ژئوماتیککاداستر

آموزش تفکیک آپارتمان – بخش دو

آموزش نقشه برداری آپسیس

تفاوت بالکن، تراس و ایوان

تاریخچه

ایوان در زبان فارسی به بخشی از ساختمان گفته می‌شود که سقف دارد و گاهی تا سه طرف آن با دیوار احاطه‌شده اما به هوای آزاد متصل است و در معماری، فضای نیمه‌باز نامیده می‌شود. پس از ورود سبک‌های غربی به ساخت‌وساز ایران، اسامی فرنگی آن نیز وارد زبان فارسی شد. امروزه ایوان را تراس یا بالکن هم می‌نامیم اما تفاوت‌های ظریفی در معنای لغوی آن‌ها وجود دارد. در زبان انگلیسی، تراس به هر بلندی مسطح یا به‌اصطلاح سکو گفته می‌شود اما بالکن سطح مرتفع نیمه‌باز متصل به وجه خارجی ساختمان است که با دیوار کوتاه یا نرده احاطه می‌شود و به تعریف ایوان نزدیک‌تر است. اما طبق ضوابط معماری و شهرسازی و قوانین تفکیک آپارتمان‌ها اکثراً با بالکن و تراس سروکار داریم. اختلاف بین بالکن و تراس در مسقف یا غیرمسقف بودنشان هست.

بالکن

بالکن از منضمات آپارتمان هست که مساحت آن در متراژ آپارتمان به‌طور کامل محاسبه می‌گردد. بالکن باید حتماً مسقف بوده و حداقل یک‌طرف آن به فضا تعریف شود، گاهی بالکن دو طرف باز و گاهی بالکن سه طرف بازهم داریم که ازنظر ضوابط ثبتی با یکدیگر فرقی ندارند ولیکن در گذشته شهرداری‌ها در محل اخذ مبلغ عوارض میانشان تفاوت قائل بودند.

قسمت‌های مجاور فضا در بالکن معمولاً از جنس نیم دیوار و یا نرده و یا ترکیب این‌ها با دیوار هست،‌ ولیکن اگر ارتباط بالکن با فضای خارجی با مصالح اساسی به‌طور کامل قطع‌شده باشد دیگر نمی‌توان آن را بالکن تلقی کرد.

تراس

تراس سطح غیرمسقف ساختمان به‌غیراز بام است، مشابه بالکنی که فاقد سقف باشد. تراس تحت هر شرایطی جزئی از مشاعات محسوب می‌گردد درنتیجه مساحت آن در محاسبه مساحت آپارتمان دخالتی ندارد. گاهی برای واحد مجاور تراس از منظر حقوق ثبتی و تحت شرایط خاصی می‌توان حق دسترسی و بهره‌برداری لحاظ کرد.

ایوان یا بهارخواب

ایوان به نشستن‌گاهی بلندتر از اطراف خود گفته می‌شود که معمولاً در بخش بیرونی ساختمان‌های مسکونی ساخته می‌شود. ایوان یادآور فضاهای نیمه‌باز معماری اقلیم گرم و خشک است که در مساجد و خانه‌های قدیمی دیده می‌شود؛ سطوح نسبتاً بزرگی که مشرف‌به حیاط هستند و به‌خصوص در فصل تابستان، به‌عنوان یکی از فضاهای اصلی بنا استفاده می‌شوند و مختص معماری ایران و توابع آن هستند اما انواع دیگری نیز در سایر اقلیم‌های ایران مانند جنوب و شمال دیده می‌شود که معمولاً به نام‌های محلی خوانده می‌شوند مانند «شناشیل» در بندر بوشهر که بالکن‌هایی با تزئینات بسیار زیبا هستند.
در تفکیک آپارتمان معمولاً با ایوان برخورد نمی‌کنیم مگر در خانه‌های ویلایی و قدیمی و شرایط خاص.

برای آشنایی با مفهوم ایوان از منظر معماری (و نه حقوقی) ادامه مطلب را بخوانید:

ایوان یکی از اجزای مهم در معماری سنتی هست که ریشه آن به دوره اشکانیان برمی‌گردد. ایوان‌های سرتاسری قدمتی بیشتر از اشکانیان دارند و سبک معماری پارتی این‌چنین بوده است. ایوان فضایی است میانی، بین بیرون و درون. فضایی است که به خاطر ارتفاع آن از زمین گردوغبار مناطق کویری به داخل خانه راه پیدا نکند. به‌طورکلی ایوان فضاهای مسکونی را بالاتر از فضای بیرون قرار می‌دهد که اگر انسان نشسته در ایوان و فضای داخل باشد بتواند به حیاط مسلط شود و گل‌ها و گیاهان و حوض و آب را مشاهده کند. تزئینات زیبای ایوان‌ها علاوه بر حس زیبایی، حس استواری و صلابت را هم به همراه می‌آورد چراکه این طرح و نقش‌های زیبا باید سال‌ها پایدار بماند. ایوان‌ها الگوی خود را از چادرهای بیابان‌گرد دوره اشکانیان گرفته‌اند که این چادرها از همه طرف بسته‌اند و فقط از درب ورودی امکان ورود و خروج دارند و ایوان هم به همین صورت است فقط از درب ورود و خروج، امکان رفت‌وآمد وجود دارد و همان‌طور که ملاحظه می‌شود، مساجد ۴ ایوانِ، سبک معماری خود را از خانه‌های قدیمی گرفته‌اند.

ایوان یکی از مهم‌ترین فضاهای معماری ایرانی است که در بیشتر خانه‌های سنتی و ابنیه تاریخی با کاربری‌های متفاوت ازجمله عبادتگاه، کاخ‌ها، عمارت مسکونی و … به چشم می‌خورد. ازنظر فرم، ابعاد و جایگاه متنوع است و عملکردهای زیادی دارد. فضاهای زیادی نیز مترادف ایوان هستند، نوع بدون سقف آن را گاه بهارخواب و گاه مهتابی می‌نامند. گونهٔ دیگر از آن با ستون‌های متعدد در جلو و ارتفاعی برابر سقف و عرض کم، رواق نام دارد. درباره مفهوم ایوان به‌عنوان «فضای انتقالی بین عوامل زمینی و زمانی» نیز یادشده است.


تراس از منظر حقوق ثبتی

طبق بندهای ۱۸ الی ۲۰ دستورالعمل تفکیک آپارتمانها: در خصوص تراس بدین شرح عمل شود:
  • بند ۱۸: بالکن غیر مسقف (تراس یا ایوان) که در فضای حیاط و یا شارع پیشرفتگی دارد اعم از این‌که در گواهی پایان کار هم منظور شده یا نشده باشد و راه دسترسی به آن برای سایر طبقات وجود ندارد و عرفا هم جزء بنا است متعلق به آپارتمانی است که به آن متصل و دارای دسترسی است لکن نیاز به ذکر حدود در صورت‌مجلس تفکیکی ندارد و باید بعد از تعریف آپارتمان جمله به انضمام تراس یا بالکن غیر مسقف به مساحت … مترمربع قید گردد.
  • بند ۱۹: تراس‌هایی که راه عبور جداگانه دارد و سقف بام طبقه زیرین است و تأسیسات روی آن نصب است طبق گواهی پایان کار با مساحت در قسمت مشاعات ذکر شود.
  • بند ۲۰: قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده و یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت‌های مشترک محسوب می‌شود مگر آن‌که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادات محل موردتردید نباشد بنابراین می‌توان حق استفاده از کف تراسی که سقف بام طبقه زیرین و متصل به طبقه فوقانی و راه دسترسی آن از طبقه مزبور است و فاقد نصب تأسیسات از قبیل کولر یا لوله بخاری و غیره می‌باشد و سایر مالکین آپارتمان‌ها هم به آن دسترسی ندارند به طبقه متصل که راه دسترسی به آن دارد اختصاص داد، لکن این حق باید در قسمت مشاعات صورت‌مجلس تفکیکی و سند انتقال و سند مالکیت طبقه مزبور با قید این‌که مالک طبقه متصل به تراس حق احداث بنا و تغییر وضعیت را ندارد مرقوم گردد.

جمع‌بندی:

گاهی بخشی از بالکن یا کل مساحت آن، که به گذر یا حیاط پیشرفتگی دارد، به‌صورت غیرمسقف بوده که در این حالت قسمت غیرمسقف آن تراس نامیده می‌شود. اگر واحد مجاور تراس به‌صورت مستقیم یا با درب و بدون مانع به تراس راه داشته باشد و هیچ‌گونه تأسیساتی از قبیل کولر یا لوله بخاری و … متعلق به سایر واحدها در کف تراس نباشد و قسمت زیرین تراس از اجزای اختصاصی ساختمان نباشد، در چنین حالتی این تراس را باید به واحد مجاور آن با در نظر گرفتن حقوق ارتفاقی به شرح زیر منضم کرد:

در تراس و آپارتمان که با درب به هم راه عبور دارند در حقوق ارتفاقی بدین شرح عمل شود:
  • آپارتمان: با حق استفاده از تراس به مساحت … مترمربع که مالک حق تغییر وضعیت یا احداث بنا در آن را ندارد.
  •  تراس: با حق استفاده آپارتمان قطعه … از این تراس که مالک حق تغییر وضعیت یا احداث بنا در آن را ندارد.
تراس از منظر حقوق ثبتی
تراس از منظر حقوق ثبتی
گاهی بخشی از بالکن یا کل مساحت آن، که به گذر یا حیاط پیشرفتگی دارد، به‌صورت غیرمسقف بوده که در این حالت قسمت غیرمسقف آن تراس نامیده می‌شود. اگر واحد مجاور تراس به‌صورت مستقیم یا با درب و بدون مانع به تراس راه داشته باشد و هیچ‌گونه تأسیساتی از قبیل کولر یا لوله بخاری و … متعلق به سایر واحدها در کف تراس نباشد و قسمت زیرین تراس از اجزای اختصاصی ساختمان نباشد، در چنین حالتی این تراس را باید به واحد مجاور آن با در نظر گرفتن حقوق ارتفاقی به شرح زیر منضم کرد:
در تراس و آپارتمان که با درب به هم راه عبور دارند در حقوق ارتفاقی بدین شرح عمل شود:
آپارتمان: با حق استفاده از تراس به مساحت … مترمربع که مالک حق تغییر وضعیت یا احداث بنا در آن را ندارد.
تراس: با حق استفاده آپارتمان قطعه … از این تراس که مالک حق تغییر وضعیت یا احداث بنا در آن را ندارد.

شرایط ارتقای پایه پروانه اشتغال به کار مهندسی

مبنای محاسبه سنوات لازم جهت ارتقاء پایه بر طبق ماده ۱۱ قانون نظام مهندسی از پایه ۳ به ۲ پس از ۴ سال و از پایه ۲ به ۱ پس از ۵ سال از زمان دریافت پایه قبلی و در هر صلاحیت به‌صورت مجزا محاسبه می‌گردد. برای رشته نقشه‌برداری برای ارتقا پایه ۳ به ۲ در حال حاضر نیازی به گذراندن دوره‌های امتیازآور نیست و برای ارتقای به پایه ۱ گذراندن حداقل یک دوره الزامی است، مدت اعتبار دوره‌ها ۳ سال است.

ارتقای صلاحیت مجری در رشته نقشه‌برداری در حال حاضر امکان‌پذیر نیست ولی در گذشته ارتقای صلاحیت مجری نیازمند ارائه گواهی سابقه کار مرتبط توسط شرکت‌های دارای صلاحیت مجری و یا سازمان‌ها و ارگان‌های دولتی باصلاحیت مجری بود.

متن کامل متن کامل ماده ۱۱ آئین‌نامه اجرایی قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان:
ماده ۱۱ ـ پروانه اشتغال به کار مهندسی در ۴ درجه، پایه (۳)، پایه (۲)، پایه (۱) و ارشد صادر می‌شود. برای متقاضیان پروانه اشتغال، با داشتن سوابق تجربی یا کارآموزی به میزان مندرج در ماده (۵) پروانه اشتغال (پایه ۳) صادر می‌گردد. جهت ارتقاء از پایه (۳) به پایه (۲) داشتن (۴) سال و از پایه (۲) به پایه (۱)، (۵) سال و از پایه (۱) به ارشد (۶) سال سابقه کار حرفه‌ای در پایه قبلی و موفقیت در آزمون مربوط ضروری است.

  • تبصره ۱ـ اشخاصی که در حال حاضر دارای پروانه اشتغال به کار مهندسی در رشته‌های اصلی می‌باشند و یا با داشتن سوابق کار بیشتر از میزان مندرج در ماده (۵) این آئین‌نامه، متقاضی دریافت پروانه اشتغال هستند، چنانچه ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ این آئین‌نامه جهت تعویض یا دریافت پروانه اشتغال مراجعه نمایند، با احتساب سنوات تجربه حرفه‌ای طبقه‌بندی و بدون آزمون در ۱ درجه پایین‌تر قرار خواهند گرفت و درصورتی‌که بعد از ضرب‌الاجل مذکور مراجعه نمایند درجه پروانه اشتغال با توجه به سنوات تجربه حرفه‌ای و موفقیت در آزمون هر ۱ از درجات مذکور تعیین خواهد شد.
  • تبصره ۲ـ در ظرف ۱ سال موضوع تبصره (۱) این ماده جهت انطباق اشخاص به درجه مهندسی ارشد، شورای مرکزی سوابق و شرایط متقاضیان را بررسی و پس از تأیید صلاحیت حرفه‌ای، آن‌ها را جهت اخذ درجه مهندسی ارشد به وزارت مسکن و شهرسازی معرفی می‌کند. اشخاص مذکور می‌توانند تا سیر تشریفات مذکور، با اخذ پروانه اشتغال پایه (۱) به کار خود ادامه دهند. پس از پایان مهلت مذکور، انطباق درجه متقاضیان مهندسی ارشد یا احراز درجه مذکور نیز تابع شرایط عمومی مندرج در این آئین‌نامه خواهد بود.
  • تبصره ۳ـ وزارت مسکن و شهرسازی موظف است با توجه به تعداد متقاضیان هر درجه و رعایت تناسب موردنیاز جامعه به آن به‌طور مستمر در فواصل زمانی معین نسبت به برگزاری آزمون‌های مربوط اقدام کند.
  • تبصره ۴ـ تعیین حدود صلاحیت و ظرفیت اشخاص حقوقی که به‌وسیله سازمان برنامه‌وبودجه تشخیص صلاحیت و تعیین ظرفیت شده یا می‌شوند، مطابق دستورالعملی خواهد بود که به‌طور مشترک توسط وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان برنامه‌وبودجه تهیه و ابلاغ می‌شود.

کاربرگ درخواست تمدید، تعویض، ارتقای پایه پروانه اشتغال به کار مهندسی را ازاینجا دانلود کنید، مدارک لازم در فرم قیدشده است:
FM-MW-02-02.pdf


جاگلدانی
جاگلدانی
جاگلدانی محدوده‌ای دارای کف و سقف است که یک سمت آن به فضای گذر یا فضای حیاط ختم می‌شود و دسترسی به آن فقط از طریق پنجره واحد مجاور و جهت جابجایی گلدان و امثالهم وجود دارد.
دو نوع جاگلدانی در برنامه‌های ثبتی وجود دارد:
۱. جاگلدانی با کد A298 که از جنس منضمات هست.
۲. جا گلدانی با کد: A400 که از جنس مشاعات هست.
اگر جاگلدانی داخل محدوده عرصه باشد و تمام جاگلدانی‌ها بالای سر هم باشند و به عبارتی مسقف باشند (در مورد طبقه آخر بستگی به محل دارد) باید منضم کرده و مساحت آپارتمان به انضمام مساحت جاگلدانی باشد، در این حالت جاگلدانی زرد ترسیم‌شده و با تخصیص شماره قطعه مجاور منضم می‌گردد.
اگر جاگلدانی مشابه نمای کاذب به‌صورت پیشروی به گذر باشد باید به‌صورت مشاع در نظر گرفته‌شده یا مانند نمای کاذب که ترسیم نمی‌شود نادیده گرفته شود، مگر اینکه مساحت آن را شهرداری به‌صورت پیشرفتگی در مفاد آخرین گواهی شهرداری لحاظ کرده باشد که معمول نیست.

توجه: نحوه برخورد با موضوع جاگلدانی هم از آن دسته مواردی است که بین ادارات ثبت اسناد و املاک وحدت رویه وجود ندارد.


