصویر نقشه تک پرینت کاداستر یا همان «نقشه تثبیت عرصه» و سوابق احتمالی قبلی آن، داخل داده‌های ارسالی از اداره ثبت وجود دارد که جهت رؤیت آن کافی است از میان محتویات پوشه فایل واسط فایل‌هایی که بیشترین حجم را دارا هست با برنامه نمایش عکس (مانند Windows Photo Viewer سیستم عامل ویندوز) بازکنید، یا اینکه در جای دیگری کپی کرده و پسوند آن را از ۸۸۸ به png تغییر بدهید.
- موضوعی که برای بسیاری از همکاران ابهام دارد این است که چرا ابعاد و مساحت «وضعیت هندسی عرصه» در اکثر مواقع با سند مالکیت به‌طور مطلق مطابقت ندارد. دلیل این اتفاق پیوند نامبارک رایانه با اطلاعات توصیفی متنی و حقوقی اسناد مالکیت دفترچه‌ای هست که طی ده‌ها سال به‌صورت دستی تنظیم می‌شدند ولی امروزه بایستی در سیستم کاداستر (حد نگار) تهیه شوند؛ بنابراین اطلاعات توصیفی یک پلاک به‌طور مطلق از متن سند چاپی به بانک کاداستر منتقل می‌شوند که گاهی در اثر خطای انسانی انجام این امر با اشتباهات تایپی و نگارشی هم توأم میگردد که در صورت مشاهده مغایرت بایستی اطلاعات سند مالکیت چاپی ملاک عملیات تفکیک قرار بگیرد.
- اطلاعات هندسی وضعیت ملک از نقشه‌های هوایی و با دقت اسمی ۶۰ سانتیمتر استخراج میشود که در واقعیت این دقت از این هم کمتر است چون امکان تعیین حدفاصل املاک در نقشه‌های هوایی امری تقریبی و دارای خطای انسانی بسیار زیاد هست لذا اگر مغایرتی بین ابعاد و مساحت هندسی فایل ارسالی ثبتی با سند مشاهده کردید اصلاً شوکه نشوید! این کاملاً طبیعی است و نقش این فایل فقط در حد جانمایی تقریبی ملک در سیستم مختصات UTM است. حتی زوایای وضعیت هندسی عرصه ارسالی توسط ادارات ثبت نیز لزوماً با وضعیت موجود برابر نیست و احتمال وجود مغایرت بسیار زیاد است. درواقع در مرحله تثبیت عرصه در ادارات ثبت فقط ابعاد مندرج در سند با وضعیت موجود با دقتی در حد ۵ تا ۱۰ سانتیمتر مطابقت داده میشود و در این مرحله، وضعیت زوایا و مساحت عرصه در اولویت اول نیستند به همین دلیل گاهی شاهد هستیم که عرصه‌های متوازی‌الاضلاع به‌صورت مستطیل فرض می‌شوند و یا برعکس یعنی عرصه‌های متوازی‌الاضلاع با مساحت مستطیل مفروز می‌شوند! درواقع صحت بررسی این مهم به مهندس نقشه‌بردار تفکیک آپارتمان واگذار شده است و این موضوع هنگام فراخوانی بانک در UPBUILD نیز تذکر داده میشود.