سطح دارای اختلاف ارتفاع از کف واحد
سطح دارای اختلاف ارتفاع از کف واحد
درصورتی‌که سطح کف قسمتی از آپارتمان، نسبت به قسمت غالب آپارتمان، اختلاف ارتفاعی در حد ۲۰ الی ۱۳۰ سانتیمتر داشته باشد این موضوع الزاماً باید در نقشه‌های تک‌خطی و صورت‌مجلس و اسناد آپارتمان یا آپارتمان‌های مذکور درج شود.
▪️در نقشه تک‌خطی (مشابه تصویر فوق) این قسمت را با خط‌چین جدا کرده و مساحت آن درج می‌شود و همچنین هنگام درج مساحت واحد مربوطه در نقشه تک‌خطی هنگام درج مساحت باید مقدار مساحت سطح دارای اختلاف ارتفاع از کف به‌صورت گویا در نقشه قید شود.
▪️در نقشه تک‌خطی این موضوع باید در قسمت توضیحات گواهی شود.
▪️در نقشه بیلد محدوده این قسمت با خط فرضی و در سایر لایه‌ها (بنفش) ترسیم‌شده و از برچسب کدهای A234 الی A245 متناسب با اندازه اختلاف ارتفاع سطح مورد نظر استفاده شود.
معمولاً این موضوع در طبقه اول ساختمان‌هایی رخ می‌دهد که ارتفاع بر و کف گذر با کف زیرزمین اول به‌اندازه ارتفاع کامل نباشد.

نحوه درج شماره قطعه تفکیکی مجاورین

گاهی مجاورین یک ملک در سند مالکیت، به باقیمانده مورد تفکیک و یا قطعات تفکیکی با درج شماره تعریف‌شده‌اند؛ مثلاً حد شرق عرصه «دیواری است به قطعه ۴ تفکیکی» یا «خط فرضی به باقیمانده مورد تفکیک»

در این مواقع، هنگام تنظیم نقشه‌های تفکیکی آپارتمان باید به این نکته توجه داشت که عبارت مجاورین را با درج واژه «سابق» اصلاح کنیم یعنی بنویسیم «قطعه ۴ تفکیکی سابق» یا «باقیمانده تفکیکی سابق»

چراکه به‌احتمال بسیار زیاد خود همین آپارتمان شامل قطعه ۴ تفکیکی است و با اضافه کردن واژه “سابق” بین قطعه تفکیکی مجاور عرصه و قطعه تفکیکی خود ملک مورد تفکیک تفاوت قائل شده و از ابهامات و سوءتفاهم‌های آتی پیشگیری کرده‌ایم.


فضاهای مجاز به استقرار در مشاعات ازجمله سرویس بهداشتی و فضای ورزشی در حیاط
طبق جدول شماره ۵ صفحه ۲۸ ضوابط و مقررات طرح تفصیلی یکپارچه تهران، فضاهای مجاز به استقرار در مشاعات ازجمله سرویس بهداشتی و فضای ورزشی در حیاط به شرح جدول فوق است.
موارد مجاز به احداث در حیاط:
مساحت مجاز سرویس بهداشتی با حداکثر ۳ مترمربع در حیاط یا ۲/۵ مترمربع در زیرزمین
احداث فضای ورزشی مجاز در حیاط صرفاً به‌صورت غیرمسقف
سایر موارد:
مساحت سالن اجتماعات به ازای هر واحد مسکونی ۵ مترمربع
مساحت مجاز سرایداری برای مجتمع‌های بالاتر از ۶ واحد در حداکثر ۴۰ مترمربع که شامل سرویس بهداشتی است.
احداث نمازخانه در مجتمع‌هایی با ۳۰ واحد مسکونی و بیشتر الزامی است.

دانلود ضوابط_و_مقررات_طرح_تفصیلی_یکپارچه

ضوابط و مقررات طرح تفصیلی یکپارچه تهران
ارگان صادر کننده: حوزه معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران
اردیبهشت ۱۳۹۱


انباری زیرپله
انباری زیرپله
انباری عادی باید ارتفاع کامل داشته باشد، یعنی حداقل ارتفاع کف تا سقف آن ۲/۲۰ متر باشد. در گواهی پایانکار شهرداری عنوان «انباری زیرپله» معنی ندارد و اگر ارتفاع انباری کامل نباشد حذف می‌گردد؛ اما گاهی با ساختمان‌هایی روبرو هستیم که انباری آن کامل نیست و باید چاره ای برای آن اندیشید.
در تفکیک آپارتمان، عنوان «زیرپله» با کد A299 به انباری‌هایی اطلاق می‌شود که محل وقوع آن در زیرپله یا زیررمپ باشد و همچنین خاطرنشان می‌کند بخشی از مساحت انباری دارای ارتفاع کامل نیست.

انباری زیرپله

انباری عادی باید ارتفاع کامل داشته باشد، یعنی حداقل ارتفاع کف تا سقف آن ۲/۲۰ متر باشد. در گواهی پایانکار شهرداری عنوان «انباری زیرپله» معنی ندارد و اگر ارتفاع انباری کامل نباشد حذف می‌گردد؛ اما گاهی با ساختمان‌هایی روبرو هستیم که انباری آن کامل نیست و باید چاره ای برای آن اندیشید.

در تفکیک آپارتمان، ارتفاع سقف انباری باید حداقل ۱/۸۰ متر باشد، این عدد مستند نبوده و عرفا استفاده می‌شود، لذا هر مهندسی بنا به صلاحدید و نظر کارشناسی خود می‌تواند این عدد را نپذیرد اما به هر صورت باید مساحت قابل بهره‌برداری انباری به یکی از سه روش پیشنهادی زیر در نقشه‌ها و صورت مجلس تفکیکی اعلام شود:

۱. در صورتی که بخش عمده انباری یا کل آن سرگیر است: برای محدوده کل انباری از برچسب انباری زیرپله با کد A299 استفاده شده و مساحت قسمتی از انباری که ارتفاع آن کمتر از ارتفاع کامل بوده را جداگانه محاسبه کرده و در حقوق ارتفاقی انباری مذکور، این موضوع به‌طور شفاف قید شود؛ مثلاً:

مقدار… مترمربع از این انباری با ارتفاع سرگیری کمتر از ۱ متر و هشتاد سانتیمتر است.
مقدار… مترمربع از این انباری زیر ارتفاع کامل واقع شده است.
کل مساحت این انباری دارای ارتفاع سرگیر کمتر از … متر است.

۲. در صورتی که بخش نسبتا کمی از انباری سرگیر باشد: برای محدوده کل انباری از برچسب انباری عادی استفاده شده و بخشی که ارتفاع کامل ندارد را از آن با خط فرضی جدا کرده و با برچسب زيرپله منضم کد A170 در سایر لایه‌ها (بنفش) ترسیم کنید.

۳. در صورتی که بخش عمده انباری سرگیر است: مساحت انباری را فقط تا عمقی که ارتفاع سرگیری آن بیشتر از ارتفاع کامل بوده در نظر بگیرید و مابقی را به مشاعات مجاور آن (معمولاً راه‌پله) اختصاص داده و از برچسب انباری زیرپله با کد A299 استفاده شود. عیب این روش این است که قسمتی از حد انباری که در محل به‌صورت فرضی در نظر گرفته‌شده را باید در بیلد با حد جنس دیوار مشخص کرد.

▫️ گاهی انباری در مکان‌های دیگری از ساختمان واقع شده که به دلیل محدودیت‌هایی در اجرا، ارتفاع کامل آن‌ها تأمین نشده است مانند انباری زیر رمپ و …، در چنین مواردی باید این موضوع در حقوق ارتفاقی آن انباری به روش دوم قید شود.


راه‌پله اختصاصی

طبق بند ۱۱ دستورالعمل تفکیک آپارتمانها:
  • راه‌پله‌ای که منحصراً مورد استفاده یک آپارتمان است چنانچه عملاً جزء محدوده آپارتمان باشد و محصور و درب آن در راه‌پله مشاعی باز شود به‌نحوی‌که بتوان حدود آن را جزء محدوده آپارتمان محسوب و تعریف نمود و در پروانه ساختمان و گواهی پایان کار مساحت آن جزء آپارتمان قیدشده باشد، جزء آپارتمان است. در غیر این صورت جزء مشاعات محسوب می‌گردد.
  • راه‌پله اختصاصی در نرم‌افزار ثبتی با کد A20 و از جنس منضمات تعریف شده است به عبارتی اگر شرابط راه‌پله اختصاصی طبق توضیحات فوق تامین باشد و در آخرین گواهی شهرداری مساحت آن راه‌پله جزیی از مساحت مفروزی مجاور آن محسوب شده باشد باید با شماره قطعه همان قطعه مفروزی ترسیم شود در غیر این صورت در صورتمجلش ظاهر نخواهد شد. در صورتی که شرایط اختصاصی برای برای راه‌پله تامین نشود از برچسب‌های راه‌پله های مشاعی نرم‌افزار استفاده شود.
  • در صورتی که شرابط راه‌پله اختصاصی طبق توضیحات فوق تامین باشد باید فقط در همان طبقه‌ای که مفروزی مورد نظر واقع شده لحاظ شود و مساحت آن راه‌پله در سایر طبقات به مفروزی منضم نخواهد شد.

دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها


راه‌پله داخلی در دوبلکس

طبق بند ۱۳ دستورالعمل تفکیک آپارتمانها:
  • در آپارتمانهای دوبلكس مساحت راه پله فی‌مابین قسمت تحتانی و فوقانی جزء تحتانی محاسبه گردد و نیاز با احتساب مساحت آن در طبقه فوقانی ندارد و حدود و مشخصات قسمتهای تحتانی و فوقانی باید جداگانه و جمعا به عنوان یك واحد در صورت مجلس تفكیكی تعریف شود.
  • راه‌پله مذکور در توضیحات فوق را در نرم‌افزار ثبت با عنوان راه‌پله داخلی در طبقه تحتانی با کد A287 در سایر لایه‌ها (بنفش) ترسیم کرده و مساحت آن در طبقه تحتانی محاسبه می‌شود و باکسی از این راه‌پله را که در طبقه فوقانی فاقد کف است را با عنوان فضای راه‌پله داخلی با کد A288 ترسیم کرده و دقت شود که مساحت آن در طبقه فوقانی محسوب نشود.
  • در نقشه تک خطی: ترسیم نقشه جداگانه برای آپارتمان‌های دوبلکس و چند سطحی و مشخص نمودن قسمت‌های تحتانی و فوقانی و ذکر مساحت کلی آن در قسمت تحتانی.
  • طبقات دوبلکس و چند سطحی همگی از جنس منضمات بوده و باید برای آنها همان شماره قطعه آپارتمان اصلی و در صورت لزوم جهت منظور شود به نحوی که در صورت مجلس ابتدا مشخصات و حدود و مساحت آپارتمان اصلی و سپس در انتهای آن مشخصات و حدود و مساحت قسمت‌های دوبلکس و چند سطحی درج خواهد شد.
  • کسورات کانال کولر، داکت (رایزر) و لوله‌ها برای طبقات دوبلکس و چند سطحی طبق روال عادی محاسبه می‌شود.

دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها


درج متن حد سقف و کف
درج متن حد سقف و کف
پس از اتمام پردازش کلیه طبقات باید متن حد سقف و کف کلیه قطعات مفروزی در صورتمجلس به روش زیر درج شود:
▪️در برنامه UPM قسمت «حدود قطعات» روی عبارت «متن حد سقف» کلیک کرده و در پنجره‌های باز شده شماره بلوک (اگر فاقد بلوک است ۰ وارد شود) و سپس شماره پایین‌ترین و بالاترین طبقه را وارد کنید. سپس مجدد صورت مجلس گرفته و صحت متون مربوطه را بررسی کنید.
▪️گاهی نرم‌افزار در درج متن حد سقف و کف برخی مفروزات دچار اشتباه می‌شود، از جمله انباری و پارکینگ‌هایی که همه یا قسمتی از آنها غیرمسقف باشند که باید به روش شرح داده شده در اینجا حد متن سقف و کف آنها اصلاح شود.

اصلاح متن حد سقف یا کف

همیشه بایستی قبل از خروجی جهت انتقال داده میان ثبت و نظام و مهندسی، مفاد صورتمجلس به طور کامل مطالعه شود و تعاریف حدود به‌ویژه حد سقف و کف مشترکات بررسی شود.

گاهی لازم است حد سقف یا کف مفروزات به صورت دستی اصلاح شود. شایع‌ترین حالت در مواقعی پیش می‌آید که قسمتی از انباری یا پارکینگ و یا کل آنها در حیاط واقع شده باشند، در چنین حالتی متن حد سقف‌شان در صورت مجلس اشتباها ً به کف طبقه فوقانی تعریف می‌شود درحالی‌که در حقیقت باید به فضای حیاط تعریف شود.

حد متن سقف صحیح در صورتی که قسمتی از سقف مفروزی در حیاط واقع شده باشد:
سقف قسمتي با كف طبقه اول اشتراكي و قسمتي به فضاي حياط مشاعي است

حد متن سقف صحیح در صورتی که تمام سقف مفروزی در حیاط واقع شده باشد:
سقف به فضاي حياط مشاعي است

در موارد دیگری از این دست نیز اصلاح حد متن سقف یا کف الزامی است:
  • هنگامی که مفروزات واقع در زیرزمین در زیر حیاط واقع شده باشند.
  • قسمتی از مفروزی در آخرین طبقه به صورت نیم‌طبقه باشد.
در این مواقع باید حد سقف و کف مواردی که ناقص یا اشتباه هست به صورت دستی به روش زیر اصلاح شود:

اصلاح دستی به مفهوم ویرایش فایل آفیس صورت مجلس نیست. بلکه برنامه UPM را باز می‌کنید ← داده آمایی ← حدود قطعات ← اگر فهرست اجزای تفکیکی را مشاهده نمی‌کنید گرید را روشن کنید ← سپس در لیست قسمت پایین برنامه به دنبال مفروزی مورد نظر بگردید و روی آن کلیک کنید سپس در کادر «متن حد سقف» جمله حد جدید را تایپ کنید ← در صورت لزوم «متن حد کف» مفروزی نیز اصلاح شود ← این مراحل را تا اتمام اصلاح کلیه موارد مورد لزوم تکرار کنید ← سپس مجدداً صورت مجلس تهیه کرده و پس از اطمینان از صحت متن حد سقف و کف مفروزات مذکور خروجی بگیرید و برای اداره ثبت ارسال کنید.

نکته: به محض شروع تایپ در کادر «متن حد سقف» پنجره جدیدی باز خواهد شد اما توجه داشته باشید که تغییرات متنی در این پنجره ثبت نمی‌شود، لذا پس از اتمام ویرایش در پنجره باز شده، کل متن را یا قسمت‌های ویرایش شده را انتخاب و با روش copy/paste تغییرات مورد نظر خود را در کادر «متن حد سقف» محیط اصلی UPM اعمال کنید.

دقت داشته باشید که در صورت پردازش طبقه جدید و یا اصلاح محتویات طبقات موجود و به تبع آن درج اتوماتیک حد سقف و کف، کلیه اصلاحات دستی پاک می‌شود و لازم است که مجددا این کار انجام شود، لذا پیشنهاد می‌شود که اصلاحات دستی متن حد و سقف را به آخرین مرحله پیش از انتقال داده و تهیه خروجی فایل واسط موکول کنید.


اصلاح مجاورین در انباری و مفروزات جزیره‌ای شکل

اگر انباری (عادی یا زیرپله) به‌صورت جزیره در محوطه مشاعی واقع شده باشد، به دلیل نقص نرم‌افزار ثبتی، عبارت مجاور کلیه حدود مجاور محوطه‌مشاعی در صورت‌مجلس ناقص درج می‌گردد به‌طوری‌که در صورت‌مجلس فقط طول و جنس حد درج شده و عبارت «به محوطه‌مشاعی» جا می‌افتد! که ازنظر حقوقی ایراد داشته و حتی می‌تواند موجب گرفتاری‌های حقوقی در آتی شود، لذا به دلیل اهمیت حقوقی میبایست این مشکل برطرف شود.

پس از اتمام مراحل پردازش کلیه طبقات و درج حد متن حد سقف و کف و مطابقت کامل متن صورت‌مجلس با نقشه و پیش از شروع مراحل تهیه رستری، متن مجاورین انباری جزیره‌ای به‌صورت دستی به روش زیر اصلاح شود:

اصلاح دستی به مفهوم ویرایش فایل آفیس صورت‌مجلس نیست. بلکه برنامه UPM را باز می‌کنید ← داده‌آمایی ← حدود قطعات ← اگر فهرست اجزای تفکیکی را مشاهده نمی‌کنید گرید را روشن کنید ← سپس در لیست قسمت پایین برنامه به دنبال مفروزی موردنظر بگردید و روی آن کلیک کنید سپس هر جا که عبارت «به محوطه مشاعی» در متن مجاورین در کادرهای حدود اربعه (شمال، شرق، جنوب و غرب) جاافتاده باشد را اضافه کنید ← این مراحل را تا اتمام اصلاح کلیه موارد ناقص تکرار کنید ← سپس مجدداً صورت‌مجلس تهیه‌کرده و پس از اطمینان از صحت اصلاحات مذکور سراغ تهیه رستری طبقات و قطعات و پرینت فیزیکی نقشه‌ها و سپس تهیه خروجی برای اداره ثبت بروید.

نکته: به محض شروع تایپ در کادرهای حدود اربعه، پنجره جدیدی باز خواهد شد اما توجه داشته باشید که تغییرات متنی در این پنجره ثبت نمی‌شود، لذا پس از اتمام ویرایش در پنجره باز شده، کل متن را یا قسمت‌های ویرایش شده را انتخاب و با روش copy/paste تغییرات مورد نظر خود را در کادرهای حدود اربعه محیط اصلی UPM اعمال کنید.

فرمول محاسبه دهنه پارکینگ در شهرداری

فاصله دهنه پارکینگ‌ها در هنگام صدور جواز ساخت و دستور نقشه چگونه تعیین و در نقشه های مصوب درج می‌شود؟

شاید برای شما هم این پرسش مطرح شده باشد که نحوه محاسبه فاصله دهنه برای ۴ پارکینگ یا ۸ پارکینگ در نقشه های مصوب شهرداری چگونه و طبق چه قاعده ای محاسبه شدند.

روش صحیح محاسبه فاصله دهنه و زوایای استقرار پارکینگ‌ها در فصل الزامات توقفگاه‌های خودرو در مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان به تفصیل پرداخته شده است و ضمنا مقدار دهنه در ساختمانهای با اسکلت فلزی و اسکلت فولادی هر کدام ضوابط و مشخصات خود را دارند و با مشاهده تنوع فرمول‌های پیچیده به نظر میرسد نحوه محاسبات دهنه‌های پارکینگ‌ها کاری بسیار تخصصی و پرمشقت باشد!

ولیکن در اینجا فرمول ساده‌ای داریم که با کمک آن می‌توانید فاصله هر دهنه با N پارکینگ را به راحتی محاسبه کنید و نتیجه حاصله هم با ضوابط و مقررات صدور جواز ساخت در شهرداری کاملا منطبق است:

فاصله دهنه =۲N+0.5
البته نتیجه حاصله با ویرایش سوم مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان (۱۳۹۶) کمی تفاوت دارد ولیکن اگر دقت کنید با اکثر نقشه‌های مصوب که هنوز در قالب ضوابط گذشته هستند کاملا منطبق هست؛ طبق فرمول بالا:
  • دهنه با ۱ پارکینگ: ۲٫۵۰
  • دهنه با ۲ پارکینگ: ۴٫۵۰
  • دهنه با ۳ پارکینگ: ۶٫۵۰
  • دهنه با ۴ پارکینگ: ۸٫۵۰
  • دهنه با ۵ پارکینگ: ۱۰٫۵۰
  • و …

رفع شبهات درز انقطاع

درز انقطاع ۲ سانتیمتر را در بیلد چگونه نمایش بدهم؟
در نقشه‌های مصوب درز انقطاع ۱۱ سانتیمتر بوده ولیکن در محل ۷ سانتیمتر تشخیص دادم، اتفاقاً با در نظر گرفتن عدد ۷ متراژ مسکونی با مفاد پایانکار برابر می‌شود. پس احتمالا درز انقطاع ۷ سانتیمتر است.

پرسش‌هایی از این دست و برخوردهای سلیقه‌ای و گاهی غیر فنی و عدم توجه به تبعات قانونی در خصوص موضوع بسیار پراهمیت درز انقطاع من را بر آن داشت تا مطلب زیر را بنویسم تا دلایل اختلاف درز انقطاع با نقشه‌های مصوب را از همه جهات و روش برخورد با آن را به‌طوری که تبعات قانونی برای نقشه‌برداران نظام مهندسی در پی نداشته باشد، بررسی کنیم. پیش از هر چیز توصیه می‌کنم مطلب محاسبه مقدار درزانقطاع را مطالعه کنید.

توجه داشته باشید که از فرودین سال ۱۳۷۰ در شهر تهران رعایت درز انقطاع پیرو موضوع ابلاغ آئین‌نامه طرح ساختمان در برابر زلزله، تحت عنوان آئین‌نامه ۲۸۰۰ اجباری اعلام شده است و اجرای بندهای «پ» و «ت» مؤکدا مورد توجه قرار گرفته است. لذا این متن شامل آپارتمانهایی است که «جواز ساختمان» آن‌ها پس تاریخ مذکور صادر شده است.

بند «پ»- برای جلوگیری و یا کاهش خسارت و خرابی از ضربه ساختمان‌های مجاور به یکدیگر باید ساختمان‌هایی که دارای ارتفاع بیش از ۱۲ مترو یا دارای بیش از ۴ طبقه هستند، به‌وسیله درز انقطاع از ساختمان‌های مجاور جدا شوند.

بند«ت»- حداقل عرض درز انقطاع در تراز هر طبقه برابر ۱:۱۰۰ ارتفاع آن تراز از روی شالوده می‌باشد. این فاصله را می‌توان در محل‌های لازم با مصالح کم مقاومت که در هنگام زلزله در اثر برخورد دو ساختمان به‌آسانی خرد می‌شوند، پر نمود.

اجرای درز انقطاع در ساختمان‌ها بسیار ضروری می‌باشد، تا حدی که عدم اجرای درز انقطاع در ساختمان‌ها به‌منزله عدم رعایت اصول فنی و عدم استحکام بنا در هنگام زلزله محسوب و عواقب ذیل را به دنبال دارد:
  •  مهندس ناظر ساختمان به‌موجب تبصره (۷) ماده صد قطعاً به شورای انتظامی معرفی می‌گردد.
  • کمیسیون ماده صد، خصوصاً در صورت شکایت شاکی خصوصی، در اکثر موارد رأی قلع بنا و تخریب صادر خواهد نمود.

به‌کرات مشاهده شده ملکی در یک سمت درز انقطاع را بیشتر از سمت دیگر رعایت کرده است از دلایل مختلف این اتفاق می‌توان به تجاوز مجاورین به عرصه ملک موجود و یا اشتباهات اجرایی ساختمان و عدم نظارت صحیح در اجرای درز انقطاع اشاره کرد؛ به‌عنوان مثال اگر در محل عرض بنا نسبت به عرصه ۶ سانتیمتر کم داشت نمی‌توانید با قطعیت بگویید در هر طرف ۳ سانتیمتر درزانقطاع اجرا شده! چون این احتمال وجود دارد که در یک سمت ۶ سانتیمتر درز انقطاع رعایت شده باشد و در سمت دیگر اصلاً درزانقطاعی اجرا نشده باشد؛ پس باید این موضوع با معاینه ملک در محل مشخص شود.

طبق قانون باید درز انقطاع به‌صورت پله‌ای اجرا شود و در ساختمان‌های اسکلت بتونی این موضوع مشهودتر است ولیکن سازندگان جهت اطمینان از لزوم اجرای درز انقطاع، مقدار حداکثر درز انقطاع در طبقه آخر را از همان فونداسیون و اکس بندی ستون‌ها بر روی پی رعایت می‌کنند؛ لذا همیشه این فرض وجود دارد که سازنده درز انقطاع را در اکثر طبقات رعایت کرده باشد اما در آخرین طبقه درز انقطاع را خیلی بیشتر یا خیلی کمتر اجرا کند و ازقضا شما هم درز انقطاع را در همان طبقه اندازه گرفته باشید. لذا پیشنهاد می‌کنم در صورت مشاهده مغایرت درز انقطاع با نقشه‌های معماری مصوب حتماً درز انقطاع را تمامی طبقات با دقت کافی تعیین کنید.

متأسفانه ما ابزارهای لازم برای تعیین درز انقطاع با دقت دو سانتیمتر نداریم لذا اگر در محل درز انقطاع را ۲ سانتیمتر تشخیص دادید!! همیشه این را به یاد بیاورید که اگر همین ملک توسط چند کارشناس دیگر ارزیابی شود، نتایج بسیار متفاوتی شاهد خواهید بود. خطای ناشاقولی، عدم اجرای یکنواخت حدود (شکم به داخل یا خارج در طول بنا)، اجرای اندود سیمانی جداره بیرونی دیوار های جانبی پس از رعایت درز انقطاع مصوب، بیرون‌تر و یا داخل‌تر اجرا شدن دیوار جان‌پناه در پشت‌بام (دیواری با مصالح بنایی یا نرده با ارتفاع ۸۰ الی ۱۱۰ سانتیمتری که در بام به لحاظ موارد ایمنی احداث می‌شود) و پوشاندن درزانقطاع در نماها و پشت‌بام و اجرای تیغه‌های نازک در دیوارهای جانبی می‌تواند باعث گمراه شدنتان شود و خطای انسانی و خطای ابزارهای فنی هم مضاف بر این موارد است.

مهندس نظام موظف به نمایش وضع موجود است و بسیار پیش می‌آید که درز انقطاع در یک سمت بیشتر از سمت دیگر است یا درز انقطاع در طول بنا یکنواخت اجرا نشده و مثلاً در یک‌کله ملک ۱۰ سانتیمتر و در سمت دیگر همین ضلع ۲۰ سانتیمتر است. یا اینکه مقدار درز انقطاع در طبقات با یکدیگر اختلاف فاحش دارد. جهت اطلاع همه همکاران، در تمامی این موارد هیچ اشکالی ندارد که نقشه‌ها دقیقاً به همین تفاسیر ترسیم شوند یا حتی مقدار درز انقطاع در طبقات با یکدیگر متفاوت باشند. در صورتی که درز انقطاع کمتر از نقشه‌های مصوب اجراشده باشد و با قطعیت این موضوع برایتان ثابت شد باید این مغایرت در قسمت توضیحات حتماً گزارش شود.

 اگر پس از بررسی همه جوانب و توجه به عواملی که برشمردم تشخیص قطعی دادید که در محل ملک در هر سمت نسبت به عرصه ۲ سانتیمتر اختلاف دارد باید در قسمت توضیحات نقشه به‌صراحت قید کنید با توجه به‌اندازه‌گیری‌های وضعیت موجود این ملک فاقد درز انقطاع تشخیص داده شد و اگر جواز ملک بعد از قانون لازم‌الاجرا بودن درز انقطاع (سال ۷۰) صادر شده باشد باید در ادامه توضیحات، توجه اداره ثبت را به مکاتبه با شهرداری و کسب تکلیف در این خصوص جلب نمایید تا از شما رفع مسئولیت شود. چون درزانقطاعی به‌اندازه ۲ سانتیمتر نداریم و نمایش درز انقطاع ۲ سانتیمتری برخلاف ضوابط مقررات ملی ساختمان و خلاف آیین‌نامه ۲۸۰۰ جدید است و اسمش اصلاً درز انقطاع نیست و خلاصه اینکه این کار شما تخلف آشکار است چرا که واژه درز انقطاع در صورت‌مجلس ظاهر می‌شود ولی در محل وجود خارجی ندارد! اگر خدای‌نکرده در اثر حادثه یا زلزله خسارت مالی یا جانی رخ بدهد و دلیل آن از سوی کارشناسان عدم رعایت درز انقطاع تشخیص داده شود، مسئول درجه اول ناظر و سپس شما هستید که عدم رعایت درز انقطاع را اعلام نکردید.

خلاصه کنم در اندازه‌گیری درز انقطاع همیشه این احتمال است که در هر سمت دو الی چهار سانتیمتر خطا در اثر عوامل ذکرشده ورود کند ولی متوجه نشوید لذا اگر درزانقطاعی باید طبق نقشه مصوب ۷ باشد و شما در محل ۴ یا ۱۰ تشخیص بدهید بدون هیچ تردیدی همان عدد مصوب ۷ را در نقشه اعمال کنید. نظارت بر اجرای صحیح درز انقطاع در زمان ساخت بر عهده ناظر نقشه‌بردار است ولی متأسفانه چنین نظارتی در اکثر استان‌ها، به‌ویژه در کلان‌شهر تهران که آبستن زلزله است، وجود ندارد و تشخیص صحت اجرای درز انقطاع و گواهی آن پس از نازک‌کاری و اتمام ساختمان مانند جراحی مغز و اعصاب است!

 

اخیراً پرونده‌های درز انقطاع در مراجع قضایی خیلی زیاد شده و در چند گروه کارشناسان دادگستری در این موارد تذکر جدی داده‌شده است. ضمناً وقتی کار به شکایت بکشد در جریان باشید که نحوه تحلیل اندازه درز انقطاع توسط کارشناسان رسمی به همین ترتیبی هست که شرح داده شد پس دقت کنید حقی اضافه به متقاضی ندهید یا حقوقی را از روی غرور یا اشتباه از وی ضایع نکنید. چندی پیش یکی از همکاران در گروه کارشناسان رسمی دادگستری چنین نوشته بود: «ظرف سه ماه گذشته در منطقه الهیه و زعفرانیه نیاوران بیش از ده مورد برای تطبیق آپارتمان خریداری‌شده‌شان با مقررات ملی فقط به بنده مراجعه نموده‌اند. چنانچه مستحضرید. رعایت مقررات ملی بر همه مهندسین در حیطه صلاحیتشان اجباری است دعوی علیه مهندسان هم در شورای انتظامی و هم در دادگاه عمومی قابل طرح است.»

مالکین از کمتر نشان دادن درز انقطاع استقبال می‌کنند چرا که به نفعشان تمام می‌شود و اخیراً گروهی که دلالان تفکیک می‌نامم مهندسان تازه‌وارد را مجاب می‌کنند که مقدار درزانقطاعی که در پشت‌بام به اشتباه کمتر از واقعیت است را لحاظ کنند در حالی که همین مالک اگر بداند به‌واسطه گزارش مغایرت این موضوع، مکاتبه اداره ثبت با شهرداری و حتی ابطال گواهی پایانکار و عدم صدور سند مالکیت آپارتمانی انتظارش را می‌کشد با هر ابزار و ترفندی به شما ثابت خواهد کرد که درز انقطاع را به‌درستی رعایت کرده است.
وای به روزی که فردی فنی و آشنا به مسائل حقوقی آپارتمانی را خریداری کند. منتظر عواقب اشتباهات همکاران در خصوص موضوع درز انقطاع طی سال‌های آینده باشید، هر یک از ما در حیطه وظایف حرفه خود مسئولیت حقوقی داریم. هر درخواست در خصوص نادیده گرفتن تخلفات حتی از جانب سایر همکاران در قالب توصیه و یا دستور و امثالهم نزد قاضی مسموع نیست بنابراین در صورت مواجه با موارد تخلف پیشنهاد می‌شود شرح موضوع در قسمت توضیحات نقشه به‌طور شفاف و گویا و مختصر و بدون ابهام منعکس شود.

نکاتی درباره حق پارکینگ

بسیار پیش می‌آید که در زمان خرید آپارتمانی، متوجه می‌شوید واحدی که قصد خریدش رادارید، پارکینگ ندارد. شاید از خود می‌پرسید که چطور می‌شود واحدی پارکینگ نداشته باشد یا در اصل، پارکینگ چگونه بین واحدها تقسیم می‌شود؟

در معاملات خریدوفروش مسکن، پارکینگ و انباری از اجزای جدایی‌ناپذیر یک واحد آپارتمان به‌حساب می‌آیند اما در موارد زیادی با توافق طرف‌های معامله یا تخلف فروشنده، این حق به خریدار داده نمی‌شود که آغازگر مشکلات زیادی در ساختمان خواهد بود.
با گر شما هم با چنین مشکلی روبه‌رو هستید، خواندن خلاصه این گزارش را که در گفت‌وگو با دکتر «احمد یوسفی صادقلو»، وکیل دادگستری با ایسنا تهیه‌شده است، از دست ندهید:

قسمت‌های مختلف ساختمان را بشناسید
یادتان باشد که قانون تملک آپارتمان‌ها، مالکیت در آپارتمان‌ها را به دو قسمت اختصاصی و مشترک تقسیم می‌کند: اول قسمت‌های اختصاصی یک ساختمان که برای هر مالکی در سند مالکیت‌اش مشخص می‌شود. در آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، در ماده ۱ آمده است: «قسمت‌هایی از بنا اختصاصی است که عرفاً برای استفاده انحصاری مالک معینی یا قائم‌مقام او اختصاص‌یافته باشد».
درواقع قسمت‌های اختصاصی ساختمان، واحدهای جداگانه ساختمان همراه سایر متعلقات ماندن پارکینگ و انباری و … است که متراژ و جزییات آن نیز به‌طور دقیق در سند مالکیت ذکرشده است.

در بخش دوم قسمت‌هایی از ساختمان قرار دارد که با سایر اهالی مشترک است. این بخش را در حقوق مشاعات می‌نامند. طبق ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها، قسمت‌های مشترک آپارتمان، قسمت‌هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل و پیشه مخصوص نیست و به تمام مالکان به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد.
به‌طورکلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک، اختصاص به یک یا چند نفر از مالکان ندارد، از قسمت‌های مشترک آپارتمان است. بر این اساس قسمت‌های مشترک ساختمان، راهروها، پلکان‌ها، فضاهای داخل پارکینگ یا پارکینگ‌های اضافه‌ای که مالکی آن را فروخته و از محل رفته باشد، باغچه، حیات و پشت‌بام را در برمی‌گیرد.