- گاهی در همین مرحله اختلافات قابل‌توجهی کشف میشود که منجر به اصلاح سند عرصه میشود ولی ازنظر آماری تعداد این موارد بسیار ناچیز است. ما به‌طور مکرر به همکاران مهندس نظام مهندسی توصیه می‌کنیم که از اختلافات ناچیز در طول و ابعاد عرصه و یا اختلافاتی که تأثیری در مساحت اعیانی ندارند چشم‌پوشی کنند چراکه معیار سنجش اداره ثبت همان اطلاعات توصیفی است و اصلاح عرصه با تغییرات اندک توسط سیستم فعلی ثبت به دلیل مشکلات فنی و انسانی و حقوقی و حتی سیاسی! به‌سختی مقبول می‌افتد و حقیقت امر هم همین است؛ چراکه در صورت ورود به اختلافات ناچیز باید کلیه اسناد مالکیتی مملکت اصلاح شود و اعتبار اسناد مالکیتی زیر سؤال رفته و باعث هرج‌ومرج میشود؛ اما در طرف دیگر، سیستم حقوقی ثبت انتظار دارد کلیه ابعاد و مساحت‌های اعیانی مندرج در صورتمجلس تفکیکی به‌طور مطلق بوده و هیچ خطایی را برنمی‌تابد! که از دیدگاه مهندسی امری ناشدنی است و بحث تئوری خطاها این موضوع را نفی می‌کند. این سیاست یک بام و دوهوای سیستم کاداستر در ایران واقعاً عجیب است و دلمان خوش است که ما هم از همان سیستم کاداستر معروف یک‌به‌یک هلندی‌ها، داریم.
مشکل امروز ما این هست که بنویسیم: «حد نگار» و بعد داخل پرانتز بنویسیم «کاداستر» یا برعکس!
هنگام درج عنوان معبر در نقشه‌های تفکیکی طبق تعریف کوچه، خیابان و … عمل کنید، یا از واژه «گذر» که ازنظر حقوقی همه نوع راه دسترسی را در برمی‌گیرد استفاده کنید.
در مورد عرض معبر نیز ملاک عمل، عرض مندرج در گواهی پایانکار شهرداری است، که بر مبنای طرح تفصیلی میباشد؛ اگر عرض‌گذر در محل از عرض مندرج در گواهی پایانکار کمتر باشد باید در نقشه‌های تفکیکی واژه اصلاحی هم اضافه شود، مثال:
گذر ۱۰ متری اصلاحی: یعنی عرض معبر در پایانکار ۱۰ متر درج‌شده در حال که در محل کمتر است.
با مقایسه مساحت و ابعاد سند با مساحت و ابعاد باقیمانده مندرج در آخرین گواهی شهرداری (جواز/عدم خلاف/پایانکار) می‌توان تشخیص داد که ۲ متر اصلاحی به ملک موردنظر تعلق می‌گیرد یا به ملک مقابل آن.
اگر این اصلاحی به ملک مورد تفکیک تعلق بگیرد، باید خط اصلاحی در نقشه ترسیم‌شده و محاسبات مربوطه و درج برچسب‌های لازم انجام شود و یا با شیوه جدید اصلاحی آتی که در برخی ادارات ثبت به‌درستی جایگزین شده: مقدار اصلاحی آتی از عرصه مشاعی محاسبه و در حقوق ارتفاقی آپارتمانها درج شود.
حقوق ارتفاقی املاک دارای اصلاحی آتی:
- هنگامی‌که ملکی اصلاحی داشته باشد این موضوع باید در اسناد مالکیت فعلی منعکس شود تا خریدار از مقدار آن مطلع باشد و بداند قدرالسهم یا سهم العرصه آپارتمان وی در تخریب و نوسازی آتی کمتر از وضعیت سند فعلی هست، طبیعتا این موضوع بر روی قیمت آپارتمانها تأثیر بسزایی داشته و چنین املاکی کمتر موردتوجه عموم مردم است.
- حال نکته اینجاست که برچسب‌های اصلاحی که در بیلد تعریف میشود این موضوع را به‌طور گویا به سندهای آپارتمانی منتقل نمی‌کنند و چه‌بسا در ساختمان‌هایی که چند واحدی است این احتمال وجود دارد که اصلاحی در برخی از واحدها واقع نشده باشد و یا حتی کل اصلاحی در حیاط واقع‌شده باشد و همین موضوع باعث انتقال اطلاعات ناقص به سندهای آپارتمانی میشود.
- شیوه‌ای که می‌خواهم توضیح بدهم در حال حاضر «به‌درستی» توسط برخی از ادارات ثبت مورداستفاده قرار می‌گیرد و یک روال اجباری شده و ما باید کمک کنیم این شیوه در تمام ادارات ثبت ملاک قرار بگیرد:
بجای ترسیم خط اصلاحی آتی و برچسب‌های مربوطه، مقدار دقیق «مساحت اصلاحی از عرصه» محاسبه شده و در حقوق ارتفاقی تمامی واحدهای آپارتمان به صورت زیر قید شود:
مقدار…. مترمربع از مساحت عرصه این ملک در تخریب و نوسازی آتی جز گذر خواهد شد.
ساده‌ترین روش برای محاسبه مساحت اصلاحی آتی، تفریق مساحت مندرج در سند مالکیت از مساحت باقیمانده مندرج در آخرین گواهی شهرداری (جواز/عدم خلاف/پایانکار) به دست می‌آید.
نکته: گاهی کل عرصه ملک داخل طرح اصلاحی آتی قرار دارد که در این مواقع ابعاد و مساحت باقیمانده در جداول گواهی شهرداری (جواز/عدم خلاف/پایانکار) با عدد ۰٫۰۱ درج میگردد در این مواقع باید در حقوق ارتفاقی کلیه آپارتمانها قید شود: «کل عرصه این ملک در طرح تخریب و نوسازی آتی واقع شده است.»
اعلام مغایرت عرصه
در موارد زیر می‌بایست نقشه مغایرت عرصه تهیه و جهت رسیدگی و اصلاح به اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه اعلام گردد:
۱) ابعاد وضعیت موجود عرصه در محل با ابعاد مندرج در سند مطابقت نداشته باشد.
۲) ابعاد حدود عرصه در محل و سند مطابقت داشته باشند ولیکن زوایای اضلاع عرصه آنچنان با سند مغایرت داشته باشد که مساحت وضعیت موجود با مساحت سند اختلاف داشته باشد. به عبارتی عرصه دارای کسر مساحت و یا اضافه مساحت ذاتی است.
ملک پایانکار دارد:
اگر ملک دارای پایانکار باشد نحوه این اعلام مغایرت عرصه بدین ترتیب است که:
نقشه وضعیت موجود عرصه را در صفحه دوم مشابه «نقشه نمونه زیر» ترسیم و گواهی کرده و نقشه‌های تفکیک آپارتمانها را بر اساس وضعیت موجود عرصه تهیه و ترسیم کنید.
در قسمت توضیحات صفحه اول قید کنید: به دلیل مغایرت وضعیت موجود عرصه با ابعاد و مساحت مندرج سند، نقشه وضعیت موجود عرصه تهیه و در صفحه ۲ گواهی میشود.
و در ادامه توضیحات اضافه کنید:
نقشه‌های تفکیکی آپارتمانها بر اساس وضعیت موجود عرصه تهیه و تنظیم شده‌اند.
نیازی به تعیین دلیل مغایرت و تعیین جهات تعارض، تجاوز، جابجايي، لغزندگي و مغايرت با مجاورين و … نبوده و این کار در حوزه مسئولیت و اختیارات مهندسان سازمان نظام مهندسی نیست و کارشناسان ثبتی پس بررسی پرونده ثبتی پلاک ثبتی مذکور و مجاوران، در صورت لزوم نقشه کادر تهیه و یا به کارشناسان رسمی دادگستری جهت تحدید حدود ارجاع خواهد شد و نهایتاً عرصه ملک مجدداً در اداره ثبت مربوطه تثبیت میگردد، اگر اداره ثبت، اصلاحیه را بپذیرد، اسناد تفکیکی آپارتمانها بر اساس نقشه‌های تفکیکی ارسال‌شده صادر میشود، در غیر این صورت مراتب به شما جهت اصلاح نقشه بر اساس نظریه اداره ثبت مربوطه ابلاغ میشود.