فروشنده باید به قول خود عمل کند
اگر خانه‌ای را خریده‌اید و در سند عادی یا همان مبایعه‌نامه آن قیدشده است که فروشنده ملزم به واگذاری خانه، همراه با پارکینگ و انباری به شماست، اما زمان تحویل، فروشنده از انجام این کار خودداری می‌کند و خانه‌ای بدون پارکینگ به شما تحویل می‌دهد، اصلاً خودتان را ناراحت و نگران نکنید، به‌راحتی می‌توانید علیه او اقامه دعوی کنید و حقتان را بگیرید.

برای این کار باید به دادگاه مراجعه و دادخواست «الزام به انجام تعهد» بدهید.
طبق این دادخواست، دادگاه خریدار را مجبور و ملزم به ارائه خدماتی که در سند قیدشده است، می‌کند. حتی اگر فروشنده، فضای پارکینگ را در ساختمان پیش‌بینی نکرده باشد، باید مبلغ آن را به خریدار بپردازد و این مبلغ نیز با نظر کارشناس دادگستری تعیین می‌شود. زیرا قیمت پارکینگ در هر منطقه‌ای از شهر متفاوت است و بنابراین بستگی به ارزش منطقه‌ای آپارتمان، رقمی که به شما تعلق می‌گیرد کم یا زیاد می‌شود.

پارکینگ مال کیست؟

بسیار پیش می‌آید که در زمان خرید آپارتمانی، متوجه می‌شوید واحدی که قصد خریدش رادارید، پارکینگ ندارد. شاید از خود می‌پرسید که چطور می‌شود واحدی پارکینگ نداشته باشد یا در اصل، پارکینگ چگونه بین واحدها تقسیم می‌شود؟
در این مورد خوب است بدانید که تقسیم پارکینگ به دو صورت انجام می‌شود: صورت اول، تعلق اختصاصی است، که مانند انباری، با تعیین موقعیت و مساحت آن، محل دقیق آن در صورت‌مجلس تفکیکی و سند رسمی قید می‌شود و در حقیقت ملک اختصاصی صاحب آپارتمان به‌حساب می‌آید. صورت دوم، تعلق پارکینگ به هر واحد به‌طور مشاع است.
به این معنا که این پارکینگ‌ها در صورت‌جلسه تفکیکی واحدهایی که می‌توانند به‌صورت مشاع از پارکینگ ساختمان استفاده کنند، نام برده می‌شوند. در این صورت فقط آپارتمان‌هایی که حق استفاده از پارکینگ مشاع برای آن‌ها شناخته‌شده است، می‌توانند از پارکینگ ساختمان به‌طور مشاع استفاده کنند.

باید جلوی دعوا را گرفت

فراموش نکنید که ممکن است بعضی از واحدهای یک آپارتمان، حق استفاده از پارکینگ مشاع را داشته باشند و بعضی دیگر نه. همچنین ممکن است تمامی واحدهای آپارتمانی ساختمان، به نحو اختصاصی در سند مالکیت، پارکینگی برایشان مشخص نشده باشد و حق استفاده مشاعی از پارکینگ ساختمان را داشته باشند.
در این وضعیت، هرکدام از واحدها می‌توانند اتومبیل خود را در هر قسمت از پارکینگ که می‌خواهند بگذارند، بدون این‌که کسی به توقف او در قسمت خاصی از پارکینگ مشاعی اعتراض کند. یادتان باشد که در چنین حالتی، مالکان برای ایجاد نظم و انضباط در ساختمان، می‌توانند محل معینی را برای مدت معینی به‌طور موقت، به هر یک از واحدها اختصاص دهند و برای رعایت عدالت، وقتی این مدت معین به پایان رسید، آن را با واحد دیگری تعویض کنند تا بین مالکان هم رنجش یا تنش به وجود نیاید.

همیشه توافق کارساز نیست

شاید آپارتمان شما هم از آن دسته ساختمان‌هایی است که پارکینگ آن با رأی ساکنان تقسیم‌شده است. در مورد قانونی بودن یا نبودن این کار بهتر است بدانید که، حتی با توافق اکثریت ساکنان ساختمان هم نمی‌توان این کار را انجام داد و حتماً باید همه مالکان رضایت داشته باشند. طبق ماده ۱۰ قانون مدنی، اگر تقسیم پارکینگ بین مالکان، با توافق همه مالکان باشد، اشکال قانونی ندارد، اما فراموش نکنید که نحوه شماره‌گذاری پارکینگ، توسط نماینده سازمان ثبت انجام می‌شود.
روند کار هم به این صورت است که از بالاترین طبقه آپارتمان کار شماره‌گذاری را شروع می‌کنند و بعدازآن، از پایین‌ترین نقطه آپارتمان، واگذاری پارکینگ را انجام می‌دهند. درواقع، مالکان با توافق نمی‌توانند داشتن یا نداشتن پارکینگ را تعیین کنند، بلکه فقط می‌توانند در مورد این‌که کدام پارکینگ را بردارند، توافق کنند.

حق رفت‌وآمد از پارکینگ

اگر با همسایه‌تان سر حق عبور و مرور در پارکینگ یا مسائل این‌چنینی به مشکل برخورده‌اید، بهتر است بدانید که رفت‌وآمد از ورودی پارکینگ، حق همه افراد ساکن ساختمان، حتی کسانی که پارکینگ ندارند، هم هست، زیرا با این‌که طبق قانون تملک آپارتمان‌ها، پارکینگ متعلق به یک شخص و این موضوع در سند خانه نیز آمده است، اما فضای اطراف آن جزو مشاعات یا همان قسمت‌های مشترک ساختمان است و با این‌که این فضا به مالک تعلق دارد، اما به‌این‌علت که برای دیگران مزاحمت ایجاد می‌کند، نمی‌تواند باقی ساکنان ساختمان را از ورود به پارکینگ یا عبور و مرور در آن منع کند یا حتی در فضای پارکینگ خود چادر بزند و ضایعات ساختمانی در آن تخلیه کند. اگر این کار را انجام دهد، هرکدام از همسایه‌ها که بخواهند می‌توانند به علت مزاحمتی که ایجاد کرده است، از او شکایت کنند. البته در این مورد استثنایی هم وجود دارد.
در مورد واحدی که پارکینگ آن به حیات خلوت راه داشته باشد و در آن ترددی وجود نداشته باشد، شاید بتوان این کار را انجام داد، اما بر اساس قانون، این پارکینگ جزو مشاعات است و همه حق استفاده از آن را دارند، مگر این‌که در سندشان قید شده باشد.

درباره پارکینگ مزاحم! بدانید

حتماً شما هم اصطلاح پارکینگ مزاحم را شنیده‌اید. ازآنجاکه در مقررات شهرداری، استانداردی برای مساحت پارکینگ وجود دارد، اگر این استاندارد در مورد پارکینگ آپارتمانی قابل‌اجرا نباشد و راه عبور باقی پارکینگ‌ها باز باشد، شهرداری با توافق اعضای ساختمان و دستورالعملی که در این مورد وجود دارد، پارکینگ مزاحمی در آن فضا پیش‌بینی می‌کند که برای مثال، دو ماشین بتوانند پشت سر هم پارک کنند. مشکل این نوع پارکینگ این است که هر زمان یکی از مالکان بخواهد، خودرو خود را حرکت دهد، مالک پارکینگ مزاحم هم باید خودرو خودش را جابه‌جا کند. ناگفته نماند که قیمت این نوع پارکینگ از باقی پارکینگ‌ها کمتر است. نام این پارکینگ به‌این‌علت مزاحم است که، بااینکه شخص، صاحب پارکینگ می‌شود، اما مزاحمت هم ایجاد می‌کند. نحوه تقسیم پارکینگ مزاحم هم با توافق همه اعضای ساختمان است.
در غیر این صورت، شهرداری و اداره ثبت بر اساس اولین و آخرین قرارداد خریدارها، پارکینگ را تقسیم می‌کنند که در بیشتر مواقع پارکینگ مزاحم به شخصی داده می‌شود که آخرین قرارداد را دارد.

پارک بدون اجازه، ممنوع!

درصورتی‌که یکی از واحدهای آپارتمان، برای مدتی خالی از سکنه باشد و همسایه‌ها از پارکینگ آن استفاده کنند، اگر بدون اجازه صاحب پارکینگ باشد، پس از این‌که مالک در خانه خود سکونت کرد، می‌تواند اجاره مدت استفاده از پارکینگش را از استفاده‌کننده درخواست کند. اما اگر خود مالک اجازه یا به‌اصطلاح حقوقی برای تصرف پارکینگ خود به مدیر ساختمان یا شخص بهره‌بردار، داده باشد، نمی‌تواند چنین ادعایی کند. اما در کل فراموش نکنید که پارک بدون اجازه در پارکینگ همسایه، به‌نوعی خلاف قانون است و با اقامه دعوا از سوی مالک، باید اجرت‌المثل (اجاره مدت تصرف) که با نظر کارشناس دادگستری تعیین می‌شود، به مالک پرداخته شود. همچنین اگر شخصی در پارکینگ همسایه بدون اجازه او، ماشین خود را پارک کند و با درخواست مالک، حاضر به ترک آن نشود، جرمش «تصرف عدوانی» است و مجازات آن می‌تواند از جزای نقدی تا حبس و رفع تصرف و مطالبه خسارات وارده به مالک باشد.

ضابطه پارکینگ مزاحم در تهران

طبق ضوابط و مقررات طرح تفصیلی یکپارچه تهران ایجاد پارکینگ مزاحم منوط به اینکه متعلق به یک واحد باشد و مزاحمتی برای سایرین ایجاد نکند، بلامانع است. یعنی هر دو پارکینگ متعلق به یک واحد باشند. بسیاری از وکلا با استناد به متن قانون حتی تا مرحله ابطال پارکینگ مزاحم هم پیش می‌روند، نمونه:

مالک پارکینگ مزاحم نباید مزاحمتی برای همسایه خود ایجاد نماید و مکلف است که هر زمان یکی از ساکنین بخواهد، خودرو خود را حرکت دهد، مالک پارکینگ مزاحم هم باید خودرو خودش را جابه‌جا کند؛ در غیر این صورت چنانچه به تذکر همسایه توجه ننماید؛ از طریق دادگستری اظهارنامه‌ای برایش ارسال نموده و تذکر دهید که مخاطب محترم با توجه به اینکه جنابعالی مالک پارکینگ مزاحم هستید و تکلیف بر جابجایی خودرو در موقع نیاز اینجانب به خروج خودرو از پارکینگ دارم می‌باشید اما تعمداً به تکلیف قانونی خود عمل ننموده بالنتیجه ممانعت از حق و مزاحمت ایجاد می‌نمایید بدین‌وسیله به شما اخطار می‌نمایم چنانچه پس از ابلاغ اظهارنامه به اعمال خود ادامه دهید در دادسرا از شما شکایت ممانعت از حق و مزاحمت خواهم نمود.


دانلود آشنایی با ضوابط طراحی پارکینگ

آشنایی با ضوابط طراحی پارکینگ
ارگان صادر کننده: شهرداری شیراز

پس از تصویب قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان در سال ۱۳۷۴ و آئین‌نامه اجرایی آن راستای کلی در زمینهٔ تنسیق امور مهندسی و ارائه خدمات فنی تااندازه‌ای مشخص شد و در سال ۱۳۸۵، با ابلاغ مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان تحت عنوان الزامات عمومی ساختمان، اولین مبحث اختصاصی مقررات ملی با رویکرد ضوابط معماری در اختیار مهندسان طراح قرار گرفت. اما تغییر در شرایط و روند تهیه طرح‌های شهرسازی و نیز تکنولوژی ساخت‌وساز و توجه ویژه به نیازهای خاص هر استان گردد و از طریق نسخه‌ای واحد نمی‌توان به کلیه نیازها در سطح ملی پاسخ گفت.

تلاش اخیر گوشه‌ای ازاین‌گونه اقدام‌های موردنیاز است که در راستای اهداف قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان و اجرای مواد ۲ و ۴ و ۱۵ و ۳۰ و ۳۱ و ۳۳ و ۳۴ و ۳۶ این قانون و نیز رفع قسمتی از نیازهای طراحان و کنترل‌کنندگان طرح‌های معماری به‌عمل‌آمده است.


ضوابط پارکینگ معلول

بسیاری از آسیبمندان به‌ویژه آنها که از صندلی چرخ‌دار استفاده می‌نمایند، جهت پیاده و سوارشدن به اتومبیل، به فضای بیشتری نیاز دارند به همین دلیل امکان استفاده از پارکینگ‌های عادی را به دست نمی‌آورند.

  • مطابق بند ۴-۵-۱۰-۱-۷ صفحه ۶۹ بخش الزامات توقفگاه‌های خودرو مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان:
    ✓ تعداد فضای توقف موردنیاز برای افراد معلول در توقف گاه‌ها برحسب هر ۲۵ محل توقف خودرو سواری یک عدد و بیش از آن بر اساس ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری افراد معلول جسمی-حرکتی می‌باشد.
  • مطابق بند ب ۴-۵-۱۰-۲-۴ صفحه ۶۹ از مبحث اندازه و مساحت محل‌های توقف خودرو مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان :
    ✓درصورتی‌که توقف خودروی معلول در توقفگاه‌های خصوصی الزامی باشد، به‌شرط عدم وجود مانع برای یاز شدن در، ابعاد لازم ۳/۵۰×۵/۰۰ متر محور تا محور می‌باشد و به ازای هر طرف دیوار با مانع، ۰/۲۵ متر به عرض آن اضافه می‌شود.
  • بند ۷ از مبحث پارکینگ در ضوابط و مقررات طرح تفصیلی یکپارچه تهران صفحه ۴۰:
    ✓ در کلیه زیر پهنه‌های استفاده از اراضی، تأمین ۵ درصد از کل ظرفیت پارکینگ به‌منظور استفاده معلولین، ضمن رعایت مفاد مصوبه «ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری برای عبور و مرور معلولین» مورخ ۱۳۶۸/۰۳/۰۸ شورایعالی شهرسازی و معماری ایران، الزامی است.
  • طبق تبصره ۱ بند ۹ مبحث ابعاد پارکینگ در ضوابط و مقررات طرح تفصیلی یکپارچه تهران صفحه ۴۰:
    ✓ تبصره ۱: حداقل عرض مفید لازم برای پارکینگ معلولان، حداقل ۳/۵۰ متر و به ازاء هر واحد پارکينگ اضافه شده معلول، ۳ متر و برای پارکینگ‌های عمومی، تابع ضوابط و مقررات مربوطه است.
  • طبق بند ۱-۴-۵ ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری برای عبور و مرور معلولین» مصوب مورخ ۱۳۶۸/۰۳/۰۸ شورایعالی شهرسازی و معماری ایران:
    ✓ محل توقف اتومبیل معلولان جسمی-حرکتی می‌باید در نزدیک‌ترین فاصله به درهای ورودی یا خروجی آسانسور باشد.
  • حداقل ارتفاع لازم جهت ایست پارکینگ معلول ۲/۴۰ متر است (به علت مانور ویلچر) درحالی‌که برای پارکینگ‌های عادی ۱/۸۰ متر کفایت می‌کند.

کم بودن ارتفاع ورودی و سقف پارکینگ‌ها در بناهای مسکونی مشکل دیگری است که معمولاً آسیبمندان را در رسیدن به ساختمان گرفتار خود می‌سازد. چراکه اتومبیل آسیبمندان استفاده‌کننده از صندلی چرخ‌دار مجهز به وسیله‌ای است که صندلی چرخ‌دار تاشده را به روی سقف اتومبیل و داخل محفظه‌ای که برای همین کار در نظر گرفته شده، منتقل می‌نماید. در این حالت ارتفاع تمام‌شده اتومبیل به حداقل ۱/۹۰ متر می‌رسد. این وسیله هنگام کار برای چرخش حول محور افقی خود حداقل به ۲/۲۰ متر ارتفاع نیاز دارد. اما در بسیاری از موارد ارتفاع کم ورودی و سقف پارکینگ‌ها یا کاهش ارتفاع مفید به دلیل استقرار لوله‌های تأسیساتی و چراغ‌ها و … ارتفاع موردنیاز جهت عبور اتومبیل و به‌کارگیری بالابر را تأمین نمی‌نماید.

یکی از موارد مهمی که در چک‌لیست ضوابط واحد معلولین در دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری بایستی بررسی شود همین ارتفاع پارکینگ معلولین (۲/۴۰ متر) است که گاهی زیرچشمی نادیده گرفته می‌شود ولیکن شما به‌عنوان مهندس مسئول که نقشه‌های تفکیکی را تهیه می‌کنید باید نسبت به این موضوع دقت کافی داشته باشید، چراکه فقط عرض بیشتر نمی‌تواند برای بهره‌برداری پارکینگ معلول کفایت کند و درصورتی‌که ارتفاع مجاز در محل استقرار پارکینگ معلول تأمین نباشد باید این موضوع حتماً به‌نوعی در اسناد انتقال آن پارکینگ قید شود و تنها راه آن حقوق ارتفاقی هست؛ وگرنه نسبت به معلولی که نیت استفاده از آن پارکینگ را داشته خیانت کرده‌ایم.

جمع‌بندی:

✓ابعاد پارکینگ معلول طبق ضوابط معماری و شهرسازی ۳/۵۰×۵/۰۰ است.
✓به ازای هر پارکینگ معلول اضافه، ۳ متر به عرض دهنه اضافه می‌شود. (دو تا کنار هم ۶/۵ متر و سه تا کنار هم ۹/۵ متر)
✓حداقل ارتفاع لازم جهت ایست پارکینگ معلول ۲/۴۰ متر است (به علت مانور ویلچر)
نکته: ملکی که دارای پارکینگ معلول (A406) باشد حتماً واحد معلول دارد، برچسب واحد معلول همان برچسب واحد مسکونی عادی است اما اگر در پایانکار صراحتاً واحد مسکونی معلول ذکر شده باشد باید در حقوق ارتفاقی همان قطعه مسکونی این موضوع بدین‌صورت قید شود: «این آپارتمان مسکونی به‌صورت واحد معلول است»
نکته: ازآنجاکه دهنه درب ورودی واحد معلول با بقیه واحدها متفاوت است لذا ممکن است ابعاد لابی و راه‌پله را تحت‌الشعاع قرار داده و طبقه‌ای که دارای واحد یا واحدهای معلول است (معمولاً طبقه اول) با سایر طبقات مشابه و تیپ نباشد لذا به این نکته در هنگام بازدید و مساحی توجه شود.
نکته: در صورت اختلاف ارتفاع بروکف گذر با طبقه همکف، ملک دارای واحد معلول حتما باید دارای جک معلولین (A278) باشد. لذا هنگام بازدید به وجود یا عدم وجود آن دقت شود.
نمونه یک پارکینگ معلول که ضوابط عرض و ارتفاع در آن به‌درستی رعایت شده
نمونه یک پارکینگ معلول که ضوابط عرض و ارتفاع در آن به‌درستی رعایت شده و ضمناً خودرو پارک شده مجهز به ویلچر معلول است، به ارتفاع پیلوت در همکف دقت کنید.

پارکینگ غیرمسقف
پارکینگ غیرمسقف
پارکینگ یا پارکینگ‌هایی که قسمتی از آنها به عمق مشخص مطابق نقشه‌های مصوب معماری به‌صورت غیرمسقف داخل حیاط پیشروی دارد، مانند نمونه فوق زیر عمل کنید. در طبقات از برچسب با عبارت دلخواه با متن زیر استفاده شود:
فضای قسمت غیرمسقف پارکینگ/پارکینگ‌های شماره … و …
این موضوع ازنظر حقوقی از این نظر اهمیت دارد که به خریدار آپارتمان آگاهی می‌دهد، پنجره حد رو به فضای حیاط به قسمت غیرمسقف پارکینگ مشرف بوده و در صورت سقوط اشیا و آسیب و خسارت به آن خودرو نمی‌تواند از این موضوع اظهار بی‌اطلاعی کرده و از بروز اختلافات آتی پیشگیری می‌کند.
نکته: طبق ضوابط باید سقفی شیب‌دار با مصالح غیراساسی (مانند ایرانیت و ورق و…) برای قسمت غیرمسقف احداث شود، اما عدم احداث آن مانع تفکیک نیست، در قسمت توضیحات نقشه باید مقدار مساحت قسمت غیرمسقف پارکینگ و وجود سقف غیراساسی آن بدین صورت درج شود:
مقدار…. مترمربع از پارکینگ شماره … به‌صورت غیرمسقف است، به‌طوری‌که سقف آن از مصالح غیراساسی می‌باشد.
اگر سقف شیب‌دار با مصالح غیراساسی احداث نشده باشد، به قسمت آخر جمله اشاره نمی‌شود.

اصلاح متن مجاورین و حد سقف پارکینگ غیرمسقف

اگر قسمتی از پارکینگ به‌صورت غیرمسقف باشد، هنگام پردازش عبارت مجاور کلیه حدود به محوطه مشاعی تعریف می‌شود درحالی‌که بخشی از حد پارکینگ باید به محوطه مشاعی و بخشی که غیرمسقف است به حیاط مشاعی تعریف شود.
همین مشکل در تعریف حد سقف پارکینگ غیرمسقف نیز بروز می‌کند و متن حد سقف پارکینگ در صورت‌مجلس اشتباهاً به کف طبقه فوقانی تعریف می‌شود درحالی‌که در حقیقت باید قسمتی از آن به فضای حیاط تعریف شود.
این نقیصه نرم‌افزاری باعث بروز اشتباهی می‌شود که ازنظر حقوقی ایراد دارد و متأسفانه تاکنون این نقص برنامه واسط ثبتی مرتفع نشده ولیکن به دلیل اهمیت حقوقی این موضوع و پافشاری برخی از حوزه‌های ثبتی برای حل آن از سوی مهندسان سازمان نظام مهندسی، فعلاً این مشکل بدین‌صورت برطرف شود:

رفع مشکل:

  • ابتدا باید خطوط پارکینگ غیرمسقف را در محل غیرمسقف شدن بشکنید تا حدود پارکینگ در ۲ پاره‌خط ترسیم شوند.
  • پس از اتمام مراحل پردازش کلیه طبقات و درج حد متن حد سقف و کف و مطابقت کامل متن صورت‌مجلس با نقشه و پیش از شروع مراحل تهیه رستری، متن مجاورین پارکینگ‌های غیرمسقف به‌صورت دستی اصلاح شود:
اصلاح دستی به مفهوم ویرایش فایل آفیس صورت‌مجلس نیست. بلکه برنامه UPM را باز می‌کنید ← داده‌آمایی ← حدود قطعات ← اگر فهرست اجزای تفکیکی را مشاهده نمی‌کنید گرید را روشن کنید ← سپس در لیست قسمت پایین برنامه به دنبال مفروزی موردنظر (پارکینگ‌های غیرمسقف) بگردید و روی آن کلیک کنید سپس متن مجاورین در کادرهای حدود اربعه (حد شمال، حد شرق، حد جنوب و حد غرب) را به نحو صحیح اصلاح کنید ← این مراحل را تا اتمام اصلاح کلیه موارد ناقص برای تمام حدود آن پارکینگ و سپس سایر پارکینگ‌های غیرمسقف تکرار کنید.

✓ نتیجه کار و تعریف حدود مجاورین برای پارکینگ غیرمسقف در صورت‌مجلس تفکیکی بدین صورت ظاهر می‌شود:
در دو قسمت، اول خط فرضي به محوطه مشاعي است بطول (۸۰ / ۳ ) سه متر و هشتاد سانتيمتر به پارکينگ مسکوني قطعه … دوم خط فرضي به حیاط مشاعي است بطول (۰۰ / ۱ ) يک متر به پارکينگ مسکوني قطعه …

درواقع فقط کافیست عبارت «محوطه مشاعی» مربوط به حد غیرمسقف در متن مجاور به «حیاط مشاعي» تغییر کند و بقیه متن اصلی تغییری نمی‌کند.

  • سپس با همین روش حد سقف کلیه پارکینگ‌های غیرمسقف را نیز اصلاح کرده و متن زیر را جایگزین حد متن سقف نمایید:
    «سقف قسمتي با كف طبقه اول اشتراكي و قسمتي به فضاي حياط مشاعي است»
  • سپس مجدداً صورت‌مجلس تهیه‌کرده و پس از اطمینان از صحت اصلاحات مذکور سراغ تهیه رستری طبقات و قطعات و پرینت فیزیکی نقشه‌ها و سپس تهیه خروجی برای اداره ثبت بروید.
نکته: در صورت پردازش طبقه جدید و یا اصلاح محتویات طبقات موجود و به‌تبع آن درج خودکار حد سقف و کف، کلیه اصلاحات دستی پاک می‌شود و لازم است که مجدداً این کار انجام شود، لذا پیشنهاد می‌شود که اصلاحات دستی متن حد و سقف را به آخرین اقدام پیش از انتقال داده و تهیه خروجی فایل واسط موکول کنید و یا اگر ناگزیر از تغییراتی در نقشه و پردازش مجدد شدید فراموش نشود که این موارد مجدداً اصلاح شود.
نکته: به محض شروع تایپ در کادرهای حدود اربعه، پنجره جدیدی باز خواهد شد اما توجه داشته باشید که تغییرات متنی در این پنجره ثبت نمی‌شود، لذا پس از اتمام ویرایش در پنجره باز شده، کل متن را یا قسمت‌های ویرایش شده را انتخاب و با روش copy/paste تغییرات مورد نظر خود را در کادرهای حدود اربعه محیط اصلی UPM اعمال کنید.

پارکینگ خارج ملک
پارکینگ خارج ملک
مطابق تبصره ۲ مبحث پارکینگ در ضوابط و مقررات طرح تفصیلی یکپارچه تهران صفحه ۳۴ در كلیه مواردی كه پاركینگ هر واحد ساختمان (مسكونی و یا غیرمسكونی)، خارج از آن و در پاركینگهای اختصاصی و یا عمومی دارای اسناد رسمی، تأمین می‌شود، ذكر شماره و نام پاركینگ و حدود اربعه آن در صورت مجلس تفكیكی و اسناد ثبتی واحد مذكور، الزامی است.

پارکینگ داخل اصلاحی آتی

درصورتی‌که پارکینگی داخل طرح اصلاحی آتی واقع شده باشد باید از برچسب «پارکینگ واقع در طرح اصلاح آتی» کد A485 استفاده شود، اما اگر قسمتی از پارکینگ داخل طرح اصلاحی آتی باشد جهت انتقال صحیح مساحت محوطه مشاعی و پارکینگ موردنظر نقشه را مشابه نمونه بالا ترسیم کرده و در حقوق ارتفاقی پارکینگ قید کنید: مقدار …متر و …دسیمترمربع از این پارکینگ جزیی اصلاحی آتی است.

نکته: اعداد مربوط به مساحت اصلاحی آتی پارکینگ حتماً با حروف تایپ شود.

حقوق ارتفاقی مربوط به محل تردد پارکینگ

اگر در ملکی، بیش از یک درب برای تردد سواره وجود داشته باشد، باید این موضوع در قسمت توضیحات نقشه و حقوق ارتفاقی هر پارکینگ به‌صورت مختصر و گویا درج شود:
  • قسمت توضیحات نقشه: پارکینگ‌های شماره … از درب شمالی به گذر … متری و پارکینگ‌های شماره…. از درب غربی به گذر … متری تردد می‌کنند.
  • حقوق ارتفاقی پارکینگ: این پارکینگ از درب شمالی به گذر … متری تردد می‌کند.
نکته: درصورتی‌که تردد پارکینگ به گذر به‌طور غیرمستقیم و باواسطه جک بالابر برقی (کد A304) انجام شود، باید این موضوع در قسمت توضیحات نقشه و حقوق ارتفاقی هر پارکینگ به‌صورت مختصر و گویا درج شود:
  • قسمت توضیحات نقشه: دسترسی پارکینگ‌ها جهت تردد به گذر از طریق جک بالابر برقی است.
  • حقوق ارتفاقی پارکینگ: دسترسی این پارکینگ جهت تردد به گذر از طریق جک بالابر برقی است.

ارزیابی قیمت پارکینگ

ارزش پاركينگ در تهران (با ميانگين مساحت ١١ متر) از حداقل حدود ٣٠ درصد مسكونی (مناطق خيلی ضعيف) شروع و در مناطق قوی‌تر تا محدوده قيمت مسكونی (و در موارد نادر بالاتر از آن) ادامه می‌يابد.

ساير نكات قابل ذكر:

  • وجود پاركينگ در مناطق قوی امتياز نبوده بلكه فقدان پاركينگ به لحاظ اينكه ملك را از حالت سهل البيع خارج می‌کند حائز اهميت است.
  • پاركينگ دوم و سوم يك واحد تابع رابطه فوق نيستند.
  • در صورتي كه تعداد واحدها و پاركينگ مساوی باشند، پاركينگ ارزش افزوده جداگانه برای آپارتمان‌ها ندارد (با توجه به عدم امكان اختصاص دو پاركينگ به يك واحد در حاليكه واحد ديگر بدون پاركينگ باشد)
  • معمولاً پاركينگ مزاحم و مزاحم دار (هر دو) ارزش دوسوم پاركينگ عادی را دارند مگر در حالتی‌كه هر دو به يك واحد تعلق بگيرند.
پارکینگ معضل کلان‌شهر تهران هست و همان‌طور که اشاره شد ارزش پارکینگ در پایتخت و سایر کلان‌شهرها بسیار بالاست؛ لذا سازندگان تلاش می‌کنند تا پارکینگ بیشتری تأمین کنند، ازجمله پارکینگ در حیاط یا پارکینگی که قسمتی از آن غیر مسقف است و حتی تأمین چندین پارکینگ مزاحم غیر یک‌به‌یک در یک آپارتمان که همگی این موارد طبق ضوابط و مقررات طرح تفصیلی یکپارچه تهران غیرمجاز هستند.

علاوه بر اینها، به دلیل عدم وجود ناظر نقشه‌برداری در ساختمان شاهد اشتباهات مکرری در مراحل اجرای ساخت خصوصاً رعایت دهنه‌ها هنگام ستون گذاری و یا اشتباهات طراحی و … هستیم که همگی منجر به کمتر شدن فضاهای پارک خودرو می‌شود و ابعاد و فضای مانور پارکینگ‌ها طبق ضوابط تأمین نمی‌گردد. امروزه کمتر آپارتمانی را شاهد هستیم که دارای پارکینگی با ابعاد مجاز طبق ضوابط مقررات ملی ساختمان باشد.

اما ازآنجاکه مرجع صدور گواهی پایانکار، شهرداری‌ها هستند لذا ادارات ثبت اسناد و املاک به استناد گواهی پایانکار صادره شهرداری، خود را مقید به صدور سند برای این پارکینگ‌های مشکل‌دار می‌داند.

سود چنین پارکینگ‌هایی به جیب سازنده می‌رود و پول عوارض آن به جیب شهرداری و ادارات ثبت اسناد و املاک هم با بی‌تفاوت معنی‌دار و تهیه مستاندات مکاتبات و استعلامات از شهرداری و یا بدون لحاظ این موارد، از کنار این مسائل گذر می‌کند و این میان مهندس نقشه‌بردار نظام مهندسی نقش گوشت قربانی را دارد. اما شهروندان که بهره‌برداران نهایی از این پارکینگ‌ها هستند باید تاوان بدهند و خسارت‌های ناشی از اختلافات پیش‌آمده را با جان و مال خود بدهند!

چه باید کرد؟

تا زمانی که شرح خدمات رشته مهندس نقشه‌بردار در مراحل طراحی، نظارت و اجرا که در مقررات ملی ساختمان و قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان اجرایی نگردد هیچ ضمانتی برای حل این معضل و سایر مشکلات حقوقی متعدد ناشی از فقدان ناظر نقشه‌بردار نمی‌توان تصور کرد.

پارکینگ مزاحم و حقوق ارتفاقی مربوطه

درصورتی‌که پارکینگی مانع بهره‌برداری عادی از پارکینگ دیگری شود اصطلاحاً به آن «پارکینگ مزاحم» و پارکینگ متناظر آن «پارکینگ مزاحم‌دار» نامیده می‌شود و جهت پیشگیری از اختلاف میان مالکان پارکینگ‌ها،حق عبورهایی به‌صورت گویا و ساده در نظر گرفته می‌شود.

به عبارتی بر خلاف تصور عمومی، «پارکینگ مزاحم»، به‌راحتی قابل بهره‌برداری است اما مانع بهره‌برداری از پارکینگی دیگر می‌شود.

ضوابط حاکم بر پارکینگ مزاحم بدین شرح هستند:

 در صفحه ۶۸ مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان بخش الزامات توقفگاه‌های خودرو، بند ۴-۵-۱۰-۱-۳ پارکینگ مزاحم بدین‌صورت قابل تأمین شمرده‌ شده است:

✓ در توقفگاه‌ها، به‌شرط عدم ایجاد مزاحمت برای خودروهای دیگر، پیش‌بینی فقط دو واحد توقف خودرو در پشت سرهم بلامانع است

تبصره ۱۰ مبحث پارکینگ در ضوابط و مقررات طرح تفصیلی یکپارچه تهران صفحه ۳۵:

✓ ایجاد پارکینگ مازاد، به‌صورت مزاحم در کلیه پهنه‌ها (به‌استثنای واحدهای مسکونی با پارکینگ مزاحم، صرفاً متعلق به یک واحد)، مجاز است.

تبصره ۱و ۲ ذیل ضوابط تأمين پارکينگ در پهنه‌ی سكونت در ضوابط و مقررات طرح تفصیلی یکپارچه تهران  صفحه ۳۵:

✓ تبصره ۱: در پهنه‌های مسکونی (R)، احداث صرفاً یک واحد پارکینگ مزاحم به‌صورت یک‌به‌یک، بلامانع است
✓ تبصره ۲: ایجاد پارکینگ مزاحم منوط به اینکه متعلق به یک واحد باشد و مزاحمتی برای سایرین ایجاد نکند، بلامانع است.