ملک فاقد پایانکار است:
چنانچه موارد مربوط به مغایرت عرصه مشاهده شود؛ باید موضوع به دفتر نقشه‌های تفکیکی نظام مهندسی گزارش شده و سپس نتیجهٔ آن پس از اعمال کنترل‌های لازم توسط ادارهٔ کل ثبت استان تهران به مهندس منعکس خواهد شد. دراین‌ارتباط معیار و ملاک نهایی نظریهٔ ثبت است.
در این حالت بایستی ابتدا فقط یک برگ نقشه از وضعیت موجود طبق همان فرآیند ذکرشده در بالا ترسیم و همراه با توضیحات لازم در قسمت توضیحات صفحه اول، به اداره ثبت ارسال کرد و پس از بررسی در اداره ثبت و اصلاح احتمالی سند و تثبیت مجدد عرصه و ارسال فایل جدید دیتابیس، فرآیند تفکیک آپارتمانها را پیگیری کرد.
مهم‌ترین نکته در اعلام اصلاحی عرصه این است که وضعیت موجود در محل با دوربین و با دقت مکفی برداشت شود و به مساحی با ابزارهای ابتدایی مثل متر اکتفا نکنید. اصلاح عرصه موضوع مهمی هست و توصیه میشود بدون بررسی همه‌جانبه و یقین کامل نسبت به محل حدود از نظر تصرفات قانونی و اساسی بودن مصالح آن در محل، ورود نشود.
لزومی ندارد اختلاف هندسی نسبی وضعیت عرصه موجود با عرصه فرضی سند مالکیت در نقشه ترسیم شود.
حقوق ارتفاقی حریم
همیشه قبل از نهایی کردن نقشه‌های تفکیک آپارتمانها باید دو مسئله به دقت بررسی شود:
۱. حقوق ارتفاقی سند عرصه ملک:
از جمله حق آب و قنوات یا توجه به عبور قنات از ملک و تعهدات اخذ شده از مالک و امثالهم که در متن قسمت حقوق ارتفاقی سند مالکیت و یا در صفحه مربوط به مشخصات ملک سند مالکیت درج میگردد.
۲. حقوق ارتفاقی حریم‌ها
با توجه به طرح تفصیلی و استعلام از مراجع مختلف مثل سازمان آب، شرکت مترو، مراکز نظامی و امنیتی و… توضیحاتی در گواهی پایانکار درج میشود. همواره توضیحات بر و کف صفحه اول گواهی شهرداری و توضیحات صفحه آخر آن را به طور کامل مطالعه کنید تا این موارد از قلم نیافتند، از جمله:
- محدودیت در تعداد طبقات بالای سطح زمین هنگان تخریب و نوسازی آتی
- محدودیت در تعداد طبقات زیرین سطح زمین هنگان تخریب و نوسازی آتی
- محدودیت به واسطه عبور رودخانه از ملک و تعین مساحت بستر عبوری رودخانه از عرصه
- محدودیت به واسطه وقوع ملک در حریم رودخانه و آیین مساحت حریم رودخانه از عرصه
- محدودیت بابت وقوع ملک در حریم مراکز نظامی مانند فرودگاه ها و پایگاه‌های نظامی و امنیتی
- سایر حریم‌ها…
- حقوق ارتفاقی اصلاحی گذر طبق طرح تفصیلی جدید که با این مورد به دلیل پرکاربردترین آشنا هستید.
در کلیه موارد بالا موضوع عینا باید در حقوق ارتفاقی تک تک سندهای آپارتمانها درج شود.
برای لایه‌بندی و تهیه فایل‌های اتوکد نقشه‌های تک خطی تفکیک آپارتمانها طبق جداول فوق عمل شود.
دانلود نمونه فایل اتوکد تک‌خطی
فایل اتوکد نقشه‌های تک خطی تفکیک آپارتمانها باید با نسخه ۲۰۰۷ به پایین و با فرمت لایه‌بندی (https://t.me/mehrdad_rafie/123) نمونه فوق ترسیم شود.
مطالب مرتبط:
۱. آموزش تفکیک – بخش دو
۲. آشنایی با نقشه برداری و کاداستر
۳. کاداستر سوئیس | Swiss Cadastre