طبق بند ۱۵ دستورالعمل تفکیک آپارتمانها باید پارکینگ‌هایی که در یک امتداد و به دنبال هم واقع‌اند حق عبور از یکدیگر ذکر گردد.

 جهت وحدت رویه حق عبورها برای «پارکینگ مزاحم» و «پارکینگ مزاحم‌دار» به‌صورت زیر درج می‌شوند:

پارکینگ مزاحم: پارکینگ شماره … از این پارکینگ حق عبور دارد.
پارکینگ با حق عبور: این پارکینگ از پارکینگ مزاحم شماره … حق عبور دارد.

درصورتی‌که تعداد پارکینگ‌ها از تعداد آپارتمان‌ها بیشتر باشد و تعدادی پارکینگ مزاحم هم در پایانکار قید شده باشد، طبیعتاً باید هر یک از پارکینگ‌های مزاحم و پارکینگ متناظر که از آن حق عبور دارند توأمان به یک واحد واگذار شود بنابراین این موضوع در حقوق ارتفاقی هر جفت پارکینگ مزاحم و پارکینگی که از آن حق عبور دارد به شرح زیر قید شود:

پارکینگ مزاحم: پارکینگ شماره … از این پارکینگ حق عبور دارد و هر دو پارکینگ توامان به یک واحد قابل انتقال می‌باشند.
پارکینگ با حق عبور: این پارکینگ از پارکینگ مزاحم شماره … حق عبور دارد و هر دو پارکینگ توامان به یک واحد قابل انتقال می‌باشند.

نکته: موضوع تزاحم پارکینگ‌ها فقط و فقط بین دو پارکینگ مطرح است و هیچ‌گاه یک پارکینگ نمی‌تواند برای بیش از یک پارکینگ ایجاد مزاحمت نماید.
نکته: مزاحمت پارکینگ برای سایر اجزای ساختمان مفهوم ندارد لذا اگر پارکینگی مانع بهره‌برداری سایر مفروزات یا مشاعات شود طبق روش زیر عمل می‌گردد:

مطابق بند ۴-۵-۱۰-۱-۴ صفحه ۶۸ بخش الزامات توقفگاه‌های خودرو مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان: توقف خودروها در توقفگاه‌ها نباید مزاحمتی برای باز شدن درها و استفاده از فضاهای انباری و تأسیساتی و دسترسی به راه‌پله‌ها و آسانسورها ایجاد کند.

نکته: درصورتی‌که پس از صدور پایانکار شهرداری، با پارکینگی مواجه شدید که مانع بهره‌برداری از «یک انباری» شود، به جهت پیشگیری از اختلافات آتی بهره‌برداران، باید حق عبور از پارکینگ مذکور برای انباری لحاظ شود. حداقل فاصله برای تردد ساکنین جهت بهره‌برداری از انباری ۵۰ سانتیمتر است درصورتی‌که این فاصله رعایت نشده باشد باید حق عبور از پارکینگ جهت بهره‌برداری از انباری به شرح زیر در نظر گرفته شود:

حق عبور انباری: این انباری از پارکینگ شماره … حق عبور دارد.
حق عبور از پارکینگ: انباری شماره… از این پارکینگ حق عبور دارد.

  • حداقل فاصله برای تردد ساکنین جهت بهره‌برداری از راه‌پله و آسانسور ۸۰ سانتیمتر است.
    درصورتی‌که این فاصله رعایت نشود، پارکینگی که مسیر دسترسی و بهره‌برداری را مسدود کرده، باید حذف گردد.
  • درصورتی‌که پارکینگی مانع دسترسی به حیاط مشاعی شود ساکنین جهت بهره‌برداری از حیاط نیازمند حق عبور از پارکینگ موصوف هستند لذا پیشنهاد می‌گردد جهت پیشگیری از بروز اختلافات آتی میان بهره‌برداران، گزارش وضع موجود در این مورد با درج در حقوق ارتفاقی حیاط به صورت‌مجلس منتقل شود:

    حق عبور در حیاط مشاعی: ساکنین برای دسترسی به حیاط مشاعی عنداللزوم از پارکینگ شماره… حق عبور دارند.


    تعریف زاویه انحراف شمال
    تعریف زاویه انحراف شمال
    گاهی برنامه ثبت به دلایلی هنگام پردازش واحدهای آپارتمانی در تعیین محل شروع حدود اربعه دچار مشکل می‌شود، از جمله:
    ▪️زاویه شمال واقعی با شمال عرصه انحراف فراوانی داشته باشد.
    ▪️حدود آپارتمان شامل شکستگی‌های متعدد باشد و برنامه ثبت هنگام پردازش موفق به تشخیص محل شروع حدود اربعه نشود.
    ▪️حدود آپارتمان شامل خطوط منحنی و قوس و یا پخ‌های متعدد باشد.
    ▪️واحدهای آپارتمانی به‌صورت آکاردئونی در دل یکدیگر طراحی‌شده باشند و تشخیص حدود اربعه فقط توسط اپراتور مقدور باشد.
    ▪️یک طول بلند در جهتی غیرمتعارف در یکی از حدود واقع‌شده باشد.
    ▪️و …
    برای رفع این مشکل در مرحله فراخوانی هر یک از طبقات باید زاویه انحراف «حد شمال عرصه» با «جهت شمال نقشه (محور Y)» را به برنامه معرفی کرد، برای این کار پس از واردکردن زاویه انحراف «حد شمال عرصه» برحسب گراد و به‌صورت عددی مثبت یا منفی، مانند شکل فوق دکمه «فراخوانی اطلاعات» را فشرده و در پاسخ به سؤال برنامه: «تثبیت نقشه قبلاً با انحراف ۰ صورت گرفته، مجدداً انحراف قبلی بکار گرفته شود؟» گزینه No را انتخاب کنید.

    روش ZZ
    روش ZZ
    در مواردی با تعریف زاویه انحرف شمال مشکل تعریف حدود اربعه آپارتمان‌ها برطرف نمی‌شود در این صورت باید نسبت به تعیین شروع و پایان هر یک از حدود اربعه و با کمک برچسب‌های موسوم به ZZ اقدام کرد:
    هنگام درج برچسب در منوی ترسیم UPBUILD روی برچسب واحد آپارتمانی موردنظر کلیک کرده سپس در پنجره بازشده گزینه «شاخص حدود اربعه» را تیک بزنید و دکمه «الصاق برچسب» را انتخاب کنید سپس در پنجره «انتخاب معرف حدود اربعه» دکمه «انتخاب» را بفشارید سپس به ترتیب بر روی نقاط زیر به ترتیب کلیک کنید:
    ۱. ابتدای خط حد شمال
    ۲. ابتدای خط حد شرق
    ۳. ابتدای خط حد جنوب
    ۴. ابتدای خط حد غرب
    با هر کلیک برچسبی مشابه برچسب واحد مسکونی در نقشه ترسیم می‌شود با این تفاوت که در انتهای آن عبارت ZZ1 الی ZZ4 درج شده است. دقت شود که هنگام کلیک کردن بر روی این نقاط حتماً drafting settings اتوکد روی گزینه Endpoint باشد. سپس پردازش و سایر مراحل را طبق روال عادی دنبال کنید.
    نکته: پیشنهاد می‌شود از روش ZZ توأم با روش تعریف زاویه انحرف شمال بکار گرفته شود تا احیاناً تعاریف حدود اربعه انباری‌ها و پارکینگ‌ها هم برطرف شود.

    پرسش و پاسخ مسائل حقوقی

مسئله شماره ۱ – اختلاف متراژ آپارتمان

با سلام،
به استحضار می‌رساند ملکی نوساز با متراژ ۱۵۰ مترمربع خریداری کردیم و سازنده معتقد بود که ۱۵۱ مترمربع است. به‌هرحال قیمت به‌صورت کلی و نه متری در قولنامه ذکر شد. حال بعد از گرفتن پایان کار متوجه شدیم که متراژ آپارتمان ۱۴۷ متر است و سازنده زیر بار اینکه بایستی مبلغ باقیمانده را کمتر دریافت کند نمی‌رود و می‌گوید که قیمت در قولنامه متری نخورده و به‌صورت کلی نوشته‌شده است. آیا ما می‌توانیم معادل این ۳ متر را از باقیمانده کم کنیم؟

درصورتی‌که ملک را کلی خریداری کرده باشید و به ازای هر متر قیمت آن مشخص نشده باشد نمی‌توانید اثبات نمایید و مابه‌التفاوت آن را مطالبه کنید ولی درصورتی‌که متراژ ۱۵۱ متر خریداری شده باشد و قیمت پرداخت‌شده برای ۱۵۱ متر باشد می‌تواند مابه‌التفاوت آن را از فروشنده اخذ نمایید.


مسئله شماره ۲: نحوه پیشگیری از سوءاستفاده از سند مفقودی و نحوه صدور سند المثنی

وقتی‌که سند مالکیتی از بین برود، مثلاً دچار آتش‌سوزی و حریق گردد و اثری از آن باقی نماند یا گم شود، مالک می‌تواند از اداره ثبت محل وقوع ملک، تقاضای صدور سند مالکیت المثنی نماید، در این صورت طبق ماده ١٢٠ ‏اصلاحی آیین‌نامه قانون ثبت در موارد ذیل سند المثنی صادر می‌شود:
  • در صورت مفقود شدن سند مالکیت
  • در صورت از بین رفتن جزئی یا کلی سند مالکیت
  • درصورتی‌که سند مالکیت نزد دیگری باشد و استرداد آن حتی با صدور اجرائیه مقدور نباشد.
در مواردی که مالک به علت از بین رفتن یا گم‌شدن سند مالکیت، تقاضای صدور سند را نماید، باید موارد را کتبی اعلام و استشهادیه‌ای که به‌صورت فرم چاپی می‌باشد، تنظیم و به امضای حداقل سه نفر که هویت و امضای آنان به‌وسیله کلانتری محل یا یکی از دفاتر اسناد رسمی گواهی شده، به اداره ثبت تسلیم شود و اداره ثبت به‌وسیله بخش‌نامه‌ای فقدان سند را به دفاتر اسناد رسمی اعلام کند و پس از بخش‌نامه به درخواست متقاضی یک نوبت در یکی از روزنامه‌های کثیرالانتشار یا یکی از روزنامه‌هایی که آگهی ثبتی در آن درج می‌شود، آگهی نماید.
به این طریق و با اعلام به سازمان ثبت جلوی سوءاستفاده از اسناد گرفته می‌شود.

روش صدور سند مالکیت المثنی

آگهی فقدان سند مالکیت توسط متصدی دفتر املاک باملاحظه محتویات پرونده و ثبت دفتر املاک تهیه می‌شود در این آگهی بایستی مشخصات کامل مالک شماره پلاک و محل وقوع ملک و نحوه مفقود شدن سند مالکیت و معاملاتی که در سند مالکیت ثبت شده قید گردد. آگهی در دو نوبت به فاصله‌ای که کمتر از ده روز نباشد بایستی در روزنامه چاپ شود و در آن قید گردد که پس از انتشار نوبت دوم ظرف ده روز چنانچه کسی اعتراضی نداشته باشد می‌تواند به ثبت محل اعلام دارد و یا انقضاء مهلت و عدم وصول اعتراض سند المثنی صادر خواهد شد.

مسئله شماره ۳ – شیوه بهره‌برداری از پارکینگ مزاحم

با سلام، جابه‌جایی در پارکینگ مزاحم در چه ساعت‌هایی است؟
بنده مالک پارکینگ مزاحم هستم و در سند مالکیت این موضوع ذکر شده است. بنده در طول روز خودرویم را برای ورود و خروج مالک پارکینگ جلویی جابجا می‌کنم ولی سؤالم این است که آیا بنده در طول شب یعنی از ساعت ۱۲ شب تا ۸ صبح هم ملزم به جابجایی خودرویم هستم یا خیر؟

بله با توجه به اینکه پارکینگ مزاحم هستید در هرزمانی از شبانه‌روز ملزم به جابه‌جایی خودرو هستید.


مسئله شماره ۴ – شیوه ابطال پروانه ساختمانی خلاف

هرگاه شهرداری پروانه ساختمانی با تخلف از مقررات شهرسازی «طرح جامع و طرح تفضیلی» صادر کند، آیا اشخاص ذی‌نفع و متضرر یا همسایگان می‌توانند به‌عنوان شاکی به تخلف شهرداری از مقررات مربوطه استناد و به‌منظور ابطال پروانه ساختمانی در دیوان عدالت اداری طرح شکایت کنند؟

طبق نظریه مشورتی کمیسیون حقوقی دیوان عدالت اداری، همسایگان مجاور و غیر مجاور می‌توانند به دلیل تضییع حقوق خود درخواست ابطال پروانه ساختمانی که برخلاف قوانین و مقررات شهرسازی صادرشده را نمایند.

پس از بررسی نظر کمیسیون به شرح ذیل اعلام گردید:

«در مورد تصميمات و اقداماتي كه اثر حقوقی بر آنها مترتب است آثار تصميم يا اقدام متوجه هر شخصی كه باشد، وی موضوع و مخاطب آن بشمار می‌آيد و می‌تواند چنانچه آثار مزبور موجب تضییع حقوقی شود که وی قبلاً از آنها برخوردار بوده و به‌موجب تصمیم و عمل اداری از آنها کلاً یا جزئاً محروم شده و يا حقوقی که به‌تبع عمل اداری توقع تحصیل آن را داشته، ولی تحقق نیافته است، درصدد احقاق آن از طريق تقديم شكايت و تظلم خواهی در شعب ديوان برآيد. بنابراین، نه‌تنها شخصی كه عمل اداری به نام وی صادر شده است، بلکه تمامی اشخاصی که به‌نوعی تصمیم یا اقدام اداره می‌تواند متوجه وضعیت حقوقی آنها باشد، می‌توانند درخواست ابطال عمل اداری توأم با تخلفات قانونی را مطرح کنند. به‌طور مثال، چنانچه شهرداری پروانه ساختمانی برای ساختن یک ساختمان صادر کند که در آن، قوانین و مقررات شهرسازی و طرح‌های جامع و تفصیلی رعایت نشده و حقوق ارتفاقی یا مالکانه‌ی همسایگان تضییع شده باشد همسایگان مجاور و غیر مجاور می‌توانند به دلیل تضییع حقوق خود به دیوان عدالت اداری شکایت نموده و درخواست ابطال آن پروانه ساختمانی را بنمایند.»


مسئله شماره ۵ – دانستنی‌ها در مورد درزانقطاع

آیا می‌دانید: عدم رعايت درزانقطاع بر اساس نقشه‌های مصوب، علاوه بر محکومیت‌های انتظامی، منجر به محکومیت‌های قضايی نيز می‌گردد.

مسئله شماره ۶ – تخلفات ساختمانی در چه مرجعی رسیدگی می‌شود؟

در خصوص اضافه بنا که زائد بر مساحت درج‌شده در پروانه ساختمانی واقع شده و در محدوده استفاده از اراضی است، کمیسیون ماده ۱۰۰ می‌تواند در صورت عدم ضرورت، قلع اضافه بنا را با عنایت به موقعیت ملک ازنظر مکانی، رأی به اخذ جریمه متناسب با نوع استفاده از فضای ایجادشده و نوع ساختمان ازنظر مصالح مصرفی صادر و شهرداری را مکلف به وصول جریمه کند و درصورتی‌که جریمه‌شده از پرداخت جریمه خودداری کند، شهرداری را مکلف کرده است با ارجاع مجدد پرونده به کمسیون ماده ۱۰۰ صدور رأی تخریب را تقاضا کند که کمیسیون ماده ۱۰۰ در این مورد نسبت به صدور رأی تخریب اقدام مقتضی را به عمل خواهد آورد.

▪️تخلفات ساختمانی عدم احداث پارکینگ در کمیسیون ماده ۱۰۰

در خصوص عدم احداث پارکینگ یا غیرقابل استفاده بودن پارکینگ احداثی و همچنین عدم امکان برای اصلاح آن، کمیسیون ماده ۱۰۰ می‌تواند با توجه به موقعیت ملک و نیز نوع استفاده از فضای پارکینگ، رأی به اخذ جریمه صادر کند، اما اگر تبدیل مجدد فضا به پارکینگ امکان‌پذیر باشد، کمیسیون ماده ۱۰۰ نمی‌تواند رأی به اخذ جریمه صادر کند.

▪️تخلفات ساختمانی تجاوز به معابر شهر و عدم رعایت اصول فنی

در خصوص تجاوز به معابر شهری، مالک موظف است در هنگام نوسازی بر اساس پروانه ساختمانی و طرح‌های مصوب، موارد اصلاحی را رعایت کرده و درصورتی‌که برخلاف پروانه ساختمانی یا بدون پروانه، تجاوزی در این مورد صورت پذیرد، شهرداری در این مورد مکلف است از ادامه عملیات ساختمانی جلوگیری و پرونده را به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارسال کند.

▪️تخلفات ساختمانی مهندس ناظر در کمیسیون ماده ۱۰۰

در خصوص مهندس ناظر ساختمانی باید گفت: آن‌ها مکلف‌اند نسبت به عملیات اجرایی ساختمان‌هایی که به مسئولیت آن‌ها احداث می‌شود ازلحاظ درستی موارد ساختمانی با مشخصه‌های درج‌شده در پروانه و نقشه‌های ساختمانی و دیگر موارد به‌صورت مستمر نظارت داشته و در پایان کار درستی ساختمان با پروانه و نقشه‌ها و دیگر موارد را گواهی کنند و چنانچه مهندسین ناظر برخلاف واقع اقدام به صدور گواهی کنند یا اینکه تخلفات موجود را به‌موقع به شهرداری اعلام نکنند و نتیجتاً موضوع منتهی به طرح در کمیسیون ماده ۱۰۰ شود و مطابق با تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون شهرداری منجر به صدور رأی به جریمه یا تخریب ساختمانی شود، شهرداری مکلف است مراتب را به سازمان نظام‌مهندسی اعلام کند.

▪️تخلفات ساختمانی احداث ساختمان مغایر با کاربری

در خصوص شهرداری‌ها، در شهر‌هایی که نقشه جامع شهر تهیه و تنظیم شده است، آن‌ها مکلف‌اند مطابق ضوابط مذکوره در پروانه ساختمانی، نوع استفاده از ساختمان را قید و درصورتی‌که برخلاف موارد درج‌شده در پروانه ساختمانی، در منطقه غیرتجاری، محل کسب یا پیشه یا تجارت ساخته شود، شهرداری مورد را به کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح کند و کمیسیون ماده ۱۰۰ در صورت احراز تخلف مالک یا مستأجر، با تعیین مهلتی مناسب که نباید از ۲ ماه تجاوز کند، در مورد تعطیلی محل کسب یا پیشه یا تجارت ظرف مدت یک ماه اتخاذ تصمیم کند.

▪️تخلفات ساختمانی عدم استحکام بنا در کمیسیون ماده ۱۰۰

در خصوص عدم استحکام بنا ازلحاظ فنی، کمیسیون ماده ۱۰۰ رأی به رفع نقص در یک دوره زمانی خاص می‌دهد و اگر سازه ازلحاظ فنی قابل تحکیم و مقاوم‌سازی نباشد یا مالک در زمان تعیین‌شده نسبت به مقاوم‌سازی آن اقدامات لازم را به عمل نیاورد، کمیسیون ماده ۱۰۰ رأی به قلع‌وقمع بنا صادر می‌کند که به اجرا گذاشته می‌شود و کمیسیون ماده ۱۰۰ نمی‌تواند در چنین مواردی با صدور رأی نسبت به جریمه، موجبات وجود ساختمانی غیرمستحکم که موجب خطر است را فراهم کند و چنانچه در مورد گزارش عدم استحکام بنا فی‌مابین شهرداری و مالک اختلاف حاصل شود یا در زمانی که مهندس ناظر گزارش شهرداری مبنی بر عدم استحکام بنا را قبول نداشته باشد، مراتب به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌شود.

▪️مرجع رسیدگی به اعتراض اشخاص در خصوص کمیسیون ماده ۱۰۰

در خصوص آرای اصداری از کمیسیون ماده ۱۰۰، هرگاه شهرداری یا مالک یا قائم‌مقام او از تاریخ ابلاغ رأی ظرف ۱۰ روز نسبت به آن رأی اعتراض کند، مرجع رسیدگی به اعتراض کمیسیون دیگر ماده ۱۰۰ خواهد بود که اعضای آن غیر از افرادی هستند که در صدور رأی قبلی شرکت داشته‌اند. رأی این کمیسیون قطعی است، اما درهرحال رأی قطعی کمیسیون ماده ۱۰۰ قابل‌اعتراض در دیوان عدالت اداری است.


مسئله شماره ۷ – کاربرهای شهری شامل چه مواردی هست؟

انواع کاربری‌های شهری بر اساس طرح‌های جامع و طرح تفصیلی به شرح ذیل می‌باشند:

۱- کاربری مسکونی:
شامل تراکم‌های مختلف مسکونی (کم، متوسط، زیاد و بسیار زیاد)

۲- خدمات عمومی:
شامل کشتارگاه‌ها و غیره می‌باشد.

۳- اداری – دولتی:
شامل مؤسسات، ارتش، وزارتخانه‌ها، نهادها، شهرداری‌ها و…

۴- تجاری:
شامل مغازه، عمده‌فروشی، خرده‌فروشی و …

۵- صنعتی:
شامل کارخانجات، کارگاه‌ها، تعمیرگاه‌ها و …

۶- انبارداری:
شامل انبار، سردخانه، بارانداز و …

۷- حمل‌ونقل:
شامل ترمینال اتوبوس، ایستگاه‌های مترو، پایانه‌ها، فرودگاه‌ها، راه‌آهن و … می‌باشد.

۸- کشاورزی:
شامل اراضی زراعی می‌باشد.

۹- آموزشی:
شامل مهدکودک، کودکستان، دبستان، دبیرستان و دانشگاه می‌باشد.

۱۰- باغ

۱۱-کاربری مختلط:
عبارت از ترکیب چند عملکرد از کاربری‌های مختلف یک قطعه زمین (تجاری، مسکونی، اداری)

۱۲- کاربری آموزشی:
شامل فعالیت‌های کودکستان،‌ دبستان، دبیرستان و دانشگاه و …

۱۳- کوچه:
به گذرهایی گفته می‌شود که عرض آنها از ۱۲ متر کمتر باشد.

۱۴- فضای سبز:
شامل پارک،‌ پارک کودک، فضای سبز،‌ رفوژ سبز خیابان‌ها، میادین و کمربند سبز شهری

۱۵- فرهنگی – مذهبی:
شامل کتابخانه، سینما، تئاتر، مسجد، حسینیه، گورستان و …

۱۶- بهداشتی – درمانی:
شامل بیمارستان، درمانگاه، کلینیک و …

۱۷- ورزشی:
شامل استادیوم‌های ورزشی، زمین‌های بازی، باشگاه‌های ورزشی و …

۱۸- پارکینگ:
شامل پارکینگ‌های طبقاتی و پارکینگ‌های در سطح می‌باشد.

۱۹-خدمات شهری:
شامل مراکز زباله، آتش‌نشانی، دفتر پست، کلانتری، نواحی شهرداری و …

۲۰- تجهیزات شهری:
شامل آب، برق، گاز، تلفن، فاضلاب شهری و سایر تأسیسات زیربنایی شهری است.


پارکینگ واقع بر روی شیب رمپ
پارکینگ واقع بر روی شیب رمپ
براساس مصوبه شورای عام معماری شهرداری منطقه ۸ تهران قرارگیری يک پارکینگ مزاحم بر روی رمپ ورودی پارکینگ، در طراحی نقشه‌های معماری و نیز در اجرا بلامانع است.
درصورتی‌که تمام و یا قسمتی از پارکینگ بر روی شیب رمپ واقع‌شده باشد، مانع تفکیک نیست اما باید این موضوع در حقوق ارتفاقی آن پارکینگ و همچنین در قسمت توضیحات نقشه قید شود.
▪️مساحت قسمتی که بر روی شیب رمپ واقع‌شده را محاسبه کرده و در حقوق ارتفاقی آن پارکینگ متن زیر درج شود:
✓مقدار … مترمربع از این پارکینگ بر روی شیب رمپ واقع‌شده است.
▪️در قسمت توضیحات نیز این موضوع باید به‌طور گویا منعکس شود:
✓مقدار … مترمربع از پارکینگ شماره … بر روی شیب رمپ واقع‌شده که این موضوع می‌بایست به خریدار تفهیم گردد.
▪️در نقشه بیلد خط فرضی رمپ داخل پارکینگ را ترسیم نکرده و پارکینگ و برچسب آن در لایه آپارتمان (زردرنگ) ترسیم شود و اگر پارکینگ دیگری مجاور آن وجود دارد آن را نیز را نیز در لایه آپارتمان (زردرنگ) ترسیم کنید تا محاسبات مساحت پارکینگ و محوطه مشاعی و رمپ در صورت‌مجلس به‌صورت صحیح درج شود.

آشنایی با واحد بر و کف در شهرداری مناطق شهرداری تهران

▫️در معاونت شهرسازی شهرداری‌ها واحدی به نام «بر و کف» وجود دارد.
▫️این واحد در مراحل صدور جواز ساخت بر اساس طرح تفضیلی ابعاد جدید املاک را مشخص می‌نماید. درواقع میزان اصلاحی ملک در این واحد مشخص می‌شود.
▫️تعریض معابر به دلیل افزایش تراکم شهری و جمعیت اصطلاحاً اصلاحی یا عقب‌نشینی ملک نامیده می‌شود.
▫️بر: حدی از قطعه زمین (ملک) که مشرف‌به گذر باشد.
▫️بر اصلاحی: حدی از قطعه زمین (مالک) که مشرف‌به گذر بوده، دارای عرض اصلاحی و مستلزم عقب‌نشینی باشد.
▫️کف: عبارت از تراز سطح‌مبنای ارتفاع ساختمان نسبت به متوسط تراز تمام‌شده و پیاده‌رو گذرهای محیطی قطعه زمین یا ملک است.
▫️بنابراین “بر” به معنی حدود زمین (XY) و “کف” به معنی ارتفاع تمام‌شده همکف (Z) است.


لزوم اصلاح سند مالکیت در زمان صدور پایانکار ساختمانی الزامی است
لزوم اصلاح سند مالکیت در زمان صدور پایانکار ساختمانی الزامی است
▪️با عنایت به دستورالعمل شماره ۷۴۰۲۸۶/۸۰ مورخه ۱۳۹۵/۶/۱۳ مالکان و املاک دارای اصلاحی، پس از احداث بنا در باقیمانده ملک و همچنین اراضی و املاک تجمیعی، ملزم به ارائه سند مالکیت اصلاحی یا تجمیعی در زمان ثبت درخواست پایانکار ساختمانی می‌باشند.

مشرفیت از نظر حقوق و ضوابط ساخت و ساز 

رعایت ضوابط مشرفیت و حریم اشراف بناها الزامی است و بدیهی است که تعبیه هر روزنه‌ای که به ملک مجاور دید داشته باشد ازنظر شرعی تخلف محسوب می‌شود و می‌تواند در مراجع قضایی محل طرح شکایت شود لذا با عنایت به این موضوع در تعیین جنس حدود به‌ویژه در قسمت‌های اختصاصی توجه بیشتری داشته باشیم.

ماده ۱۳۳ قانون مدنی: کسی نمی‌تواند از دیوار خانه خود به خانه همسایه در باز کند اگرچه دیوار ملک مختصی او باشد لیکن می‌تواند از دیوار مختصی خود روزنه یا شبکه باز کند و همسایه حق منع او را ندارد ولی همسایه هم می‌تواند جلو روزنه و شبکه دیوار بکشد یا پرده بیاویزد که مانع رؤیت شود.

شرح ماده ۱۳۳ قانون مدنی:
۱- «در» به محلی گفته می‌شود که برخلاف روزنه و شبکه ثابت نیست و قابلیت باز و بسته شدن را دارد و به‌اندازه‌ای وسیع است که انسان به‌آسانی می‌تواند از آن خارج شود.

۲- «روزنه» سوراخ کوچکی است که برای استفاده از روشنایی در حمام‌ها و زیرزمین‌ها مورداستفاده قرار می‌گیرد.

۳- «شبکه» سوراخ‌های متعددی است که پهلوی هم، به‌منظور استفاده از نور و هوا در دیوار احداث می‌کنند و بدین لحاظ که دیوار در اثر سوراخ‌ها مشبک می‌شود آن را شبکه گویند.

۴- برای آن‌که پنجره، شبکه محسوب شود، یا باید به‌صورت مشبک و در بنا ثابت باشد یا حفاظ ثابت و مشبکی در برابر آن نصب گردد، به‌گونه‌ای که همسایه قادر به سرکشی یا خروج از آن نباشد.

ضوابط مشرفیت در معماری و نحوه استقرار بناها و سایه اندازی بنا

  • رعایت ضوابط مربوط به حریم اشراف بناها و مسائل مشرفیت در مورد کلیه بناهائی‌که در مجاورت یک قطعه مالکیت احداث می‌شود، الزامی است.
  • با توجه به نحوه تابش خورشید، رعایت حریم سایه‌اندازی در احداث بنا در قطعات مالکیت الزامی است. بدین معنی که ارتفاع بنای واقع در جنوب یک قطعه مالکیت نبایستی از حداقل فاصله آن از بر مجاز ساختمان قطعه مالکیت واقع در شمال آن تجاوز نماید.

تبصره ۱- در مجتمع‌های جدید مسکونی، تجاری و بناهای عمومی رعایت ضابطه فوق الزامی است، لکن در محوطه‌های مسکونی ساخته‌شده تعیین نسبت فوق تا بلامانع است.

تبصره ۲ ـ مقیاس محاسبه ارتفاع مجاز یک قطعه مالکیت جنوبی که دسترسی آن با دسترسی قطعه مالکیت شمالی مربوطه دارای اختلاف ارتفاع باشد، متوسط ارتفاع دسترسی‌های دو قطعه مالکیت مزبور خواهد بود.

  • در هیچ‌یک از سطوح خارجی بنا نمی‌توان پنجره یا هواگیر مشرف به مالکیت مجاور احداث نمود، مگر اینکه از حد مالکیت مجاور حداقل دو متر عقب‌نشینی صورت گرفته باشد. در این حالت پنجره‌ها بایستی تا ارتفاع ۱/۷۵ متر از کف مربوطه به‌صورت غیر بازشو بوده و با استفاده از شیشه مات و یا مصالح مشابه بیرون آنها غیرقابل رؤیت گردند.
  • در مجتمع‌های مسکونی در مواردی که اتاق‌های دو واحد مسکونی مستقل از یک حیاط‌خلوت نور می‌گیرند، فاصله پنجره‌های مقابل یکدیگر نبایستی کمتر از ۴ متر باشد و تا ارتفاع ۱/۷۵ متری از کف بایستی به‌صورت غیر بازشو و غیر شفاف باشد.
  • نورگیری بناهای مختلف از گذرها، پارک‌ها و میادین عمومی بلامانع است.
  • لازم است که کلیه بازشوها، تراس‌ها و بالکن‌های بناهای هم‌جوار گذرهای شرقی-غربی با عرض کمتر از ۲۴ متر و در گذرهای شمالی-جنوبی با عرض کمتر از ۲۰ متر با استفاده از مصالح غیر شفاف مانند شیشه مات تا ارتفاع ۱/۷۵ متری از کف مربوطه پوشیده شوند.
    تبصره ۱- درصورتی‌که فاصله بین دو پنجره مشرف به یکدیگر بیش از ۳۵ متر باشد و در قطعات مالکیت هم‌جوار مادی‌ها رعایت محدودیت ارتفاع پنجره فوق‌الذکر الزامی نیست.
  • در معابر شرقی-غربی با عرض ۲۴ متر و بیشتر و معابر شمالی-جنوبی با عرض ۲۰ متر و بیشتر نصب پنجره بازشو از ارتفاع ۰/۸۵ متری به بالا و همچنین بالکن یا تراس یا جان‌پناه در ارتفاع معمول بلامانع است.
  • پیشنهاد می‌گردد که قطعات مالکیت هم‌جوار که بناهای آنها بیش از یک طبقه یا ارتفاع متعارف می‌باشد، قسمتی از حیاط خود را به طریقی محصور نمایند که یک فضای بدون اشراف برای واحدهای مسکونی هم‌جوار به دست آید.
  • ایجاد راه‌پله در فضای آزاد لازم الرعایه جهت تأمین دسترسی طبقات فوقانی ممنوع می‌باشد.
  • استقرار بنای جدید تنها در ۶۰ درصد بخش شمالی قطعه مالکیت با رعایت سطح اشغال تعیین شده در طبقه همکف مجاز می‌باشد.
  • استقرار بنا در طبقات فوقانی و اصولاً احداث هر نوع ساختمان در ارتفاع بیش از ۳/۵ متر، لازم است در محدوده ۶۰ درصد بخش شمالی قطعه مالکیت با رعایت سطح زیربنای مجاز صورت گیرد.
    تبصره ۱- در محوطه‌های تاریخی این رقم می‌تواند با نظر سازمان میراث فرهنگی و در هماهنگی با بناهای هم‌جوار حداکثر تا ۵ متر افزایش یابد.
    تبصره ۲- در قطعات مالکیت هم‌جوار گذرهای با عرض ۲۰ متر و بیشتر شمالی ـ جنوبی به‌شرط رعایت حداکثر سطح اشغال و سطح زیربنا، احداث بنا در تمامی قسمت مشرف به گذر و در تمامی طبقات بلامانع است، لیکن رعایت این ضابطه در قطعات مالکیت هم‌جوار محورهای شهری الزامی است.
  • حداقل ۵۰ درصد فضای آزاد قطعات مالکیت مسکونی بایستی به پوشش گیاهی اختصاص داده شود.
  • به‌منظور کمک به مطلوبیت سیمای بدنه‌های گذرهای اصلی، به ترتیب اولویت خط آسمان (آخرین حد بنا)، حد بالا و پائین پنجره‌های هر یک از طبقات، حد بالای درب‌های ورودی و حد بالای دیوار حیاط‌های مشرف به میادین و گذرها بایستی هم‌تراز باشد. تدابیر لازم در این خصوص می‌بایست توسط شهرداری و در زمان تهیه و تائید طرح‌های معماری بناهای موردنظر اتخاذ گردد.تبصره ۱- در گذرهای با شیب با بیش از ۲٪ و با عرض ۱۲ متر و بیشتر جهت هم‌تراز نمودن خط آسمان، اضافه ارتفاع در طبقه همکف به میزان حداکثر یک متر علاوه بر ارتفاع مجاز با نظر شهرداری بلامانع است. بدین ترتیب شکستگی خط آسمان تنها در فواصل بین گذرها اتفاق خواهد افتاد.تبصره ۲ ـ درهرصورت اختلاف خط آسمان در بناهای هم‌جوار و قسمت‌های مختلف یک بنا نبایستی کمتر از نیم متر باشد.
  • اضافه ارتفاع دست‌انداز بام جهت هم‌تراز نمودن خط آسمان بنا با خط آسمان بناهای هم‌جوار بلامانع است و جزء حداکثر ارتفاع مجاز تلقی نخواهد شد. حداکثر ارتفاع مجاز دست‌انداز ۰/۷ متر می‌باشد.
  • لبه بام پلکان‌هایی (خرپشته) که در مجاورت گذر یا فضای آزاد قطعات مالکیت اجرا می‌شود بایستی هم‌تراز خط آسمان بنا باشد و از آن مرتفع‌تر اجرا نگردد. برای این منظور خرپشته می‌تواند به‌صورت شیب‌دار اجرا گردد.
  • کلیه سطوح مشرف به گذرها و سطوح خارجی و داخلی بناهایی که از گذرهای عمومی قابل‌رؤیت باشد، باید با مصالح مناسب و ترجیحاً مصالح اصلی نما با نظر شهرداری نماسازی شود و از هرگونه نقاشی در این بدنه‌ها پرهیز گردد.
  • نماسازی سطوح مشرف به فضاهای آزاد قطعات مالکیت مجاور الزامی است و انجام آن بر عهده مالک بنای اشراف دار است. جنس و طرح نماها با نظر شهرداری تعیین خواهد شد.
  • جنس سطوح مشرف به گذرهای عمومی قطعه مالکیت باید با مصالح به‌کاررفته در نمای ساختمان آن یکسان باشد.
  • جهت ایجاد حصار فضاهای آزاد قطعات مالکیت و همچنین سقف ورودی‌ها استفاده از مصالح و روش‌های ساختمانی نامطلوب به تشخیص شهرداری مجاز نیست و مصالح مورداستفاده برای موارد فوق باید حتی‌المقدور از نوع مصالح به‌کاررفته در نمای بنا باشد.

    ضوابط بالکن در نورگیر

    ▪️احداث بالکن در نورگیر با ابعاد ۴×۳ برخلاف مقررات است.
    ▪️در صورت احداث بالکن داخل نورگیر، حداقل فاصله لازم، بعد از بالکن تا پنجره و یا بالکن مقابل، طبق ضوابط رفع مشرفیت ملاک عمل است.

    ترسیم وضع موجود در محل در نقشه‌های تفکیک آپارتمان بر ضوابط فوق اولویت دارد و برسی و مطابقت آن با ضوابط بر عهده شهرداری است.

    حساسیت تعیین حدود دیوار و پنجره یا دیوار با دریچه فوقانی

    سابق بر این در صورت وجود یک دریچه کوچک در دیوار می‌بایست جنس حد به‌صورت «دیوار و پنجره» اعلام می‌گردید ولی اکنون با اصلاح برنامه‌های ثبتی و اضافه شدن گزینه‌های تکمیلی مثل «دیوار با دریچه فوقانی» و «دیوار و دریچه»، شرح حدود در محل راحت‌تر شده است؛ اما متأسفانه برخی همکاران به دلیل عدم آگاهی یا بی‌دقتی، به این موارد به‌ظاهر بی‌اهمیت کم‌توجهی می‌کنند و موجبات گرفتاری خریداران را در صورت شکایت مجاورین سبب می‌شوند.

    رعایت ضوابط مشرفیت و حریم اشراف بناها الزامی است و بدیهی است که تعبیه هر روزنه‌ای که به ملک مجاور دید داشته باشد ازنظر شرعی تخلف محسوب می‌شود و می‌تواند در مراجع قضایی محل طرح شکایت شود لذا با توجه به این موضوع در تعیین جنس حدود به‌ویژه در قسمت‌های اختصاصی توجه بیشتری داشته باشیم.

    نکته: حدودی از آپارتمان که شامل بلوک‌های شیشه‌ای موسوم به آجرهای شیشه‌ای باشند به‌صورت دیوار و پنجره تعریف می‌گردد هرچند با به‌صورت مات و مشجر بوده و فقط جهت نورگیری نصب شده باشد.

    قابل توجه متقاضیان دریافت پایانکار ساختمانی یا پایانکار قبل از سال ۱۳۴۹ برای املاکی که دارای بیش از یک واحد مسکونی یا کاربری‌های دیگر باشد:
از شهریور ۱۳۹۶ باهدف ایجاد وحدت رویه و شکل‌گیری ادبیات مشترک در محاسبه زیربنای اجزاء ساختمان و نحوه مساحی و یکسان‌سازی نقشه‌های ساختمانی، ارتباط دوجانبه سیستم‌های مکانیزه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با شهرداری تهران در قالب توافقنامه‌ای دوجانبه، در جهت صدور پایانکار آپارتمانی برقرار شد.

به گزارش روابط عمومی معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران، محمدابراهیم دادسرشت مدیرکل تدوین ضوابط، نظارت و صدور پروانه معاونت معماری و شهرسازی شهرداری تهران، گفت: به‌منظور تسهیل و تسریع امور شهروندان، شکل‌گیری نظام جامع سازوکارهای دولت الکترونیک، تکمیل سامانه‌های اطلاعات جغرافیایی شهری و کاداستر، شفاف‌سازی قوانین و مقررات و جلوگیری از سوءاستفاده احتمالی از ضوابط هر دو مجموعه، توافق‌نامه “ایجاد ادبیات مشترک و حذف بازدیدهای موازی و تنظیم صورت مجالس تفکیکی ادارات ثبت بر اساس پایان کارهای صادره از شهرداری منطبق بر شرایط مندرج در دستورالعمل اجرائی پیوست منضم به نقشه‌های چون ساخت تفکیکی یک‌خطی” فی‌مابین سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و شهرداری تهران امضا شد.

وی با اشاره به اینکه با ایجاد ارتباط سیستماتیک فی‌مابین این دو مجموعه، دیگر شاهد مغایرت در صدور گواهی‌ها و یا احیاناً تخلفات ناشی از اشتباهات در برداشت کارشناسان مختلف نخواهیم بود، خاطرنشان کرد: این توافقنامه ماحصل بیش از یک هزار و پانصد نفر ساعت بررسی و مطالعه کارشناسی و نیز جلسات مشترک مدیران ارشد هر دو سازمان است که برای سازمان‌دهی و اجرای مشترک دوجانبه تصدیق، امضا و مبادله می‌شود.

دادسرشت در ادامه افزود: اجرای پایلوت تفاهم‌نامه مذکور از خردادماه سال ۱۳۹۲ در محدوده شهرداری منطقه ۸ و اداره کل ثبت اسناد و املاک شمال شرق به‌منظور ارزیابی مستمر طرح و اخذ بازخوردهای اجرایی، اشکالات فنی، اجرایی و سیستمی اولیه و نقش مؤثر اجرای این تفاهم‌نامه در حذف مراجعات متعدد شهروندان و حذف استعلامات مجدد جهت اصلاح پایان کار در محدوده آن منطقه صورت گرفت.

وی با اشاره به تسری مرحله دوم این تفاهم‌نامه با توجه به سطح آمادگی مناطق و حوزه‌های ثبتی از تاریخ ۱۳۹۶/۱/۶ به مناطق ۷-۹-۱۰-۱۳-۱۴ و ۱۷ تصریح کرد: پیرو برگزاری جلسه هماهنگی مورخ ۱۳۹۶/۵/۱۸ با حضور معاونین شهرسازی و معماری، روسای نظارت فنی و روسای طرح تفصیلی آن مناطق و روسای ادارات ثبت مرتبط با منطقه شهرداری و نمایندگان اداره کل ثبت اسناد و املاک استان تهران و تشریح مفاد تفاهم‌نامه، چگونگی اجرای طرح موردبررسی قرارگرفته و از تاریخ ۱۳۰۶/۶/۱ تفاهم‌نامه موصوف در سطح مناطق ۱ الی ۶، ۱۱، ۱۲، ۱۵، ۱۶ و ۱۸ الی ۲۲ اجرایی خواهد گردید.

مدیرکل تدوین ضوابط، نظارت و صدور پروانه با اشاره به تکالیف کلیه متقاضیان دریافت پایان کار ساختمانی یا پایان کار قبل از سال ۱۳۴۹ {به‌جز املاکی که کلاً دارای یک واحد (مسکونی و یا غیرمسکونی) هستند و عملاً شرایط تفکیک آپارتمانی ندارند}، خاطرنشان کرد: متقاضی می‌بایست قبل از ارائه درخواست صدور گواهی پایان کار ساختمانی، به‌منظور تثبیت عرصه (انطباق سند مالکیت با محل) به اداره ثبت اسناد و املاک منطقه مربوطه مراجعه و پس از انطباق عرصه، با دریافت معرفی‌نامه جهت تهیه نقشه‌های تفکیکی یک‌خطی به سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران مراجعه نماید.

وی در ادامه افزود: متقاضی پس از مراحل مذکور باید با در دست داشتن نقشه تفکیکی با مهر و امضای مهندس نقشه‌بردار ذی‌صلاح (نسخه کاغذی و الکترونیکی) و نامه سازمان نظام مهندسی به همراه سایر مدارک موردنیاز به دفاتر خدمات الکترونیک شهر مراجعه و اقدام به تشکیل پرونده و ثبت درخواست نمایند.

دادسرشت با اشاره به اینکه این دستورالعمل شامل آن دسته از درخواست‌های پایانکار ساختمانی است که از تاریخ ۱۳۹۶/۶/۱ درخواست گواهی را در سامانه شهرسازی ثبت نموده‌اند، گردیده و شامل درخواست‌های جاری نمی‌گردد، گفت: شایسته است اطلاع‌رسانی به نحو مطلوب توسط شهرداری منطقه و دفاتر خدمات الکترونیک شهر صورت پذیرفته و مفاد این دستورالعمل در معرض دید مراجعه‌کنندگان قرار گیرد.

وی در پایان اظهار امیدواری کرد که با همگرایی بیشتر، مشارکت مؤثر، اجرای هماهنگ و تدوین دستورالعمل‌های تکمیلی این طرح، در روان‌سازی امور شهروندان و تکریم ارباب‌رجوع، پیشبرد و بهبود امور شهری، زمینه‌ساز ایفای نقش کارآمدتری برای مشارکت عمومی در مدیریت شهری باشیم.


دستورالعمل تهیه نقشه تک‌خطی تفکیک آپارتمان جهت صدور گواهی پایانکار شهرداری

پیرو جلسهٔ مورخ ۱۳۹۳/۴/۱۵ در ارتباط با ادامهٔ فعالیت تهیهٔ نقشه‌های تک‌خطی به‌عنوان مبنای صدور پایان کار و اجرای آزمایشی آن در منطقه ۸ شهرداری تهران، موارد زیر به اطلاع می‌رسد:

الف- مطابق مفاد بند ۲ صورت‌جلسه در اجرای خدمات تهیه نقشه‌های تفکیکی علاوه بر رعایت ضوابط اداره کل ثبت استان تهران و شیوه‌نامه ابلاغی موارد زیر نیز باید موردتوجه قرار گیرد:

  • محدوده‌های با کاربری لابی، آسانسور و راه‌پله تفکیک شده و مساحت مربوطه نیز در نقشه درج شود.
  • تعیین وضعیت پارکینگ‌های غیر مسقف و درج مساحت آن در نقشه تفکیکی.
  • دقت لازم در اندازه‌گیری درز انقطاع و تعیین مساحت آن.
  • دقت در اندازه‌گیری صحیح داکت‌ها، لوله‌ها و کانال‌های کولر و درج مساحت آن‌ها در نقشه‌های تک‌خطی تهیه‌شده.
  • دقت در برداشت کلیهٔ عوارض و جلوگیری از جاافتادگی عوارضی از قبیل نورگیر، بالکن و تراس.
  • در برداشت اطلاعات به‌خصوص طبقات همکف و زیرزمین محل ستون‌ها در نقشه‌ها درج شود.
  • در مرحلهٔ اول، یک نسخه پرینت با عنوان شهرداری تنظیم شود؛ یک نسخه پرینت با عنوان اداره ثبت تنظیم شود؛ و یک عدد سی دی حاوی فایل تک‌خطی نیز ارائه شود.
  • با توجه به تأکید شهرداری مبنی بر دریافت نامه‌ها از طریق نظام لطفاً مالکان را راهنمایی کنید تا حتماً بعد از دریافت نقشه‌ها به دفتر نقشه‌های تفکیکی نظام مهندسی مراجعه کرده و نامهٔ شهرداری را دریافت کنند. (به‌هیچ‌عنوان بدون نامه از نظام مهندسی به شهرداری مراجعه نکنند)
  • در برداشت نقشهٔ تک‌خطی ملاک وضع موجود باشد.
  • در انجام اندازه‌گیری حداکثر دقت بکار برده شود و اندازه‌گیری‌های کنترلی موردتوجه قرار گیرد.

ب- مطابق مفاد بند ۴ صورت‌جلسه در انجام اندازه‌گیری‌های مربوط به تهیهٔ نقشه‌های تفکیکی و کنترل‌های لازم چنانچه موارد مربوط به مغایرت عرصه مشاهده شود؛ باید موضوع به دفتر نقشه‌های تفکیکی نظام مهندسی گزارش شده و سپس نتیجهٔ آن پس از اعمال کنترل‌های لازم توسط ادارهٔ کل ثبت استان تهران به مهندس منعکس خواهد شد. دراین‌ارتباط معیار و ملاک نهایی نظریهٔ ثبت می‌باشد.

ج- مطابق بند هفت صورت‌جلسه، مهندسین نقشه‌بردار از اصلاح نقشه‌های ترسیمی به‌صورت دستی خودداری نموده و در صورت نیاز ضمن اصلاح فایل مربوطه، فایل کلی و نقشه‌های کامل را مجدداً به نظام مهندسی ارسال تا پس از ممهور شدن به مهر برجسته و الصاق هولوگرام به شهرداری ارسال شود.

د- پیرو اطلاعیه قبلی همکاران علاوه بر رعایت نکاتی فنی، لازم است موارد زیر را نیز موردتوجه قرار دهند:

در بازدید و تهیه نقشه‌های تک‌خطی رعایت اصول اخلاق حرفه‌ای الزامی است.

با توجه به مسئولیت حقوقی مهندسان نقشه‌بردار در تهیه نقشه‌های تک‌خطی حضور مهندسان در اجرای عملیات، دقت در برداشت اطلاعات و پایبندی به اصول اخلاقی الزامی است.

با توجه به بازدید نمایندگان شهرداری و دفاتر خدمات الکترونیک برای نظارت بر روند کار و همچنین برداشت اطلاعات موردنیاز شهرداری نیازی به حضور مهندسان نقشه‌بردار در این مرحله نمی‌باشد.

در پایان ذکر این نکته ضروری ست که بر اساس توافقات اولیه با دفتر تدوین ضوابط و مقررات شهرداری و اداره کل ثبت استان تهران مقرر شده است موضوع نظارت بر نقشه‌های تک‌خطی و همچنین نحوه برخورد با مهندسان متخلف در کمیته‌ای متشکل از نمایندگان هر سه گروه تدوین و در قالب آیین‌نامه‌ای ابلاغ شود.

ابلاغیه‌های کمیته نقشه‌های تفکیکی


مطالب مرتبط:

۱. آموزش تفکیک آپارتمان – بخش یک
۲. آشنایی با نقشه برداری و کاداستر
۳. کاداستر سوئیس | Swiss Cadastre


آموزش تفکیک آپارتمان

برای کسب اطلاعات بیشتر درباره دوره آموزشی پردازش نقشه های تفکیکی با نرم افزار واسط کاداستر کلیک کنید.

پاسخی بگذارید